Топ-10 городов Подмосковья для инвестиций в новостройки

Наиболее привлекательным для инвестиций в новостройки городом Подмосковья названы Котельники. Таковы данные рейтинга, составленного компанией «Национальное страховое и кредитное агентство» (НСКА) и опубликованного в рубрике www.irn.ru «Покупаем новостройку без риска». Также в топ-10 вошли Домодедово, Одинцово, Химки, Щелково, Троицк, Люберцы, Наро-Фоминск, Истра, Ступино. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» разбирались, действительно ли выгодно вкладывать деньги в строящееся жилье в этих городах, а также рассказали о том, какие новостройки в них предлагаются.
 

Мигранты поддерживают спрос
В последнее время наблюдается тенденция перетекания потребительского спроса на квартиры в новостройках из Москвы в Подмосковье. «А с расширением границ Москвы наблюдается локализация спроса и на присоединенных территориях. Такая ситуация объясняется, прежде всего, более доступной ценой предложения за пределами МКАД и бОльшим по сравнению с Москвой выбором предложений», - говорит Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость».

Рост цен на подмосковную недвижимость превышает общую инфляцию. Так, с июня 2011 г. по июнь 2012 г. инфляция составила 5,56%, а квартиры в Московской области подорожали на 9,86%, до 71 948 руб. за 1 кв. м, говорится в аналитическом отчете НСКА. По мнению управляющего партнера компании НСКА Юрия Гольдберга, это свидетельствует о благоприятном инвестиционном климате в регионе.

К тому же миграционные потоки в Московский регион велики, а жилье в столице недоступно для большинства. Если приемлемые варианты аренды в пределах МКАД найти можно, то покупка квартиры не по карману даже людям с зарплатой выше среднего по Москве. Единственный доступный вариант – купить квартиру в Подмосковье. Поэтому в области появляется все больше новых жителей, а значит, спрос сохраняется на высоком уровне. Так, численность населения Московской области по данным на 1 января 2012 г. составила 7,2 млн человек, увеличившись по сравнению с 1 января 2011 г. на 14%.

По прогнозам экспертов НСКА, на подмосковном рынке недвижимости в ближайшие годы продолжится умеренный рост цен - примерно на 8,7% в год при незначительных колебаниях на уровне 0,8% в месяц.
 

Но предложение не отстает
Однако вместе с ростом спроса растет и предложение. Так, в 2011 году в Московской области было сдано в эксплуатацию 8,2 млн кв. м жилья. По сравнению с 2010 годом объем строительства увеличился на 6,29%, это лидирующий в России регион по вводу жилья. Учитывая достаточно большую территорию области, а также необходимость для многих жителей Подмосковья ежедневно ездить в столицу на работу, можно сделать вывод, что спросом будет пользоваться не вся недвижимость Подмосковья, а лишь квартиры в городах, наиболее удобно расположенных по отношению к Москве. Или же в тех местах, где достаточно собственных рабочих мест.

«Кроме того, на территории Московской области реализуется достаточно много жилых проектов вне городов, которые также имеют потенциал роста благодаря сочетанию нескольких привлекательных характеристик, - отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - В первую очередь это относится к проектам, расположенным в ближнем Подмосковье, как в рамках городов, так и вне их. Интерес к новостройкам здесь проявляют не только местные жители, но жители других регионов и москвичи, что и определяет высокий уровень спроса и, как следствие, рост цен».

Специалисты НСКА проанализировали 28 активно застраиваемых городов Подмосковья, расположенных преимущественно в пределах 30 км от МКАД, и на этой основе составили рейтинг городов, обладающих наивысшей инвестиционной привлекательностью. Эксперты анализировали не только подмосковные населенные пункты, но и те, что вошли в состав Большой Москвы. Развитие столь масштабного проекта может затянуться на десятилетия, поэтому сейчас эти города, несмотря на формальную принадлежность к столице, воспринимаются покупателями все же как часть области. Редакция www.irn.ru публикует топ-10 этого рейтинга, а также комментарии экспертов, которые поделились собственной точкой зрения на уровень инвестиционной привлекательности новостроек региона. Полностью аналитический отчет НСКА можно посмотреть в разделе «Анализ инвестиционной привлекательности объектов» рубрики «Покупаем новостройку без риска».
 

