Нежилье в ЖК: вариант для бизнеса и инвестиций

Самым популярным и понятным видом инвестиций в недвижимость является покупка квартиры в строящемся доме для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Однако купить можно не только квартиру, но и помещение, допустим, под магазин или салон красоты. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», порог входа для таких инвестиций выше, но и годовая доходность больше, чем от жилья.

Для частников
Около 90% коммерческих площадей в жилых комплексах, по данным компании «НДВ-недвижимость», покупается частными инвесторами, которые впоследствии либо сдают эти помещения в аренду, либо используют их под собственный бизнес.

«Сейчас те, кто хочет купить помещение для собственного бизнеса, составляют менее половины. Большинство – это частные инвесторы, у которых это не единственный актив», - отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Однако генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов утверждает, что в жилых комплексах его компании соотношение другое: «По нашему опыту около 80% процентов покупателей коммерческих помещений – частные предприниматели, планирующие открыть свой бизнес. Оставшиеся 20% покупают помещение, планируя сдавать его в аренду».
 

Выгоднее, чем жилье
Одно из преимуществ покупки нежилых помещений – более высокая доходность, чем в сегменте жилой недвижимости. При сдаче в наем квартиры можно рассчитывать на доходность около 5% годовых. Если же сдавать в аренду коммерческое помещение в ЖК, средняя доходность будет вдвое выше – около 10%. По словам Елены Мишиной, даже минимальный показатель составляет 8% годовых, а в удачных случаях можно рассчитывать на 12,5%.

Правда, по словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, коммерческая недвижимость более чувствительна к макроэкономическим проблемам. Жилье в Москве пользуется спросом в любой ситуации, а если наступит кризис и бизнесмены разорятся, то и снимать нежилое помещение будет некому.

«В среднем окупаемость от сдачи в аренду нежилого помещения составляет 8-10 лет», - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова.

Еще больше увеличить доходность можно, открыв в нежилом помещении свое дело. «Собственный бизнес, разумеется, приносит больший доход, чем аренда, но он связан с обычными предпринимательскими рисками, - отмечает Дмитрий Коновалов. – На практике нередки случаи, когда помещения покупаются для сдачи в аренду, а через пару лет владелец сам решает заняться бизнесом, и доход увеличивается, по словам наших клиентов, минимум в 2,5 раза».
 

Порог входа
Стоимость квадратного метра нежилых помещений, по словам Евгении Борзовой («НДВ-недвижимость»), как правило, на 15–30% выше, чем в квартирах. «Это касается комплексов эконом- и комфорткласса, – подчеркивает эксперт. – В элитных жилых комплексах и ЖК бизнес-класса ситуация иная: цена либо отличается несильно, либо стоимость кв. м квартиры выше».

Эта тенденция подтверждается примерами, названными другими экспертами, причем разница с ценами на жилье порой даже более существенная. По словам Дмитрия Коновалова (Tekta Group), в ЖК «Архимед» в Сергиевом Посаде квадратный метр коммерческих площадей стоит от 72 000 рублей (жилье – от 46 000 рублей). Цены на нежилые помещения в ЖК «Да Винчи» в Одинцово начинаются от 110 000 руб. за кв. м, тогда как квадратный метр в квартире стоит от 86 500 руб. В ЖК «Акварели» (Балашиха) коммерческие площади продаются по 90 000 руб. за кв. м, а жилые – по 49 000 руб.

Примерами из дорогих сегментов поделились в подразделении по продаже нежилых помещений в элитных жилых комплексах компании Blackwood. Действительно, цены на коммерческие площади в них ниже, чем на квартиры. Например, в ЖК «Шоколад», расположенном в Таганском районе, продается коммерческое помещение площадью 373 кв. м по цене 252 000 рублей за кв. м. А двухуровневый пентхаус площадью 293 кв. м в том же жилом комплексе предлагается по цене 712 000 за кв. м. В «Садовых кварталах» в Хамовниках помещение на 1-2-м этаже площадью 255 кв. м продается по 356 600 за «квадрат», а квартира той же площади – по 520 000 рублей за метр.

Таким образом, порог входа для инвесторов оказывается достаточно высоким даже в экономклассе. Однако обладатели «лишней» квартиры в Москве могут найти приемлемый для себя вариант. В компании «НДВ-недвижимость» даже предлагают схему взаимозачета (продажа квартиры с одновременной покупкой коммерческого помещения, практически обмен) для таких покупателей. Чаще всего в рамках взаимозачета, по словам Евгении Борзовой, продаются нежилые помещения свободного назначения в ценовом диапазоне от 7 до 12 млн руб.
 

