Новостройки в Москве: предложений можно ждать не ранее 2015 г.

Зато открывается простор для лоббирования

Столичные власти объявили конкурс по определению разработчика схемы расположения внебюджетного жилья, сообщили «Интерфаксу» в пресс-службе стройкомплекса Москвы. Хотя это сообщение не вызвало бурю ажиотажа в средствах массовой информации, оно стало, пожалуй, одной из главных новостей рынка на прошлой неделе, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Это означает, что сколько-нибудь значимое жилищное строительство в Москве не начнется еще минимум полтора-два года. Имеется в виду, что не начнутся даже процессы разработки и согласований проектов, которые сами по себе занимают еще не менее пары лет. Конец 2015 г. – начало 2016 г.: вот оптимистичные сроки, когда можно ожидать вывода на рынок новостроек на ранней стадии строительства.

Конечно, не факт, подчеркивают в www.irn.ru, что определенные схемой расположения площадки предложат потребителям доступное по цене жилье. Речь идет о внебюджетном жилье в целом – легко можно предположить, что застройщики предпочтут «выжать» из намеченных участков максимальную выгоду, предпочтя проекты как минимум бизнес-класса. Поскольку в пределах МКАД возможностей и так раз-два и обчелся. (Подробнее о ситуации на рынке дорогого жилья см. «Элитная недвижимость Москвы: цены на самое дорогое и дальше растут».)

Кто именно выиграет конкурс на разработку схемы, рынок должен узнать 12 ноября, заявки принимаются с 3 октября по 7 ноября. А результаты творчества разработчиков появятся еще через год. На выполнение работ отводится 350 календарных дней с момента заключения контракта.

Сравните: максимальная цена контракта по условиям тендера – 70,7 млн руб. А общая цена вопроса для столичных девелоперов, которые будут ориентироваться на разработанную схему, исчисляется сотнями миллиардов. Никому не надо объяснять, что такое для девелопера заполучить выгодную площадку. Как известно из международной практики, успех проекта в области недвижимости определяется тремя составляющими – это location, location и location. Ну, пусть определяется на 80%. О возможных способах лоббирования нужных площадок девелоперами в среде разработчиков нет смысла распространяться. Довольно просто упомянуть о понятных коррупционных опасениях.
 

Подробнее о конкурсе
«Московские власти определят места жилищного строительства, в том числе для временного проживания, за счет внебюджетных источников финансирования. Москомархитектура объявила конкурс по определению разработчика соответствующей отраслевой схемы», – цитирует «Интерфакс» неназванного сотрудника пресс-службы.

По его словам, первоначально исполнителю предстоит проанализировать исходные данные, включая объем строительства жилых домов за счет внебюджетных источников в 2000 - 2011 годах, действующие инвестиционные контракты и договоры аренды земельных участков, а также обеспеченность действующей документацией по планировке территории. Кроме того, необходимо оценить, какие есть градостроительные ограничения и какова потребность в инженерном обеспечении участков, на которых возможно размещение внебюджетного жилья. Разработчик должен будет определить технико-экономические характеристики такого строительства, включая жилье временного проживания.

«Адресные перечни размещения объектов должны быть составлены для двух периодов: 2012 - 2016 гг., согласно сроку действующей городской программы «Жилище», и 2017 - 2025 гг.», – сказал «Интерфаксу» сотрудник пресс-службы стройкомплекса.

Он отметил, что для первой очереди техзаданием предусмотрен подбор участков для обеспечения ввода жилых домов. Разработчик должен определить мероприятия для выпуска градостроительных планов земельных участков, которые используются для разработки проектной документации, а в последующем – для выдачи разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. Для участков, не имеющих ГПЗУ, надо разработать ситуационные планы. Они показывают положение объекта в градостроительной и ландшафтно-планировочной системе, его связь с другими сооружениями, транспортные и иные связи.

Для второй очереди определяются территории, по которым в дальнейшем будут разрабатываться проекты планировки и проекты межевания, где в том числе будут определяться земельные участки для размещения внебюджетного жилья.

Теперь подробнее прикинем сроки. Как уже известно, 350 календарных дней отводится разработчику на творчество. После разработки проектных решений материалы отраслевой схемы будут вынесены на рассмотрение структурного подразделения Архитектурного совета Москвы; также материалы согласовывают департамент жилищной политики и жилищного фонда, руководитель комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, Москомстройинвест, префектуры и при необходимости иные органы городской исполнительной власти, сообщили в стройкомплексе. А сама отраслевая схема утверждается постановлением правительства Москвы.

По мнению специалистов www.irn.ru, если принять обычные сроки прохождения таких документов через все упомянутые инстанции, можно было бы ожидать, что итоговое постановление правительства Москвы появится к середине 2014 г. Но…

Вот здесь появляется еще одно забавное препятствие. Как раз к 2015 г. мэр Москвы Сергей Собянин поручил завершить разработку нового генерального плана Москвы с учетом присоединенных территорий. Казалось бы: какое отношение имеет новый генплан? Самое прямое. Подготовка этих двух документов может вестись разными разработчиками, причем по определению генплан «главнее». Соответственно, можно предположить, что уже после окончания работ по подготовке схемы размещения внебюджетного жилья она должна будет пройти новый цикл согласований – уже на соответствие новому генплану.

Так что окончательный выбор мест для внебюджетного жилья даже первой очереди, на основании которого можно будет законно проводить торги по участкам, вряд ли будет определен ранее осени 2014 г. Прибавим пару лет на разработку самих проектов и их согласований – первые новостройки в соответствии с новой схемой смогут выйти на рынок не ранее 2016 г.
 

Рыночная ситуация
Но даже тогда новые участки не обязательно должны будут застраиваться реально доступным жильем. А именно оно в первую очередь необходимо. Как подчеркнул руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, квартиру в Москве могут позволить себе только люди с доходами значительно выше среднего, причем большинство из них осилят покупку лишь самого дешевого жилья.

Относительно дешевые квартиры становятся все дороже (см. «Руководитель IRN.RU: « убитые» одно комнатные квартиры в Москве дорожают быстрее хороших, но дорогих»). К 2016 г. эта ситуация явно не выправится – подробнее о ситуации с новостройками экономкласса в Москве портал www.irn.ru напишет в среду, 10 октября.