Загородная недвижимость Подмосковья – внешние факторы и собственное мастерство игрока рынка

На развитие рынка жилья Подмосковья за последние полгода существенно влияли три основных фактора – макроэкономический, политический и государственно-организационный. Об этом заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, открывая традиционный круглый стол www.irn.ru в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» 19 октября в Гостином дворе. В этот раз его участники собрались обсудить тему «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

Первый фактор – обострение экономической ситуации, пришедшееся на май-июнь, сказал Олег Репченко. Произошла очередная коррекция на всех финансовых рынках, резко упала в цене нефть, все испугались очередного коллапса – второй волны кризиса. Подскочил курс доллара. Это привело к некоторым паническим настроениям как потенциальных участников рынка жилья, так и профессиональных игроков рынка недвижимости. «Так или иначе, недвижимость любит стабильность», – пояснил он.

Но макроэкономическое потрясение оказалось непродолжительным. Нефть, как один из основных показателей российской экономики (особенно в плане бюджета), довольно быстро «отскочила» вверх и последние месяцы держится на уровне $100 за баррель.

Чему нас научило это обстоятельство, задается вопросом эксперт. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» неоднократно писал о том, что сложная макроэкономическая ситуация в мире существует уже не первый год и еще не один год будет продолжаться. Но кризис как таковой – резкое обострение сложностей, вторая волна, как принято говорить, все последующие потрясения – будут происходить с меньшей амплитудой и меньшей продолжительностью, чем было первое потрясение в 2008 г.

«Настоящий кризис приходит тогда, когда его никто не ждет, – подчеркнул руководитель www.irn.ru. – Тогда, когда на рынке присутствует максимальная закредитованность, когда раздуты все бюджеты. Когда рискованной политики сделок придерживаются все участники рынка – начиная от ведущих игроков и заканчивая конечными покупателями. Когда все пытаются взять максимальный кредит, чтобы проглотить максимальный кусок, не думая, насколько он им по зубам». В этих условиях, когда происходит какой-то системный сбой, то все начинает сыпаться, отметил Олег Репченко.

Последующие потрясения, по мнению эксперта, должны происходить с меньшей амплитудой, менее болезненно. Закредитованность становится меньше, те, кто оказался в самом сложном положении, ушли с рынка; остальные стараются экономить, оптимизировать бюджеты. Поэтому на рынке становится меньше потенциальных «пузырей», в меньшей степени проявляются сбои и провалы. Крайне примечательно, что потрясение мая-июня оказалось совсем не столь глубоким, как в 2008 г. Это позволяет сделать вывод, что никакой катастрофы, финансового апокалипсиса, Армагеддона в ближайший год не произойдет. Хотя сложная макроэкономическая обстановка сохранится, будут происходить обострения, очередные скачки курсов валют, коррекции цен на нефть. Но те, кто остался на рынке, уже адаптированы к возможным подобным изменениям, и какие-то ухудшения макроэкономического фона уже не так критичны, как это было в 2008 г.

Вторая существенная новость для рынка недвижимости Московского региона за последние полгода – смена губернатора Подмосковья. Такое обстоятельство всегда настораживает любого участника рынка. Для любого девелопмента, строительства, действий с землей так или иначе требуют взаимодействия с административным ресурсом, времени на согласования. Любой новый руководитель будет вводить свои новшества, и пока непонятно, какими в итоге они будут. Уже сменились многие главы районов и городских поселений, и неясно, будут ли перестановки продолжаться. Какая политика будет проводиться в отношении градостроительства, жилья в целом. Уже сейчас продекларирован вектор, который, казалось бы, в пользу загородной недвижимости. Звучат заявления об отказе от строительства больших многоэтажных районов без инфраструктуры, больше речь идет о смене курса в направлении малоэтажки. «У каждого из нас есть еще тысяча и один вопрос, как и что будет дальше, – сказал Репченко. – Политическая ситуация в этом смысле сейчас намного более неопределенна, чем даже макроэкономическая».

Третий момент, который присутствует на рынке уже второй год и вносит свою лепту в баланс интересов застройщиков, – идея расширения столицы, Большая Москва. Разговоров много, внимание к проекту приковано, но никакой ясности и определенности нет, указал эксперт. «И в ближайший год их не появится, потому что в ближайшее время все административные и бюджетные ресурсы будут прикованы к проведению Олимпиады в Сочи», – отметил он. Пока что точки зрения девелоперов очень разнятся: многие считают, что лучше подальше держаться от этого проекта и строить вне Новой Москвы, другие стремятся, наоборот, «застолбить» себе участки, территории для последующей работы. Но пока все это остается фактором неопределенности.

В целом эти три фактора неопределенности сейчас влияют на рынок загородной недвижимости Московского региона. И любой из них может в любой момент преподнести сюрпризы, указал Олег Репченко. Но чтобы успешно работать в меняющихся внешних условиях, нужно создавать такой продукт для конечного потребителя, который удовлетворил бы его вне зависимости от привходящих факторов. Поэтому тема круглого стола – «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

Участникам круглого стола аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предложил обсудить три темы. Во-первых, как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию загородных поселков. Во-вторых – формирование пригородов как способ создания формата доступного и комфортного жилья. И наконец, способы продажи новых объектов загородной недвижимости – с помощью риелторов или самостоятельно.

В дискуссии приняли участие: генеральный директор Altimus Development Владимир Щекин; руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов; генеральный директор JV RDI Group&Limitless Ирина Мошева; руководитель департамента продаж, член совета директоров группы компаний «САПСАН» Валерий Хлебутин; коммерческий директор «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость» Сергей Касаткин.

Что важнее для девелопера – репутация или сиюминутная прибыль? За сколько лучше продать бутылку газировки: за два рубля сейчас или за десять когда-то в будущем? Вхождение собственников участков коттеджных поселков в некоммерческие партнерства – в интересах застройщиков или самих собственников? Подробное изложение докладов и дискуссии – на этой неделе на www.irn.ru.

Скачать презентации докладов:

• генерального директора Altimus Development Владимира Щекина «Как добить ся адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию»;
• руководителя проектов в Истр инской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексея Иванова «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest ?»;
• генерального директора JV RDI Group&Limitless Ирины Мошевой «Малоэтажные жилые комплексы – новый формат на рынке пригородной недвижимости Подмосковья»
• руководителя департамента продаж, члена совета директоров группы компаний «САПСАН» Валерия Хлебутина «Отдавать на реализацию риелторам нельзя продавать самим. Где поставить запятую?»