Госстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработали программу, которая позволит людям покупать жилье на 25−30 процентов дешевле, чем сейчас, сообщили на этой неделе СМИ. Пока документ официально не представлен.

Власти уже давно пытаются бороться с безумными наценками на жилье. Но пока безуспешно — дорогими квартирами уже никого не удивишь. Многие с этим смирились и пытаются играть на условиях рынка, залезая в долги и выплачивая за жилье огромные деньги. Эксперты предлагают сбивать цены за счет передачи застройщику земельного участка на льготных условиях или бесплатно под обязательство продать часть квартир по льготной цене. Помимо бесплатной земли, может быть оказана помощь с инфраструктурой. По некоторым данным, эти новации и содержатся в программе.

Насколько реально снизить цены на жилье и что еще надо предусмотреть в такой программе? Как поведет себя рынок жилья в ближайшее время и когда лучше брать ипотеку? Эти вопросы «РГ» обсудила со своими экспертами: руководителем департамента бизнес-оценки «ФинЭкспертиза» Алексеем Баскаковым, руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко и главным экономистом УХ «Финам Менеджмент» Александром Осиным.

Если бы вы создавали программу снижения цен на жилье, что бы в ней предусмотрели?

Баскаков: Нужно создать комитет при президенте, который проводил жесткий мониторинг строительных смет. К этому прибавить маржу застройщиков и потом формировать цену.

И те застройщики, которые не попадут под критерии этой цены, не будут допускаться на стройку. Так как самая большая проблема — это завышенные сметы. И с этим нужно бороться. Второй шаг — нужна специальная федеральная программа, которая создаст индивидуальную льготную ставку для каждых слоев населения.

Репченко: Одна из причин завышенных цен — это дефицит предложения и спекулятивная составляющая. Ну и надо сокращать издержки застройщиков. Первую проблему можно решить расширением городов, а вторую — за счет местных бюджетов.

Осин: В мою программу входило бы существенное повышение собственного капитала риэлтерских компаний. Повышение налогов на риэлтерский бизнес при параллельном снижении налогов строительных организаций. И увеличение доли государственных инвестиций в производственном сегменте в регионах относительно текущих плановых параметров не менее 3 процентов от ВВП.

Какие проблемы сегодня создают самое большое давление на цены? Коррупционная составляющая?

Баскаков: Грамотный выбор подрядчиков и новая земля могут дать эффект, который снизит стоимость жилья более чем на 30 процентов.

Властям необходимо провести жесткие тендеры, снизить себестоимость на 20, а то и 30 процентов. Следующий шаг касается земли. В Москве, например, осталось ее мало, и она очень дорогая. Поэтому следует ускорить процесс по расширению столицы.

И не нужно забывать про долю города. Она сейчас довольно небольшая, что в корне неправильно, поэтому практически вся нагрузка ложится на застройщиков. В связи с этим ее следует увеличить для начала хотя бы на 15 процентов. И предоставление льготной земли строительному бизнесу сможет приблизить к этому показателю.

Репченко: Об этой теме очень много говорят, но пока она не сдвинулась с мертвой точки. У нас жилье достаточно дорогое, так как застройщику приходится делать все самому. Если взять мировой опыт, то там многое берут на себя власти. Например, подведение коммуникаций и прочее. А застройщикам остается только построить дом. Естественно, это значительно сокращает издержки. К тому же такая технология позволяет строить больше и быстрее.

Сейчас стало популярно покупать квартиры за рубежом, например, в Болгарии. Тем более цены на жилье там упали еще на 15 процентов. А потом россияне планируют дождаться роста цен на недвижимость, продать свое жилье и купить в России. Насколько это оправдано? Какие в этой схеме есть подводные камни?

Баскаков: Здесь есть очевидный минус. Все время, пока деньги граждан инвестированы в зарубежную недвижимость, они не работают в России. К тому же цены в Москве и в ближайших регионах будут все равно расти значительно быстрее, чем в той же Болгарии или Черногории. Так что дешевую недвижимость за пределами России стоит покупать только как дополнительный способ инвестирования или чисто для отдыха.

Осин: На мой взгляд, это оправданная долгосрочная консервативная стратегия инвестиций. Доходность недвижимости за счет сдачи в аренду при нулевом реальном приросте стоимости составляет с учетом инфляции 3−5 процентов годовых в долгосрочном периоде.

Кстати, для паев фондов реальных инвестиций, недвижимости или рентных паев долгосрочная доходность вложений в реальном исчислении составляет от 3 до 15 процентов. Все эти инструменты инвестирования доступны при обращении в региональные офисы ведущих российских брокерских компаний. Очевидно, что инвестор может заработать больше или меньше в зависимости от динамики цен на жилье, но в последние годы они растут приблизительно в рамках динамики инфляции.

В то же время реальный доход от депозита в банке составляет сейчас порядка 3−5 процентов, но он в течение большей половины 2000-х годов был отрицательным в реальном выражении. Доход от инвестиций на фондовом рынке опережает инфляцию в долгосрочном периоде на несколько процентов или на десятки процентов в зависимости от рынка. Но периоды спада на нем значительны по своему влиянию на краткосрочные и среднесрочные доходы.

И еще. Базой для расчетов рисков по недвижимости является стоимость строительства того или иного объекта и данные о ставках его аренды, необходимо также учитывать темпы роста потребительского сектора и перемещение инвестиционной активности в регионы, где сосредоточена основная производственная база России. В данной связи я отдаю предпочтение недорогой региональной недвижимости, посредническая наценка на приобретение которой не более 10 процентов от стоимости строительства.

Надо сказать, что и в России жилье раскупается хорошо, несмотря на его дороговизну.

Баскаков: Квартиры в основном раскупают бизнес и чиновники. А также люди, которые просто имеют деньги. Они скупают жилье для аренды или перепродажи, но уже дороже.

Какая ситуация сейчас на рынке недвижимости и что ожидать в конце года?

Баскаков: В этом году наблюдается рост строительства, и он будет продолжаться еще 1−2 год. А дальше нужно будет смотреть на баланс между состоянием экономики и демографическим фактором. Что же касается цен, то они если и подрастут в ближайшее время, то незначительно.

Репченко: Рынок достаточно стабильный. Цены топчутся на месте уже два-три года. Есть небольшой прирост на уровне инфляции на хорошее качественное жилье или новостройки. Если брать старый жилой фонд, то цена остается неизменной. То есть рынок стабилизировался. Так что на конец года или начало следующего цены не упадут, но и не подскочат.

Многие эксперты предсказывают вторую волну кризиса до конца этого года. Когда лучше входить в ипотеку: сейчас или дождаться, когда все успокоится?

Баскаков: Ставки по ипотеке сильно не поменялись — они относительно нормальные, соответствуют трехлетнему уровню. Поэтому сейчас хорошее время. Тем более, очень много факторов говорит о том, что ситуация в экономике будет улучшаться: дорогая нефть, реструктуризация задолженности в Европе и так далее.

Конечно, возможны локальные качели, но существенной рецессии ожидать не стоит. Будет некий стабилизационный период и ситуация для ипотеки вряд ли сильно улучшится.

Репченко: В нынешней экономической обстановке такая неопределенность будет длиться довольно долго. Но, как показали события мая и июня, когда резко упала нефть и очень сильно подскочил доллар, на недвижимости это почти не сказалось, цены среагировали в районе пяти процентов. Так что ипотеку можно брать и сейчас. Но главное в нее нужно входить с хорошим запасом. То есть когда она берется не на пределе возможностей: вы тратите на нее не более половины своего дохода.