Квартиры в стартующих новостройках в Московском регионе дешевле на 20-30%

Для людей, которые покупают квартиру на грани возможностей, самыми доступными обычно являются предложения на этапе ранних продаж в первой очереди строительства. Как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», разница в цене между квартирами первой и последующих очередей составляет в среднем 20-30%, а иногда может быть и выше (если жилой комплекс возводится в течение нескольких лет). Однако в этом случае вместе с жильем люди приобретают много рисков и проблем – от недоразвитой инфраструктуры до строительного шума.

Раннее заселение
Заселение в домах первой очереди строительства, по оценкам компании «НДВ-недвижимость», ведется в 8% московских новостроек. Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании Ольга Новикова привела в качестве примера ЖК «Богородский», первый корпус которого полностью заселен, во втором – выдаются ключи, а оставшиеся два корпуса находятся в завершающей стадии строительства.

Справка. В Подмосковье на очереди разбиваются почти все проекты комплексного освоения территорий. Например, в департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood назвали следующие примеры жилых комплексов, в которых часть корпусов уже введена в эксплуатацию и заселена: «Изумрудные холмы» («Эталон-Ленспецсму») в Красногорске; «Красная горка» («ПИК», «СУ-155», «ДСК-1») в Люберцах; «Новокуркино» (ГК «ПИК») в Химках; «Солнцево Парк» (ГК «Мортон») в дер. Пыхтино; «Ярославский» (ГК «ПИК») в Мытищах; «Красногорье» («СУ-155») в Красногорске. А среди московских проектов эксперты упомянули ЖК «Мичурино» («Ведис Групп») и мкр. «Царицыно» (ОАО «МКХ») в сегменте экономкласса, ЖК «Доминион» и ЖК «Чемпион парк» («Интеко») в сегменте бизнес-класса.

В таких проектах застройщики решают непростую задачу – минимизировать неудобства первых жильцов, связанные с тем, что они живут по сути на стройке. И сложнее всего этого добиться именно девелоперам многоэтажных домов. «Обеспечить удобство и безопасность первых жителей объекта в формате загородной недвижимости проще, чем в городской застройке, - сравнивает Игорь Панфилов, руководитель проекта КП «Артек». - Дело в том, что загородная недвижимость предполагает большие пространства, а это значит, что каждая последующая очередь поселка будет строиться на достаточном расстоянии от предыдущей, а не непосредственно перед окнами. Кроме того, малая этажность загородных домовладений позволяет практически полностью отгородить от глаз жителей поселка «неэстетичную» составляющую строительного процесса. Тогда как работающий перед окнами городской квартиры кран никуда не спрятать. И конечно нельзя забывать о сроках строительства: на возведение, например, блока таунхаусов уходит в среднем 3-5 месяцев, а на возведение многоэтажного панельного или монолитного жилого дома – до полутора лет. Соответственно, жителям городских комплексов дольше приходится мириться с соседством стройки».

Машинам лучше, чем людям
Пожалуй, лучше всего застройщики решают дорожную проблему в границах жилого комплекса. Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов уверяет, что к каждому из корпусов первых очередей строительства жилых комплексов компании подведены чистовые асфальтированные дороги. «Что касается подъезда к следующим строящимся очередям, то для них строится отдельная временная дорога, по которой идет весь поток строительной и грузовой техники, и она никак не пересекается с машинами жильцов первой очереди», - отмечает эксперт.

Кроме того, если в рамках первой очереди возводится сразу несколько многоквартирных домов, то на прилегающих территориях машинам первых жильцов становится слишком тесно. «Чтобы смягчить неудобства первых жителей, в «Новосходненском» в ожидании ввода подземного паркинга мы арендовали участок земли возле жилого комплекса для организации временных парковок», - делится опытом Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.

Без школы и магазина
«Как показывает практика, зачастую застройщики возводят объекты инфраструктуры после завершения строительства всех жилых корпусов, что доставляет немало сложностей покупателям квартир первых очередей», - говорит Ольга Новикова («НДВ-недвижимость»). Например, строить школу на ранних стадиях нецелесообразно – ее просто не получится укомплектовать учениками. Даже коммерческие площади на первых этажах домов, возможно, не сразу станут магазинами и парикмахерскими: далеко не факт, что арендаторам будет выгодно открывать бизнес для трех сотен жителей (если речь о небольших домах).

Хорошо, если жилой комплекс расположен в городе или рядом с другим населенным пунктом, в этом случае застройщик уповает на внешнюю инфраструктуру. «Сейчас в ЖК «Ново-Молоково» полностью заселены два корпуса (они были сданы в эксплуатацию в октябре 2011 года, всего планируется 25 корпусов). К жилому комплексу и к заселенным корпусам подведены дороги, двор благоустроен, построена детская площадка. Пока жильцы могут пользоваться инфраструктурой соседнего села Молоково, в нем есть магазины, детский сад и школа, дом культуры, стадион, - рассказывает коммерческий директор компании «Загородный проект» (девелоперского подразделения RDI Group) Алексей Гусев. - Уже в декабре 2012 года будет сдан в эксплуатацию корпус 3, в котором предусмотрены коммерческие площади на первом этаже, также примерно через полгода мы достроим детский сад. Полное завершение строительства микрорайона планируется на 2016 год».