Котельники
Первое место в рейтинге занял город Котельники, расположенный на юго-востоке и примыкающий к МКАД. Как объяснил Юрий Гольдберг, за последний год в городе отмечается одна из самых высоких накопленных доходностей инвестиций в новостройки (показатель отражает доходность за весь исследуемый период времени) – 28,5%. Также город лидирует по темпам роста населения (на 51% за 2010 – 2011 гг.).

По словам руководителя аналитического центра Est-a-Tet Дениса Бобкова, рост цен на новостройки в городе объясняется их малым количеством, поэтому повышение стадии готовности объектов влияет на средний показатель цен на первичном рынке. По словам Ольги Широковой (Blackwood), на инвестиционную привлекательность города влияет грядущее улучшение транспортной доступности, а именно строительство станции метро «Котельники», открытие которой запланировано на 2013 г.

По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», сейчас в Котельниках на продажу предлагается две новостройки в микрорайоне Силикат. Новостройки находятся на высокой стадии готовности (отделка и окончание монтажа), стоимость квадратного метра в них составляет 56 000 – 68 000 руб. и 70 000 руб. соответственно.
 

Домодедово
Город Домодедово оказался на втором месте рейтинга. По данным отчета НСКА, город занимает второе место в области по размеру зарплат, а значит, и покупательная способность местного населения высока.

По словам Дениса Бобкова, высокие зарплаты в Домодедово обусловлены исключительно наличием аэропорта и обслуживающей его инфраструктуры. «Однако надо принимать во внимание, что отнюдь не все сотрудники аэропорта живут или собираются жить в Домодедово, - отмечает эксперт. - Если бы были заложены большие планы по расширению аэропорта и его инфраструктуры или стало известно о каких-то других планах увеличения количества рабочих мест, то можно было бы говорить о потенциале. Пока же, увы, на наш взгляд, Домодедово в силу своей удаленности от Москвы и наличия достаточно большого объема предложения (с учетом выхода нового проекта СУ-155) лидером роста средней цены в ближайшее время не будет и, как следствие, серьезного потенциала роста цен не имеет».

Однако, по прогнозам компании НСКА, город обладает самым большим потенциальным спросом на недвижимость в 2012 г., что свидетельствует о большом потенциале роста цен за 1 кв. м.

Согласно данным RealSearch.Ru, продажи сейчас ведутся в 13 новостройках города Домодедово. Минимальная стоимость квадратного метра – 49 900 руб. (ЖК «Новое Домодедово»), а самые высокие цены на квадратный метр – 85 000 руб. в новостройке по адресу ул. Энергетиков, д. 5.
 

Одинцово
Близкое расположение к Москве, строительство платной автотрассы М1 «Минск», а также функционирование инновационного центра «Сколково» обеспечило городу Одинцово третье место в рейтинге. К тому же город занимает первое место по показателю роста бюджета на душу населения за 2011-2012 гг., что, по словам Юрия Гольдберга, говорит о хорошем социально-экономическом развитии.

«Одинцово включен в рейтинг совершенно объективно, - согласен Денис Бобков. - Много перспективных площадок, развитие Сколково – все это в целом обеспечивает инвестиционную привлекательность. Так, нельзя не упомянуть о комплексном проекте «Одинцовский парк» (цена от 58 000 руб. за 1 кв. м) – он обладает, на наш взгляд, наибольшим потенциалом роста по мере реализации проекта. По завершении проекта цены вырастут на 20-25%. И нельзя не упомянуть о проекте комплексной реконструкции микрорайона № 3, в рамках которого сооружается ЖК «Центральный» (от 91 000 руб. за 1 кв. м) - проект в самом центре города, также по мере реализации проекта цены будут существенно расти».

В целом в городе продаются квартиры в 16 новостройках. Цены на квартиры в Одинцове, по данным RealSearch.Ru, колеблются от 54 000 (мкр. 8, к. 35) до 131 000 (ЖК «Да Винчи») рублей за квадратный метр.
 

Химки
Химки лидируют по среднему размеру зарплаты – 38 500 руб. в месяц. Среди прочих достоинств города специалисты НСКА выделяют высокий уровень социально-экономического развития: 5-е место по показателю «бюджет/население».

