Вместо кухонной двери многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор — на здоровье, нет проблем. А если в комнату? Мало кому даже в голову придет, что возведение арки превратит комнату в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100% случаи утечки газа нельзя. Потому-то и требуется в кухонном проеме наличие плотной перегородки,
С подобными случаями может столкнуться каждый, кто хоть раз пытался создать в квартире удобное жилое пространство, которое было бы организовано максимально «под себя», чтобы полочки висели на нужной высоте, а чад из кухни не достигал спальни. Многое нетрудно сделать, зная правила игры (см. статью «Перепланировки квартир: что разрешает закон»). Но не зная требований закона: что можно делать в собственной квартире, а что нельзя, — владелец жилья рискует нарваться на неприятности, отнюдь не желая никому ничего плохого.
Например. Не допускается переустройство (перепланировка) помещений, при котором переустроенное (перепланированное) помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания, то есть при наличии выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
Только по приведенному примеру о двери в кухню за последние несколько лет накопилась весьма обширная судебная практика: это около 200 решений судов разных уровней по РФ и около 15 решений по Москве и области.
Эта тема, например, затрагивается в одном из определений Мособлсуда, в котором жительница обратилась к администрации с иском о сохранении перепланировки ее квартиры, в процессе которой она демонтировала перегородку между жилой комнатой и коридором, перенесла стену с дверным блоком между коридором и санузлом, демонтировала перегородку между лоджией и кухней с образованием общего жилого помещения. Кухня была перенесена в жилую комнату с подводкой труб водоснабжения и устройством шумогидроизоляции.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что заявительницей была нарушена целостность несущих конструкций дома, и отказал ей в требовании о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как карточный домик.
К примеру, в целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии.
По данному направлению судебная практика не так обширна, как по предыдущему, тем не менее в Москве и области насчитывается не менее пяти судебных решений, непосредственно затрагивающих данную проблематику.
Как пример можно привести определение Московского городского суда, в котором рассматривается следующий спор: некий Ш., являясь собственником квартиры, сделал в ней капитальную самовольную перепланировку с нарушением межкомнатных перегородок, со сносом и перемещением сантехнического оборудования и оконно-дверных блоков в комнатах, увеличил проем в стене между комнатами. Разрешая данный спор, суд исходил из того, что в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного в нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются, собственника обязали привести квартиру в первоначальное состояние.
Весьма популярным является превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с утеплением. Но далеко не во всех случаях подобная реконструкция возможна. Прежде чем браться за перепланировку, следует определить серию вашего дома и получить техзаключение от автора-проектировщика. Дело в том, что в результате подобной «реконструкции» увеличится отапливаемая площадь помещений, и специалисты обязаны проверить, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.
За последние годы по такому составу нарушений накопилось более двух десятков решений по стране и не менее пяти судебных прецедентов по Москве и области. В качестве примера можно привести судебное дело Московского городского суда по коллективному иску жильцов дома к одному из собственников, которое в итоге было удовлетворено.
«Один из жильцов застеклил лоджию площадью 12 кв. м, сделал над ней широкий металлический навес, снес балконную дверь и переместил отопительные батареи внутрь. В зимний период года с лоджии постоянно падали ледяные сосульки на крышу подъезда, разрушая ее и создавая угрозу здоровью людей, входящих в подъезд».
Законодательство запрещает оставлять комнаты без естественного освещения или отопления, а также возводить межкомнатные перегородки так, чтобы жилые комнаты были площадью менее 9 кв. м. То есть оконный проем закрывать кирпичной или иной светонепроницаемой глухой кладкой категорически нельзя. Также существует регламент, по которому комната в квартире после перепланировки по разумным и санитарно-гигиеническим причинам не должна быть площадью менее 9 кв. м и шириной менее 2,25 кв. м.
Подобная проблематика в судебной практике освещена достаточно скупо, однако и по ней судебные прецеденты имеются.
По одному из дел администрация обратилась в суд с требованиями о признании незаконным оставления квартиры в перепланированном состоянии. В результате ремонтных работ в кухне было убрано электронагревательное и санитарно-техническое оборудование (электроплита, раковина), в жилой комнате установлено дополнительное санитарно-техническое и электронагревательное оборудование, в результате переустройства жилая комната стала кухней, а кухня — жилой комнатой; жилая площадь квартиры уменьшилась на 7 кв. м, а в одной из комнат был заложен кирпичной кладкой стекольный проем. Суд встал на сторону администрации и удовлетворил ее требования.
Согласно
Важно помнить, что ответственность за соответствие квартиры техническим и строительным нормам лежит непосредственно на собственнике. Поэтому если вы купили, получили в наследство или по иной сделке приобрели жилое помещение с незарегистрированным ремонтом, ответственность ляжет на ваши плечи как нового собственника. Поэтому, покупая жилье, обязательно следует сверять его фактические характеристики с данными БТИ, иначе судов не миновать.
Некоторые переделки в квартире можно сделать и самостоятельно. Но необходимо знать, на какие именно изменения требуются разрешения, как их получить, а после завершения ремонта — как правильно оформить итоговые документы. Подробнее об этом — в статье «Перепланировки квартир: что разрешает закон» на www.irn.ru.