Опасный гламур
На первых этажах жилых комплексов обычно открывают супермаркеты, магазины товаров первой необходимости, салоны красоты, аптеки, химчистки, стоматологические клиники, небольшие кафе, отделения банков – все то, что жильцы дома хотели бы видеть в шаговой доступности от своего подъезда. Однако и такие востребованные виды деятельности не гарантируют успеха, поэтому в каждом конкретном случае надо оценивать потенциальный спрос и конкурентное поле. «Например, в новом жилом микрорайоне на стадии строительства были раскуплены все нежилые помещения. В итоге в одном корпусе открылись три стоматологических клиники, одна из них не выдержала конкуренции, и собственник был вынужден сдать помещение в аренду», - рассказывает Евгения Борзова.

По словам Елены Мишиной, чаще всего переоценивают свои возможности те, кто открывает салон красоты: «Дело в том, что салоны красоты традиционно покупают для жен и дочерей, то есть для неспециалистов в управлении коммерческой недвижимостью. Возможно, человеку, далекому от такой специфической деятельности, видна только внешняя сторона – «гламурная», красивая. А когда дело доходит до ежедневной рутины – согласования счетов, найма квалифицированного персонала, закупки расходных материалов и т.п., выясняется, что за внешней красотой процесса стоит тяжелый, постоянный труд. К этому многие оказываются не готовыми».

Среди видов деятельности, спрос на которые значительно превышает предложение, эксперты назвали детские развивающие учреждения. Предприниматели опасаются открывать их. «Такие помещения часто покупались, но потом оказывалось, что бизнес очень сложный и малодоходный», - отмечает Елена Мишина.
 

Можно не все
Помещения в жилых комплексах можно использовать не под любые цели, некоторые ограничения накладывает законодательство. Например, в жилой зоне нельзя открыть склад, производство, заведение, деятельность которого связана с повышенным шумом (например, ночной клуб). Не все помещения можно использовать под ресторан – только те, что соответствуют СНиПам по пожарной и вентиляционной безопасности.

Да и самим девелоперам выгоднее «направить» предпринимателей в нужное жителям русло, ведь тогда они смогут «похвастаться» перед покупателями хорошей инфраструктурой жилого комплекса. Однако единственный гарантированный инструмент влияния в этом случае – назначение помещения по БТИ. Но это дает только общее направление деятельности (например, помещение, предназначенное под торговлю, офисы и т.п.), будет ли в нем в итоге создан магазин продуктов или удобрений, зависит только от собственника помещения.

Правда, девелоперы пытаются мягко повлиять на бизнесменов. «На стадии проектирования мы определяем, где удобней всего будет разместить ресторан, где – медицинский центр или супермаркет, - говорит Дмитрий Коновалов. - В этих помещениях закладываются соответствующие технические характеристики. Поэтому мы ищем покупателей, которые готовы предоставлять именно ту услугу, которая предусмотрена проектом. Не существует механизма, дающего гарантию, что в результате собственник помещения не сменит род деятельности, но на уровне личных договоренностей мы делаем все возможное, чтобы будущие жильцы дома получили полный комплекс услуг, заложенный на стадии проекта. Конечно, так продаются не все площади, во всех наших жилых комплексах есть удобные помещения общего назначения, которые продаются без привязки к роду деятельности будущего владельца».

Еще один метод воздействия – создать помещение, которое не может быть использовано ни под какой вид деятельности, кроме задуманного. Так, по данным Blackwood, на Рублевском шоссе, 26, на первых этажах элитного жилого комплекса выставлено трехуровневое помещение под spa-центр. Площадь помещения 710 кв. м, на цокольном этаже расположены сауны и бани, на первом этаже – бассейн, на втором – салонные кабинеты для косметологических процедур. Тут уже вряд ли что-то переиграешь. Но такие помещения, по словам экспертов компании, появляются на рынке нечасто.

По мнению специалистов www.irn.ru, покупка нежилого помещения – достаточно удачное вложение для частного инвестора. Особенно если оно покупается в крупном жилом комплексе – в районе появится несколько тысяч новых жильцов, которым будут необходимы объекты инфраструктуры. Однако каким бы простым и беспроигрышным ни казался этот вид инвестиций, гарантированной прибыли быть не может, поэтому к выбору помещения и его использованию надо подходить аккуратно.