«Здесь большое количество новостроек на любой вкус и кошелек, - рассказывает Денис Бобков. - Так, на Юбилейном проспекте, 60, выходит дом бизнес-класса, предложение которого в Химках довольно ограниченно. Поэтому потенциал роста цен на квартиры в этом доме заложен серьезный. Сходня – пока один из наиболее доступных районов Химок. По мере развития транспортной инфраструктуры (строительства платной автодороги Москва – Санкт-Петербург) и улучшения ситуации на Ленинградском шоссе в связи с этим цены в Сходне будут расти. И сейчас Сходня благодаря наличию железнодорожного сообщения с Москвой является хорошим вариантом по соотношению «цена/качество», а в перспективе станет еще лучше». Цена, к примеру, в новостройке на Овражной ул. – от 45 000 руб. за 1 кв. м, приводит пример эксперт.

Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость») среди инвестиционно привлекательных новостроек города назвала ЖК «Планерный». Среди основных достоинств – яркая архитектура в стиле hi-tech и хорошая транспортная доступность. В настоящее время минимальная стоимость квартиры в проекте составляет 2,2 млн руб.

Предложение в городе велико: по данным RealSearch.Ru, в Химках предлагаются квартиры в 20 новостройках. Диапазон цен – от 65 500 (ЖК «Звезда России») до 124 000 (ЖК «Юбилейный») рублей за метр.
 

Щелково
Щелково замыкает пятерку наиболее привлекательных городов Подмосковья для инвестиций в новостройки. Такую позицию городу обеспечил высокий рост цен за последний год (на 16,5%), а также высокий уровень покупательной способности населения (первое место). Дополнительным плюсом является строительство индустриального парка «Щелково», что приведет к увеличению количества рабочих мест.

«Щелково – объект инвестиционно привлекательный, особенно в отношении проектов комплексной застройки», - говорит Денис Бобков. Среди инвестиционно привлекательных объектов эксперт назвал ЖК «Богородский», его цена – от 45 000 руб. за квадратный метр.

Как и в Химках, в Щелкове большой объем предложения – 20 новостроек. По данным RealSearch.Ru, минимальные цены в городе – в ЖК «Богородский», а максимальные – в ЖК «Дом на набережной класса де люкс» (до 135 000 руб. за квадратный метр).
 

Троицк
Троицк вошел в границы Большой Москвы. Помимо этого факта на инвестиционной привлекательности города, по мнению специалистов НСКА, положительно скажется предполагаемый переезд администрации Москвы в поселок Коммунарка, расположенный неподалеку. В городе планируется строительство индустриального парка «Петровский».

Однако Денис Бобков (Est-a-Tet) не согласен со столь высоким положением города в рейтинге: «С учетом наличия одной-единственной новостройки в городе (ЖК «Березовая роща») говорить о потенциале роста цен на новостройки сложно… Планы по переселению в Коммунарку правительственных учреждений пока не ясны. Да и Коммунарка к Троицку имеет, прямо скажем, опосредованное отношение. Поэтому, на наш взгляд, включение Троицка в топ-10 преждевременно».
 

Люберцы
Люберцы заняли седьмую строчку в рейтинге благодаря близкому расположению к Москве, достаточно высокому росту цен за год (на 13,7%), а также продлению Таганско-Краснопресненской линии метро к декабрю 2013 г. в сторону города (в соответствии с планами развития столицы).

«Безусловно, развитие метро положительно повлияет на инвестиционный потенциал города. Как это происходит, уже можно посмотреть на примере города Реутов», - говорит Денис Бобков. По словам Ольги Широковой (Blackwood), цены в люберецких новостройках благодаря грядущему улучшению транспортной доступности уже выросли на 19%.

Сейчас в Люберцах, по данным RealSearch.Ru, продаются квартиры в 20 домах, в основном расположенных в проекте комплексной застройки «Красная горка». Цены варьируются от 57 000 руб. (в микрорайонах 7 и 8 «Красной горки») до 120 000 руб. за квадратный метр (в мкр. 35Ж, к. 1 и ЖК «Лермонтовский»).
 

