Аукционы недвижимости в мире – трудоемко, рискованно и можно столкнуться с мошенничеством

С недавнего времени в Европе и по всему миру среди частных инвесторов все более широкую популярность приобретают аукционы недвижимости. Они существовали и раньше, но кризис 2008 г. до сих пор дает о себе знать, и объектов для аукционов сейчас как никогда много. Во многом поэтому большинство инвесторов считают, что, участвуя в аукционах, они обязательно покупают так называемую дистрессовую недвижимость по очень привлекательной цене.

Мне – автору этой статьи – приходилось участвовать более чем в 100 аукционах по всему миру в год. Поверьте, вопреки всеобщему убеждению, покупка недвижимости на аукционах – сложнейший механизм, требующий серьезного знания рынков, иногда финансовых и всегда временных затрат, и отнюдь не такой простой, как многим кажется на первый взгляд.
 

Как недвижимость попадает на аукцион
В большинстве своем лоты, которые выставляются на аукцион, это все же неликвидная недвижимость или как минимум менее ликвидная, нежели аналогичная на открытом рынке. В основной массе это объекты, купленные в ипотеку, т.е. владелец такого объекта потерял работу или по каким-то другим причинам не может больше выплачивать кредит. Естественно, что люди сначала пытаются продать свою недвижимость по рыночной цене, а если по ней она не продается, то выставляют на продажу с небольшой скидкой. Если опять не продается, то скидку увеличивают, если же и в этом случае объект не продается, то просрочки по ипотечным платежам достигают больших объемов. Тогда в дело вступает банк, который пытается теперь сам продать этот объект. Банк более-менее повторяет схему действий, по которой пытался продать и собственник, с той разницей, что банк, как правило, располагает более мощными ресурсами.

Если же и банку не удается продать этот объект, все возможные способы продажи опробованы, а результата нет, тогда и только тогда объект попадает на аукцион. Несложно догадаться, что большая часть недвижимости, выставленная на аукцион, испытывает проблемы с ликвидностью. Такая проблема может возникнуть по разным причинам – слишком большая или слишком маленькая площадь, расположение, состояние объекта, возможно, цена объекта изначально была слишком завышена и т.д.

Хотя справедливости ради надо отметить, что есть объекты действительно выгодные, которые находятся в хорошем состоянии и попадают на аукцион, потому что их хозяевам приходится иметь дело с коллекторами. Например, по всему миру очень популярны быстрые кредиты, которые выдаются за считанные часы с минимумом документов, но по более высокой ставке. В случае, если человек не может выплатить кредит, а перекредитоваться по более низкой ставке ему не удается, он теряет свой объект. Но таких объектов не более 10% процентов из общего объема на аукционах.

А теперь представьте, какой объем работы нужно выполнить, чтобы промониторить огромное количество аукционов по всему миру, при этом нужно знать или хотя бы получить основные сведения о том рынке, на котором проходит аукцион, чтобы опознать заветный объект. Это колоссальный труд.
 

Кот в мешке
Но с нахождением нужного объекта работа далеко не заканчивается. Теперь нужно принять участие в этом аукционе. В 90% стран, где проходят такие аукционы, и даже на таких развитых рынках, как, например, Англия или Франция, лот на аукционе – это кот в мешке. Дело в том, что до аукциона его участники не имеют возможности сделать официальный осмотр объекта, только лишь приехать к нему, походить вокруг, сфотографировать, хотя такие фото вам и сами судебные приставы предоставят, которые занимаются организацией аукционов. Вообще везде, где проводятся подобные аукционы, их организация находятся исключительно под юрисдикцией судебных приставов.

Но вот войти внутрь и осмотреть объект вы уже не сможете. Все потому, что во многих таких объектах еще проживают собственники или арендаторы (кстати, арендаторы – отдельная история, но об этом немного позже). Интересная статистика: большинство аукционов подобного рода проходят в Восточной Европе.
 

