Когда покупателю новостройки грозит выселение

Адвокат Олег Сухов предупреждает об опасности серых схем и договоров. Специально для IRN.RU

Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации. Однако мало кто касался такой проблемы, как выселение дольщиков из уже полученных и обжитых ими квартир. Вот наиболее частые случаи, когда давно получившему ключи, сделавшему ремонт и обустроившемуся покупателю приходится вдруг покидать дом.
 

Двойная продажа
Каждый год на рынке первичного жилья всплывают все новые и новые скандалы с двойными продажами. Например, в 2006 г. Хорошевским районным судом г. Москвы было рассмотрено только по одной элитной новостройке на Карамышевской набережной более 70 дел о двойных продажах. Пострадало почти 100 семей, которые остались не только без элитного жилья, но и без денег. В 2010 г. 21 семья в доме по улице Дмитриевского в Перовском районном суде г. Москвы получила страшнейшую информацию о двойной продаже их квартир. Решения суда в итоге были не в пользу обманутых семей. В 2011 г. уже упомянутый Хорошевский районный суд г. Москвы вновь исследовал вопросы о преимущественном праве дольщиков на проданные несколько раз помещения на улице Генерала Глаголева. Число двойных продаж перевалило за сотню.

И это только некоторые примеры из моей адвокатской практики. Страшно предположить, сколько в Москве и в России аналогичных прецедентов и пострадавших дольщиков.
 

Продажа дольщикам жилья, принадлежащего местным органам власти
Первичный рынок жилья отличается тем, что после заключения договора, после окончания строительства дома и передачи квартиры в пользование проходит очень значительный срок – от года до пяти и даже более лет, прежде чем дольщик получит свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В отношении 5% покупателей новостроек уже в процессе оформления документов выясняется, что в пользование им перешла квартира, являющаяся собственностью местных органов власти, выделенная в самом начале инвестиционного проекта под социальные цели, но незаконно реализованная застройщиком. Если подобные обстоятельства будут установлены, то квартира у проживающего отбирается и передается надлежащему правообладателю – муниципальным органам власти, дольщик по суду выселяется.
 

Реализация залоговых квартир
Прекращение права на уже занятую покупателем новостройку возможно и при условии, если такое помещение находится под залогом банка или кредитной компании. Залоговые квартиры не подлежат отчуждению без согласия залогового кредитора, однако на практике застройщики не гнушаются продавать обремененные квартиры по серым схемам, что приводит к судебным тяжбам, результат которых предопределен – дольщик подлежит выселению.

В 2011 г. в Савеловском районном суде г. Москвы я представлял интересы дольщиков, которые уже после вселения узнали о наличии обременений в отношении их квартир. Банк, предоставивший кредит застройщику, начал оспаривать права дольщиков. К счастью, споры удалось решить мировым соглашением, были найдены общие интересы между застройщиком, банком и дольщиками, но это скорее исключение, чем правило. Подобные проблемы нескольких сотен дольщиков рассматриваются уже более года в Нагатинском районном суде г. Москвы.
 

Причины и основания лишить дольщика полученного жилья
Основная причина – это недобросовестность участников строительного рынка. Подобная недобросовестность может проявляться как со стороны застройщиков и инвесторов, так и со стороны самих дольщиков.

Конечно, 100% всех обманутых дольщиков – это непосредственная вина, связанная с непрофессионализмом или мошенничеством руководства компании застройщика. Но более чем в 40% случаев дольщики могли бы уберечься от обмана, если бы сами надлежащим и добросовестным образом подходили к процессу покупки первички.

Все, приведённое выше – это причины, а основания: не соответствующий закону договор (предварительный, инвестирования, простого товарищества, другие, не подпадающие под действия 214-ФЗ), ненадлежащий продавец (застройщик, инвестор, подрядчик), неправильная оплата (без чека или платежного банковского поручения), и как результат – судебное решение и исполнительный лист о выселении.
 

Специфика судебных решений сейчас, в 2012 году
За последние полтора года судебная практика значительно изменилась. Так, теперь суды выселяют дольщиков (что не имело прецедентов до 2009 г.), которые занимают квартиры, реализованные из числа принадлежащих местным органам власти, администрации.

Кроме того, некоторые суды перестали признавать право собственности на квартиры, приобретенные по предварительным договорам, например,  Савеловский районный суд г. Москвы летом 2012 года отказал знаменитому певцу Леониду Агутину в праве на квартиру, приобретенную по предварительному договору. В определенных схожих случаях в требованиях отказывают Черемушкинский и Хорошевский районные суды г. Москвы.
 

Какие договоры самые опасные
Как показывает практика, участие в строительстве жилья осуществляется на основании: договоров долевого участия; договоров уступки права требования; договоров инвестирования (соинвестирования); предварительного договора купли-продажи квартиры (предварительного договора долевого участия); членства в кооперативе; договоров простого товарищества (о совместной деятельности); договоров подряда; договора займа; вексельных схем и т.д.

Рекомендую покупать жилье в тех новостройках, где продажи ведутся в соответствии с Федеральным законом от 31.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», когда каждый договор регистрируется в органах федеральной регистрационной службы. Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры одновременно с несколькими покупателями: после регистрации первого договора последующие сделки в отношении той же квартиры невозможны.

Заключение иных, не соответствующих 214-ФЗ закону, договоров, как правило, показатель отсутствия какого-либо обязательного для застройщика документа, что уже само по себе должно послужить поводом насторожиться, а то и отказаться от сделки.

Практикуется еще один очень рискованный для дольщиков способ реализации квартир – договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Как правило, схема выглядит следующим образом: желающему предлагают вступить в кооператив, который приобретает или строит для него квартиру за внесенный пай.

Рекомендую быть особенно осторожными в подобных отношениях. Дело в том, что основные условия договора с кооперативом определены в его уставе. Условия доплат, сроков предоставления жилья, выхода из кооператива и возврата оплаченных средств – всегда не соответствуют интересам покупателей, поэтому перед тем, как подписать договор, посоветуйтесь с опытным юристом.
 

Некоторые дополнительные моменты, которые нужно учитывать
Часто задают вопрос, как определяется преимущество одного дольщика перед другим, если они претендуют на одно жилье, к примеру, при двойной продаже? Преимущественное право на объект недвижимости в новостройке имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. При одновременном обращении в суд нескольких дольщиков, решение будет вынесено в пользу того покупателя, кто ранее заключил договор с застройщиком и оплатил его.

Покупка жилья в новостройке – это всегда сделка повышенной опасности, поэтому к ней необходимо относиться с особой осторожностью и вниманием. Помните, что почти 40% пострадавших дольщиков были обмануты, в том числе по своей вине. Они сами зачастую искали выгоду и дешевизну в серых схемах, которые и обернулись в конечном итоге против них самих.