Дальние дачи хороши, если уметь купить

Успешный мужчина должен иметь в кармане пять ключей, говорилось в советские времена. От квартиры, машины, дачи, кабинета и сейфа. Все эти показатели жизненного успеха актуальны и сейчас, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Но если кабинет и сейф – показатели исключительно служебного успеха, то дача может служить для очень разнообразных целей (подробнее см. в статье «Дальние дачи хороши для себя и для родителей»). И покупать ее нужно аккуратно.

Опытные участники рынка выделяют ряд золотых правил, которые не стоит забывать, планируя такое дорогостоящее приобретение.

Транспортная доступность
Важно не расстояние от МКАД, а сколько реально времени придется добираться от дома до дачи. Разные подмосковные трассы «едут» по-разному, особенно в часы пик. Также необходимо предусмотреть, чтобы неподалеку находился населенный пункт с магазином, аптекой и медпунктом. В экстренной ситуации путь от дачи до населенного пункта не должен превышать 5-7 минут, считают специалисты «Вектор Инвестментс».

«В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки нужно пройти 2-3 км по лесу, - предостерегает Жанна Маркова, генеральный директор АН «Мегаполис», партнер Корпорации риелторов. - Зимой же во многих СНТ на дорогах не убирают снег, и проехать до своего участка на машине очень трудно».

Девелопер
Покупать участок в коттеджном поселке следует только у надежной компании, которая уже реализовала хотя бы один похожий проект. Стоит посетить другие поселки этой компании, при возможности – пообщаться с жителями. Узнать, выполнил ли девелопер обязательства перед покупателями и в какие сроки.

Документы
Необходимо проверить правоустанавливающие документы застройщика на землю (договор купли-продажи, акт органов власти и т.д.), а также свидетельство о государственной регистрации права. Важно, чтобы характеристики участка, заявленные продавцом (категория, вид разрешенного использования, площадь),  соответствовали тем, что указаны в документах. Обязательно нужно обратить внимание, нет ли обременений права (ипотека, аренда, сервитут).

Если же сделка происходит на вторичном рынке, то бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая является всего лишь подтверждением членства в СНТ. Как правило, собственник продает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс сбора всех бумаг настолько хлопотный и затратный, что продавцы даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. «С какими трудностями впоследствии столкнется человек, купивший такую дачу, предугадать нельзя, - говорит Жанна Маркова. - Именно на этапе первоначального оформления проводится межевание, подписывается согласование по границам с соседями и подтверждается площадь участка. Всплывают какие-либо скрытые недостатки объекта. Нельзя исключить и мошенничество. Ведь собственник может знать, что по факту земли, например, меньше, и, правильно оформив участок, он много потеряет в стоимости объекта, или регистрация прав собственности в данное время невозможна по ряду причин».

Список документов, необходимых для заключения сделки, длинный: свидетельства на право собственности на землю и постройки, кадастровые паспорта участка и дома, согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП.

«Одна из задач кадастрового паспорта - показать границы участка, - говорит Жанна Маркова. – Если этого документа нет, то на сделку выйти невозможно! Не путайте кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца». Нарисованные на кадастровом плане строения должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства, независимо от того, дом это, бытовка или баня. «Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане тому, что вы видите на участке, - советует Жанна Маркова. – Вы должны понимать, что оформление всех «неучтенных» построек впоследствии ляжет на ваши плечи».

Межевание участка
«Дачная амнистия» позволяет регистрировать право собственности и без межевания. Однако Игорь Быковский настоятельно рекомендует выполнить эту непростую процедуру. «Отсутствие межевания грозит рядом неприятностей, – говорит он. – Споры по границам с соседями, кадастровые ошибки прошлых лет, несоответствие реальных размеров участка указанным в документах и т.д. Решаются такие вопросы только в суде, и даже новые поправки в Гражданский кодекс не помогут избежать этой инстанции». Для этого нужно вызвать геодезиста, который замерит участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В Земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями. Бывали случаи, когда по факту не хватало несколько соток земли или участок наслаивался на соседний, и с соседями шла война из-за забора.

Коммуникации
Электричество, вода, газ, канализация – составляющие ежедневного комфорта. Экономить на этом неразумно. Если в поселке нет газоснабжения и центрального водоснабжения, недостаточно электромощностей, нельзя провести интернет – цена сотки, конечно, будет низкой. Но время, силы и деньги, которые покупатель потратит, чтобы решить все эти вопросы самостоятельно, в конечном счете сведут на нет всю «экономию».

Инфраструктура
Купание, прогулка по лесу, шашлыки – это прекрасно, но только летом. Да и в теплый сезон рано или поздно захочется нового. Ездить за продуктами в ближайшее сельпо тоже быстро утомит. Поэтому хорошо, если в поселке предусмотрена торговая, развлекательная и спортивная инфраструктура для взрослых и особенно – для детей. Ведь ребенок быстро заскучает сидеть за забором.

Экология
В силу существующей розы ветров западная часть Подмосковья экологически чище восточной. Оценить чистоту воздуха и почвы в конкретном районе можно по экологическим картам Подмосковья, которых достаточно много в открытом доступе.

Форма участка и окружающий пейзаж
По опыту компании «Вектор Инвестментс», абсолютное большинство покупателей хотят, чтобы поселок окружал лес и в пешей доступности имелся водоем, где можно купаться, отдыхать, ловить рыбу. Но не нужно забывать и о других моментах.

Очень часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку», говорят в «Мегаполисе». Шесть соток могут иметь ширину 6 м и длину 100 м. «Строить на таком участке нельзя, т.к. по архитектурным и пожарным нормам отступ от границы должен составлять от 1 до 5 м в зависимости от назначения, - поясняет Жанна Маркова. - Также важно расположение на местности. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной сюда идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, то может и затопить». Часто садовые товарищества находятся вблизи линий электропередачи, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. О чистом воздухе и тишине придется забыть, отмечают в www.irn.ru.