Посредник познается на аукционе
Еще одна немаловажная деталь состоит в том, что на аукционе необходимо присутствовать лично, они не проводятся в режиме онлайн. Если вы нашли несколько объектов в разных уголках Европы, то придется посетить каждый из них и торговаться на аукционе самостоятельно. Или – что наиболее рационально, а иногда это единственный выход, обратиться за помощью к посредникам, которые будут представлять ваши интересы на различных аукционах. Тут тоже есть свои подвохи. Например, далеко не всегда удается найти посредника, который работает от результата, т.е. берет комиссию только от совершенной сделки. Большинство посредников требуют оплаты просто за представление интересов на аукционе, как правило, от 300 до 500 евро, сверх того еще берут комиссию и от сделки. В среднем, принимая участие примерно в сотне аукционов, удается купить 6-7 объектов, но за участие в более чем 90 из них нужно платить посреднику от 300 до 500 евро, что в итоге влетает в копеечку, причем немалую. Поэтому работать лучше с теми посредниками, которые берут деньги от результата: купили объект – получили деньги; не купили – не получили. Подыскав нужного посредника, инвестор подписывает доверенность на представление его интересов на аукционе, а также оговаривает максимальную сумму, за которую он готов купить каждый объект.
 

Кто на новенького
С кем еще, помимо инвестора или его посредника, предстоит встретиться на аукционе? Банки напрямую не выставляют свои объекты на аукцион, для этого они нанимают коллекторские агентства, которые берут всю работу на себя. Появляется еще один посредник в нашей схеме, так как, естественно, бесплатно агентства этим заниматься не будут. Коллекторы обычно берут определенный процент от суммы, по которой им удастся продать эту недвижимость. То есть они заинтересованы в том, чтобы продать на аукционе подороже.

Но продать подороже – не единственный вариант заработать на такой недвижимости. Для участия в аукционе инвестору придется заплатить за «входной билет» в размере 10% от стартовой стоимости лота. Этот взнос не возвращается, если инвестор выиграет аукцион и передумает вносить оставшуюся сумму. Некоторые коллекторские агентства пользуются услугами «подсадных уток». Они нанимают группу людей, которые участвуют в аукционе, делают ставки, таким образом максимально повышая стоимость лота. Если их ставку никто не перебивает, то невелика потеря – 10% все равно вернутся агентству. Если все же кто-то перебил ставку, то недвижимость уходит по выгодной для агентства цене. Такое, к сожалению, происходит повсеместно, увы, законодательство ни одной страны ничего с этим поделать не может.

Следующая группа участников – представители собственника недвижимости. Зачастую недвижимость выставляется на аукцион, когда собственник там еще проживает. Естественно, что терять он свою недвижимость не хочет. Тут возникает вопрос – а почему бы тогда собственнику не продолжить просто платить ипотечные взносы? За рубежом ипотечное кредитование развито намного лучше, чем в России, это ни для кого не секрет. В западных странах в случае, когда человек перестает платить за недвижимость, банк вправе взыскать только саму недвижимость и ничего более ни у собственника, ни у его близких. А значит, кто-то из родственников или третье лицо может совершенно спокойно участвовать в аукционе и выкупить квартиру по сниженной цене. Например, человек покупает квартиру за 100 000 евро с помощью кредита, заявляет о неспособности его выплачивать, банк изымает недвижимость, выставляет ее на аукцион, а собственник через подставное лицо выкупает ее обратно за 50 000 евро. Но для инвестора со стороны такие «игроки» скорее полезны, ведь они играют на понижение, им выгодно выкупить объект по цене ниже рыночной.

Еще одна группа участников таких аукционов – фонды недвижимости. В период кризиса количество так называемых дистресс-фондов недвижимости, т. е. тех, которые специализируются на выкупе объектов на аукционах, росло в геометрической прогрессии. В период кризиса учредителям таких фондов удалось убедить огромное количество инвесторов, небезосновательно, конечно, в том, что цены на недвижимость упадут в кризис (так оно и есть) и сейчас самое время ее скупать, чтобы потом, когда все уляжется, распродавать объекты по гораздо более высокой цене. Само собой, средств у таких фондов предостаточно. Но вот ведь незадача – денег полно, объекты есть, хоть и немного, а купить все равно непросто. Фондов слишком много, и реально дешевой недвижимости на всех не хватает. Но главная задача дистресс-фондов – купить по цене ниже рыночной, даже если она будет ниже всего на 10-15% от оценочной стоимости. Фонд такая покупка вполне устроит, но частного инвестора – нет.

