Новостройки в России: возможны новые правила игры

В Санкт-Петербурге Фонд РЖС презентовал участникам ПМЭФ-2012 проект федерального стандарта взаимодействия всех участников строительных проектов. Как стало известно аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости», эта концепция уже направлена в Минэкономразвития и оттуда поступила на рассмотрение правительства РФ.

По мнению специалистов www.irn.ru, она должна получить одобрение, по крайней мере, в ее поддержку высказался заместитель председателя правительства России Игорь Шувалов. Кроме него в обсуждении приняли участие глава Сбербанка России Герман Греф, президент Фонда «Сколково» Виктор Вексельберг, заместитель мэра Москвы Андрей Шаронов, генеральный директор Фонда РЖС Александр Браверман, руководитель World Bank Group по Российской Федерации Михал Рутковски и др.

В России нет рынка доступного жилья, заявил первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов, курирующий реализацию национального проекта «Жилище». «Тема жилья – это сделать так, чтобы люди могли купить недорогое жилье», – сказал он. По его словам, Фонду РЖС удалось выработать лучшие стандарты жилья в своих проектах, которые необходимо распространить по всей территории России. «Это, конечно, потребует большого количества времени. На рынке высок уровень монополизма. Компании привыкли мало строить и много при этом зарабатывать. Строят одно многоэтажное здание, срубают 150% прибыли и уходят. Нужно ломать этот подход. Важно сейчас строить много, чтобы много заработать», – убежден Шувалов.

По мнению аналитиков www.irn.ru, суть концепции Фонда РЖС в том, чтобы распространить его практику работы с государственными органами власти на всю страну. На покупателях жилья это должно сказаться в плане понижения цен, а застройщикам-продавцам может обернуться финансовой поддержкой. Если, конечно, они строят жилье экономкласса, а продают по правилам 214-ФЗ. Фактически Фонд РЖС в этой ситуации может оказаться неким гигантским посредником между застройщиками и органами власти. Что интересно, вроде полезным.

За время своего существования, а это чуть более трех с половиной лет, Фонд РЖС вовлек в оборот более 480 земельных участков общей площадью свыше 16 000 га в 65 субъектах РФ. На разных стадиях проектирования и строительства в настоящее время находится более 10 млн кв. м жилья. «Весь процесс – с момента оформления документов на участки, проведения аукционов, строительных работ и до сдачи жилых домов в эксплуатацию – у нас происходит в 1,7 раза быстрее, чем в среднем по стране», – сообщил Браверман.

Специалисты www.irn.ru напоминают, что сроки согласования документов являются одним из важнейших барьеров на пути удешевления себестоимости строительства жилья. Второе препятствие – подведение энергомощностей к участку. Либо энергетические компании считают для себя малорентабельным «тянуть коммуникации», либо застройщик, даже выбрав идеальный для себя и городских властей участок, понимает, что затраты на коммуникации для него непосильны.

Фонд РЖС готов и в этой ситуации прийти на помощь, безвозмездно вложив деньги в подводку коммуникаций. Правда, если будущее жилье отвечает его стандартам: большая часть – экономкласса; в основном малоэтажное; и лучше, если себестоимость ниже «планки» Минрегиона.

Например, проект комплексной малоэтажной застройки в г. Истра реализуется на земельном участке площадью 65 га. Он был передан застройщику сроком на пять лет, где за это время на нем должно быть возведено более 140 000 кв. м жилья. Основное требование к освоению участка сводилось к тому, чтобы доля жилья экономического класса составляла не менее 75%. Как заметил Браверман, участок застройщик получил в декабре 2010 г. и более чем за год ему удалось оформить всю необходимую проектно-разрешительную документацию, ввести в эксплуатацию первую очередь жилья.

«Стоимость на жилье мы не фиксировали, мы регулировали ценовую политику застройщика через объемы застройки, через оказываемую поддержку, в том числе при обеспечении участка инженерной инфраструктурой», – пояснил гендиректор Фонда РЖС. Изначально, по словам Бравермана, норма прибыли проекта была отрицательной: «Население хотело ехать туда, город нацелен был на развитие жилой застройки, но отсутствие инженерной инфраструктуры сдерживало застройщиков, нужны были дополнительные возможности финансирования». Как сообщил Браверман, Фонд РЖС инвестировал 600 млн руб. в строительство систем водоснабжения и водоотведения. В результате совместной реализации проекта удалось снизить его себестоимость на 30%, цена продажи квартир оказалась на 15% ниже, чем средняя цена на рынке Истринского района Подмосковья, и на 7% ниже, чем «планка» Минрегиона. Снижение общего потребления энергоресурсов с учетом применяемых современных энергоемких технологий, по словам Бравермана, оценивается на уровне 30% в течение всего жизненного цикла.

В столице, по словам заместителя мэра Москвы Андрея Шаронова, осваиваются четыре площадки Фонда РЖС, на которых будет возведено более 300 000 кв. м жилья. «Хотя для города реализация таких проектов является дорогим удовольствием, мы будем продолжать сотрудничество с фондом», – заметил Шаронов.

В чем заключается дороговизна? Затраты города на строительство школ и детских садов, на возведение инженерных коммуникаций, развитие улично-дорожных сетей превысили 10 млрд руб. «Это довольно накладно для бюджета города, но мы видим, что предлагаемый фондом механизм работает эффективно и помогает нам вовлекать в оборот дополнительные земельные ресурсы», – заключил он.

Генеральный директор Macquarie Renaissance Infrastructure Fund Демиан Секен считает, что участие Фонда РЖС снимает многие риски для инвестора. Он отметил, что главная цель застройщика – быстро получить отдачу от вложенных средств, «поэтому он стремится побыстрее построить жилье и продать его. О строительстве инфраструктуры вспоминают во вторую очередь, поэтому она возводится с большой задержкой», – заметил он. По его словам, в проектах фонда строительство домов и инфраструктуры происходит синхронно, «это хороший пример для России».

«Проекты, за реализацию которых отвечает один человек, всегда привлекательны для инвесторов, и они оказываются наиболее эффективными, – сказал Секен. – Приятно, что г-н Браверман не боится брать ответственность и помогает застройщикам миновать административные барьеры, которые так пугают инвесторов».

Руководитель отдела по оказанию услуг сектору недвижимости PwC Хольгер Мюллер не сомневается, что предлагаемый фондом формат взаимодействия привлечет на жилищный рынок России многих инвесторов. Если в России обеспеченность жильем составляет 20 кв. м на человека, то в Европе на одного жителя приходится 40 кв. м. «Чтобы достичь европейских показателей, в России необходимо построить 40 млн домов, а это огромный потенциал, – подчеркнул он. – Если такие привлекательные условия освоения земель будут созданы по всей России, то на рынок придет большое количество инвесторов, в том числе и иностранных».

Показателем развитого рынка доступного жилья, по мнению Игоря Шувалова, можно будет считать достижение поставленной государством цели – более 100 млн кв. м ежегодно вводимого жилья.