Ипотечные должники – между молотом и наковальней

Совет адвоката Олега Сухова неплатежеспособным заемщикам по ипотеке. Специально для IRN.RU

Ипотека в России – не самое дешевое удовольствие, тем более когда кредит был взят в валюте и накануне финансового кризиса. Судебная статистика свидетельствует, что максимальное количество отказов по кредитным выплатам приходится на семьи, получившие заем в долларах, евро и фунтах – 80% от общего числа ипотечников. Если же заемщиков рассматривать с точки зрения времени получения кредита, то более 50% невыплат приходится на лиц, оформивших заем в короткий период времени - конец 2007-го и 2008 год.

Так что ждет ипотечников, бросивших на произвол судьбы свои долги перед банками? Над данным вопросом мало кто задумывается, а зря, т.к. он является очень важным, я бы даже сказал, судьбоносным для обанкротившихся или несостоятельных заемщиков. Если не защищать свои права, то банк сможет потребовать, а если сумеет – то и получить намного больше, чем ему причитается по закону.
 

Досрочный возврат всей суммы кредита
100% кредитных договоров содержат пункт, в соответствии с которым банк вправе потребовать досрочное взыскание полной суммы займа в одностороннем порядке при наличии систематических невыплат по кредиту. И если ипотечник не гасит долг три месяца, полгода или год, то подобное неисполнение обязательств судами расценивается как существенное нарушение интересов банка, настолько существенное, чтобы обязать заемщика выплатить оставшийся размер кредита сразу и вперед.

За период 2010 – 2012 гг. более чем в 85% споров суды удовлетворяли требования банков о досрочном и немедленном погашении всей суммы ипотечной задолженности.
 

Долги остаются и растут в геометрической прогрессии
Если суд постановил решение о досрочном погашении кредита, но не рассмотрел вопрос о расторжении или прекращении ипотечного договора, то, по сути, договор считается действующим со всеми теми санкциями, которые в нем прописаны. И подобные штрафные санкции имеют отличительную черту увеличиваться изо дня в день в геометрической прогрессии. К примеру, за непогашенную сумму основного долга начисляются проценты, на неоплаченные проценты набегают повышенные проценты, за неуплату которых подлежит выплате неустойка, которая также подлежит начислению и при неоплате суммы основного долга, и т.д.
 

Суды не заботятся о должниках
К сожалению, большинство судебных процессов не выходят за пределы требований банков, обращающихся с заявлениями о досрочном погашении займов и процентов. И удовлетворяя подобные требования, вопрос дальнейшего исполнения или, наоборот, прекращения кредитного договора остается открытым, что абсолютно не в интересах ипотечников. Почему? Поясню. Пока кредитный договор не расторгнут, заемщик обязан платить неустойки и пени именно по его условиям, которые значительно строже, чем санкции, предусмотренные законом.
 

Что делать ипотечникам
Если банк обратился с иском в суд о досрочном взыскании заемных средств, пеней, иных задолженностей, следует подать встречный иск о расторжении кредитного договора. При его удовлетворении заемщик будет освобожден от оплаты последующих процентов, определенных в кредитном договоре и значительно превышающих неустойки, установленные законом. Напомню, при наличии долга перед кредитной организацией, по закону (ст. 395 ГК РФ) заемщик обязан возместить только проценты за пользование чужими денежными средствами, которые в настоящее время составляют 8% годовых. При этом пени, навязываемые банками по ипотечным договорам, могут составлять и 30% и даже 50% годовых.

Если решение суда о досрочном погашении займа уже состоялось, но таким решением не установлено, расторгнут кредитный договор или нет, рекомендую обратиться в суд с самостоятельными требованиями и просить о его расторжении. Суд либо прекратит действие договора, либо откажет в требованиях по формальным основаниям, сославшись на прекращение обязательств между банком и заемщиком ввиду вступившего ранее решения суда о досрочной выплате кредита, что предполагает завершение договорных заемных отношений. И то, и другое судебное постановление будут свидетельствовать об окончании действия кредитного договора, что и требуется ипотечнику.