На этом участники аукционов недвижимости не исчерпываются. Частному инвестору придется столкнуться еще и с флипперами. Флипперы (от англ. flip – переворачивать) занимаются тем, что скупают недвижимость с чуть большей, чем фонды недвижимости, скидкой, делают ремонт на скорую руку и как можно быстрее продают, поэтому скидка им большая не требуется, они зарабатывают на количестве объектов. Здесь очень показательно сравнение с перекупщиками автомобилей, которые покупают битый или неухоженный автомобиль, делают косметический ремонт, чтобы машина хорошо выглядела, и продают не очень осведомленным покупателям.

Последняя группа участников аукциона – это мультилеттеры. Это слово произошло от английского let, сдавать в аренду. Мультилеттеры покупают недвижимость для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее сразу нескольким арендаторам (по комнатам), именно поэтому и присутствует приставка «мульти». Так как их главная цель – зарабатывать на платежах от аренды, то им не так важно, насколько дешевле они купят объект – на 10% или 15%. Чем дешевле, конечно, тем лучше, но непринципиально. Состояние объекта для них особой роли не играет, а только количество комнат. Чем больше, тем лучше.
 

Взятки на аукционах
Так как вы физически и материально не сможете ездить на каждый аукцион, а ваши интересы представляют посредники, то знайте: они могут брать взятки от других участников аукционов. К примеру, приходит ваш посредник на аукцион, а перед началом торгов ему предлагают 2000-3000 евро за неучастие. Посредник берет деньги, а покупателю говорит, что объект купить не удалось. Бывает и такое.
 

Победа!
Ну что ж, наконец, частный инвестор победил на аукционе и стал счастливым обладателем недвижимости. Увы, хлопоты на этом не заканчиваются. После аукциона начинается суд о передаче собственности. Хотя это формальность, но на нее уходит время, за которое инвестор, например, мог бы сдавать недвижимость в аренду и заработать, или же он брал кредит для покупки объекта, и теперь ему надо платить взносы с процентами по кредиту. О том, что зачастую в аукционной недвижимости еще проживает собственник, уже упоминалось. После суда его нужно будет выселить с помощью судебных приставов, а это снова время. Но и это еще не все.

В некоторых случаях хозяин, зная, что квартиру ему уже не вернуть, дабы поиметь с нее как можно больше, сдает по цене ниже рыночной с условием, что арендаторы выплатят ему за полгода вперед. Вас это, казалось бы, не должно касаться. Так и есть – в Восточной Европе. Судебный пристав объявляет дату выселения, а если добровольного выселения в эту дату не происходит, служба приставов помогает жильцам освободить помещение. Но в Западной Европе все будет не так быстро. В Англии, например, такое выселение займет до трех месяцев, во Франции вообще может затянуться на год.

Итак, частному инвестору, если он соберется участвовать в аукционе, придется конкурировать с пятью группами участников, а потом еще и «повоевать» с собственниками или арендаторами. На мой взгляд, чтобы оправдать все риски, если уж покупать на аукционе, то покупать нужно минимум на 40% ниже от рыночной стоимости объекта. Как же некоторым инвесторам удается совершить такую сделку при такой плотности конкурентов? Если быть откровенным, то зачастую это дело случая, простое везение. Например, фонды недвижимости и флипперы уже скупили необходимое количество объектов, собственник реально не может выкупить свой объект, ну и справедливости ради скажем, что существуют и добросовестные коллекторские агентства, которые не прибегают к махинациям. Таким образом, 6-7 объектов из 100 удается купить. Но сколько времени приходится на это потратить… Чтобы найти один аукцион, в котором стоит участвовать, нужно перелопатить информацию и объявления о 20, соответственно, чтобы выбрать 100 аукционов для участия, нужно рассмотреть около 2000. Поэтому практически все стараются работать через посредников, другого варианта просто нет. Если все же частный инвестор решительно намерен заниматься поиском и покупкой недвижимости с большим дисконтом, то выгоднее искать так называемых мотивированных продавцов, т.е. тех, кто в силу каких-либо жизненных обстоятельств продает свою недвижимость по цене ниже рыночной.