В целом, по данным Blackwood, среди объектов, которые сдаются в составе первой и второй очередей строительства, обычно присутствует минимальная инфраструктура (расположенные на первых этажах помещения свободного назначения). Если проект очень крупный и объемы жилья, вводимые в составе первых очередей, большие, тогда это может быть детский сад или школа. «Например, в ЖК «Новокуркино» (большая часть домов введена в эксплуатацию) в Химках уже работают общеобразовательная школа и два детских сада. В жилом комплексе «Изумрудные холмы» в состав первой очереди строительства входят жилой дом на 1101 квартиру, школа и детский сад. В жилом районе «Ярославский» работает детский сад, ведется строительство школы, на сегодняшний момент комплекс готов на 50%. В Люберцах в микрорайоне «Красная горка» функционирует детский сад и лицей, ведется строительство еще одной школы. Большая часть домов здесь уже введена в эксплуатацию», - отмечают аналитики компании Blackwood.

В редких случаях инфраструктурные объекты возводятся еще до строительства жилых домов. «По программе комплексного развития и обновления района Строгино компания одним из первых построила именно объект инфраструктуры - стадион «Янтарь». Он был открыт еще до начала строительства крупных жилых комплексов «Янтарный город» и «Лазурный Блюз», - рассказывает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.

Жизнь на стройке
Еще одной проблемой для первых жителей строящихся жилых комплексов является то, что живут они фактически на стройке. Все опрошенные www.irn.ru эксперты единогласно заявили, что уровень шума от строительных работ «соответствует нормативам». Однако сами обладатели квартир в первых очередях строительства говорят, что зачастую эти «удобства» ограничиваются лишь тем, что строительство вокруг них не ведется ночью, а днем от шума все равно некуда деться.

К тому же потенциальных покупателей квартир в домах первой очереди заботит вопрос безопасности: чтобы сверху бетонный блок не свалился, а любопытные дети не забежали на стройку. «Территория, где ведется строительство, безусловно, должна быть огорожена от уже построенных домов. На въезде/выезде с площадки должен быть оборудован пункт мойки колес, - пояснили в Blackwood. - Тем не менее за детьми должны следить их родители, а не строители».

Впрочем, некоторые девелоперы свою ответственность воспринимают шире: «Застройщик в обязательном порядке устанавливает на площадке охрану и контроль доступа, попасть на ее территорию имеют право только участники строительного процесса. Проход посторонних людей на объект категорически запрещен», - говорит Сергей Лядов («Сити-XXI век»). А Urban Group помимо этого предусматривает видеонаблюдение.

Быстро и дешево
Несмотря на описанные выше недостатки, люди охотно покупают квартиры в домах первой очереди. И главными для них факторами являются время и деньги. «Те, кто купил свое первое, стартовое жилье, могут быстро вселиться и сэкономить на аренде квартиры», - утверждает Леонард Блинов (Urban Group). Кроме того, квартиры в первой очереди строительства всегда дешевле. По словам эксперта, люди могут купить квартиры на 5 – 20% дешевле, чем будущие покупатели квартир в последующих очередях на той же стадии строительства дома. Эксперт также отметил, что в последующих очередях низкая строительная готовность домов меньше влияет на цену, чем в первой очереди.

По оценкам Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), каждая последующая очередь увеличивается в цене на 10% только за счет более высокой стадии готовности комплекса в целом. «Это обусловлено и узнаваемостью проекта на рынке, его «раскрученностью», и тем, что по мере строительства новых очередей строятся новые хорошие дороги, объекты инфраструктуры, открываются магазины, облагораживаются зоны общего пользования, т.е. комплекс становится все более обжитым. Кроме того, чем ближе финал стройки, тем лучше комплекс обеспечен инженерными сетями – ряд застройщиков их также подключает поэтапно», - объясняет он.

«Первые покупатели квартир в ЖК «Ново-Молоково» существенно выиграли в цене, - подтверждает эту тенденцию Алексей Гусев («Загородный проект»). - С момента старта продаж (октябрь 2010) средняя цена квадратного метра выросла на 35%. Первые жильцы покупали квартиры в среднем за 51 700 рублей за кв. м, а средняя стоимость метра для сегодняшних покупателей составляет в среднем 69 800 руб.».

Выгодно не всем
Экономия времени и денег – существенный фактор, но не универсальный. К тому же из-за разницы во времени по строительству и поступлению в продажу квартир разных очередей у покупателей зачастую такого выбора просто нет. «Если клиент нуждается в улучшении жилищных условий, то он выбирает между предложениями в достаточно короткий отрезок времени. У него зачастую нет времени, чтобы ждать несколько лет старта следующей очереди строительства объекта», - говорит Сергей Лядов («Сити-XXI век»).

По мнению эксперта, проблема выбора между приобретением квартиры в объектах разных очередей строительства может стоять у ограниченной категории инвесторов, у которых свой квартирный вопрос решен. Они могут позволить себе сравнивать плюсы и минусы этих объектов для наиболее оптимального вложения средств.

К тому же вопрос выгоды покупки на ранних стадиях всегда идет бок о бок с возможными рисками. «Кто хочет минимизировать цену, покупает на старте продаж, при низкой строительной готовности, в первой очереди. А кто хочет минимизировать риски – на завершающих стадиях строительства, при высокой стадии готовности домов», - поясняет Леонард Блинов.

Таким образом, покупка квартиры в домах первой очереди оказывается самой выгодной по цене, ведь по мере строительства жилого комплекса цены будут расти как в связи с ростом стадии строительства, так и вследствие роста рынка. Однако если квартира покупается для собственного проживания, необходимо быть готовым к тому, что ближайшие несколько лет (в зависимости от масштаба комплекса) придется жить рядом со стройкой. Сейчас, учитывая отсутствие существенного роста цен на недвижимость, фактор роста рынка отступает на второй план, цены растут в основном за счет повышения готовности объекта. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если жилой комплекс находится «в чистом поле», а застройщик не спешит развивать необходимую для жизни инфраструктуру, можно поискать жилье в других проектах на более высокой стадии строительства.