Мышеловка для нерадивых инвесторов захлопнулась

Ловушка для лендлордов, не занимающихся освоением накупленных земель, установленная новым руководством Подмосковья, захлопнулась (см. «Московская область меняет правила игры для землевладельцев»). Или пускать землю в рыночный оборот, или заниматься девелопментом им придется. Содержание «вхолостую» накопленных гектаров может дорого обойтись «собаке на сене».

Разумеется, найдутся юридические лазейки и имитационные «отмазки», чтобы показать (хотя бы в документах), что деятельность на земле ведется. Но в общем понятно, что сработает это до поры. Раз команда губернатора Сергея Шойгу взялась за дело всерьез, то момент, когда землевладельцев призовут к ответу, — вопрос времени.

И не стоит думать, что этот процесс удастся «похоронить» в бесконечных судебных процессах. Только в новом ведомстве министра Александра Когана по делам обманутых дольщиков, ветхому и аварийному жилью Московской области специально собрана команда юристов, которые готовы оперативно выезжать на проблемные объекты и «решать вопросы». Нет сомнения у специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», что подобное юридическое сопровождение при наличии политической воли может быть организовано и при работе с землевладельцами. Что же касается способности российской судебной системы выносить нужные исполнительной власти приговоры, то ее обсуждают сейчас все.

Правда, есть большой сегмент Подмосковья, где землевладельцы пока чувствуют себя более спокойно. Это земли, отошедшие с 1 июля к столице, — подмосковные чиновники там более не указ, а московским на ревизию как минимум еще годик потребуется. Поэтому у крупнейших госбанков, которые не обязательно по своей воле стали лендлордами (значительная доля земель им досталась в обеспечение просроченных и невыплаченных кредитов (см. «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»), пока есть некоторое время для разработки стратегии: а что, собственно, с этой землей делать. С землей, которая и под ними, что называется, начинает дымиться.

Пока что картина для потенциальных и действующих девелоперов Большой Москвы выглядит не очень радужно. С 1 июля Мосгосстройнадзор получил 35 заявлений на выдачу разрешений на строительство на новых территориях города, сообщили «Интерфаксу» в ведомстве. Разрешений на строительство выдано 14 (общей площадью 80 000 кв. м), из них шесть — на объекты индивидуального жилищного строительства. Если это действительно объекты ИЖС (а не многоквартирные дома на 15 сотках), то такие разрешения получить достаточно просто. Как ранее сообщал председатель Мосгосстройнадзора Анатолий Зайко, для получения разрешения на строительство объектов ИЖС предусмотрен упрощенный порядок. Требуется представить только три документа, а именно: правоустанавливающий документ на земельный участок, градостроительный план участка и схему планировочной организации с обозначением места размещения объекта ИЖС.

Для оперативного оформления документов Мосгосстройнадзором открыты так называемые «удаленные приемные» во всех 19 городских и сельских поселениях новых территорий Москвы. В них специалисты комитета принимают документы от застройщиков ИЖС, осуществляют консультации заявителей и выдают разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

А другие восемь объектов? Это многофункциональный офисно-складской терминал, административное здание Московского филиала ОАО «Газпромрегионгаз», распределительный газопровод низкого давления и др. Не густо.

В программе строительства в Большой Москве «вкусных» инвестиционных объектов пока не просматривается. Как говорится в пресс-релизе департамента градостроительной политики столицы, опубликованном на прошлой неделе, в адресную инвестиционную программу (АИП) на 20 122 014 гг. войдут наиболее значимые социальные объекты на территориях, отошедших городу в июле. «Первыми в АИП вошли объекты, наличие которых является наиболее необходимым для обеспечения „новых москвичей“ высокими стандартами столичного уровня жизни, а также требует минимальных затрат времени и средств бюджета для их проектирования, строительства и ввода», — цитирует пресс-служба руководителя департамента Сергея Левкина.

А именно: отобрано 34 объекта для первоочередного строительства — школы, детские сады, пожарные депо и объекты здравоохранения. Завершить проектирование этих объектов планируется до конца 2012 г. Департамент подготовил предложения по включению в АИП объектов, строительство и реконструкция которых уже были начаты, но по состоянию на 1 июля не завершены. Список объектов по адресной инвестиционной программе дорабатывается, после чего документ будет рассмотрен на заседании правительства Москвы.

Главные усилия столичных властей в этом направлении сосредоточены на дорожной и инженерной сетях. «Разбиты восемь лагерей для командированных сотрудников московских предприятий. Всего в работах ежедневно заняты до 7500 специалистов, до 1000 единиц специализированной техники», — рассказал заместитель мэра по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков после встречи с главами муниципальных образований, вошедших в состав Москвы. По его словам, уже завершены работы по замене грунтового покрытия на твердое на 180 км сельских дорог. «Еще примерно 100 км сделаем», — добавил глава комплекса городского хозяйства. Завершается оборудование 140 пожарных водоемов и 24 вертолетных площадок, полным ходом ведется благоустройство 50-метровой зоны вдоль автодорог. Город принимает на баланс около 700 км водопроводных и канализационных сетей, порядка 650 км теплосетей, 55 котельных и 70 трансформаторных подстанций.

А пока АИП формируется, Мосгосстройнадзор ведет проверки только что сданных жилых домов. В общей сложности его специалисты обследовали 13 жилых домов общей площадью 286 000 кв. м (сельское поселение Внуковское — д. Пыхтино, мкр. Солнцево-Парк; поселок Московский — мкр. Юго-Западный; сельское поселение Сосенское — пос. Коммунарка). По итогам проверки установлено, что физические работы на всех объектах завершены, дома готовы к заселению. Исключение составляет новостройка на 460 квартир в поселке Коммунарка, где необходимо завершить благоустройство и озеленение придомовой территории.

Что касается новых проектов, то в ближайшее время они будут явно развиваться со скрипом (за исключением уже начатых). «Новые территории не для того, чтобы строить жилье. Они нужны для того, чтобы создать новые кластеры рабочих мест: деловые, финансовые и так далее», — заявил мэр Москвы Сергей Собянин на последнем оперативном совещании в преддверии Дня строителя.

Как уже отмечали в www.irn.ru, с момента принятия решения о присоединении к Москве новых территорий данные о будущей застройке очень сильно варьировались, но постоянно в сторону сокращения. Сначала в обиход вошли 105 млн кв. м недвижимости (60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м общественных зданий). Потом прозвучала оценка, что уже якобы заключено инвестконтрактов на 50 млн кв. м жилья. Затем мэр высказался о 30 млн кв. м жилья, а в результате выяснилось, что эти 30 млн кв. должны включать всю существующую застройку (см. подробнее «Мошенничество с новостройками в Подмосковье и Большой Москве»).