Наро-Фоминск
Город Наро-Фоминск, по данным отчета НСКА, оказался на первом месте по показателю «доходность/риск» (то есть рост цен при отсутствии колебаний и «просадок»). Кроме того, в 2009 - 2012 гг. на 47% вырос показатель «бюджет/население». К тому же город расположен на инвестиционно привлекательном направлении (Киевское шоссе).

Однако, по словам Дениса Бобкова, инвестиционная привлекательность Наро-Фоминска преувеличена. «Серьезного потенциала для роста цен у города пока нет, ввиду его удаленности от «старой» Москвы. По мере развития «Новой Москвы» картина может поменяться, но пока об этом говорить рано», - полагает эксперт.

Сейчас в Наро-Фоминске, по данным RealSearch.Ru, ведутся продажи всего в двух корпусах ЖК «Гранд-Каскад». Цены на квартиры в них составляют 55 000 – 65 000 руб. за квадратный метр.
 

Истра
Главным достоинством Истры является экологическая обстановка. По словам Юрия Гольдберга, это единственный город среди исследованных с показателем «чистый». Кроме того, город лидирует по показателю накопленной доходности – 41% за июнь 2011 – июнь 2012 гг.

«Истра – недооцененный в настоящее время город, что связано с его слабым развитием в плане промышленности, – отмечает Денис Бобков. – Этим же обусловлено его лидерство по экологии среди подмосковных городов, но вот благо ли это с точки зрения экономики? На наш взгляд, в топ-10 пока не входит».

Зато городу явно не грозит переизбыток предложения. По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», ни в одной новостройке города в настоящее время продажи не ведутся.
 

Ступино
Ступино замыкает десятку наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций городов Подмосковья по версии НСКА. Город обеспечил себе место в рейтинге благодаря строительству множества индустриальных парков, что говорит о наличии большого количества рабочих мест и делает город достаточно привлекательным для инвестирования. Кроме того, показатель динамики роста «бюджет/население» в 2009 - 2012 гг. увеличился на 50%.

Правда, как отмечает Денис Бобков, в том же проекте «Новое Ступино» покупателями в основном выступают москвичи, то есть те, кто постоянно проживает в Москве, а в Ступино покупает жилье для сезонного проживания. «В общем, на наш взгляд, в топ-10 также пока включать рано», - заключает эксперт.

По данным RealSearch.Ru, в Ступино предлагаются квартиры в 11 новостройках. Разброс цен в них небольшой – от 52 000 рублей до 63 000 рублей за квадратный метр.
 

Не забывать о рисках
Безусловно, общая привлекательность города влияет на доходность инвестиций в жилье. Однако это не означает, что все без исключения новостройки в этих городах принесут хороший доход. Многое зависит и от характеристик конкретного объекта.

По словам Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), при оценке инвестиционной привлекательности новостроек следует обязательно учитывать конкурентоспособность цены. Для этого необходимо сравнить цены на объекте с ценами на вторичном рынке в данном районе. «Объект, стоящий на этапе строительства существенно дороже уже готовых аналогичных квартир, в будущем может не принести ожидаемого дохода», - говорит эксперт.

Также существенное влияние оказывает местоположение и транспортная доступность, конкурентоспособность самого объекта (наличие инфраструктуры, продуманные планировки и т.д.) и спрос на квартиры. «Если есть возможность, необходимо отследить, насколько интересен проект на рынке, как быстро в нем продаются квартиры», - рекомендует Елизавета Гудзь.

По словам Юрия Гольдберга (НСКА), помимо экономических показателей и общей благоприятной почвы для инвестиций, нельзя забывать о рисках, которые существенно влияют на итоговую доходность. Это риск банкротства застройщика, который можно статистически оценить в 10%, и риск срыва сроков строительства. По словам эксперта, в 50% случаев застройщики затягивают сроки сдачи объекта на период от 6 месяцев до года. Следовательно, годовая доходность падает.

Таким образом, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ориентироваться на благоприятную инвестиционную среду отдельных городов можно. Но не стоит бежать покупать квартиру в первой попавшейся новостройке в перечисленных городах. Когда речь заходит о жилье, главное – надежность инвестиций, а значит, надо просчитывать риски вложений в конкретный объект.