Обманутые дольщики: законодательного чуда не случится

По официальным данным, в России уже почти 100 000 обманутых дольщиков. Сейчас широко обсуждаются законодательные изменения, которые смогут переломить сложившуюся ситуацию. Однако, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», изобрести универсальное чудодейственное средство в ближайшем будущем вряд ли получится. Между тем дольщики могут самостоятельно позаботиться о безопасности вложений. Этому посвящена новая рубрика на www.irn.ru «Покупаем новостройку без риска».

«Кинутые» по 214-ФЗ
Закон об участии в долевом строительстве, который работает еще с 2004 года, не стал панацеей. Пострадавших от долгостроя становится все больше. По данным Минрегионразвития, количество обманутых дольщиков в России составляет около 95 000 человек. За год их число выросло на 12%.

«Если раньше мы видели плакаты «Мы обманутые дольщики, верните наши деньги», то сейчас появились плакаты «Мы не обманутые дольщики, мы «кинутые» по 214-ФЗ», - комментирует ситуацию директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов.

Закон, по мнению экспертов, реально защищает только от двойных продаж, так как предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия. При этом он не дает гарантий ни того, что застройщик не обанкротится, ни того, что объект будет достроен, ни того, что дольщик получит свои деньги назад. Не защищает он и от откровенного мошенничества. Подробнее о лазейках в законодательстве читайте в статье рубрики «Покупаем новостройку без риска» - «Из всех способов продаж новостроек только три – законные. Но и они не гарантируют квартиру».

Хорошие платят за плохих
«Провал» 214-ФЗ вынуждает политиков и участников рынка разрабатывать новые способы цивилизованной защиты прав обманутых дольщиков. Сейчас при Минрегионразвития действует рабочая группа, в которую входят представители законодательной власти и бизнеса. Эта группа разрабатывает предложения, которые должны решить эти задачи.

Одно из самых проработанных предложений, подготовленных этой группой, – законопроект, предложенный Александром Хинштейном и Александром Коганом. В конце 2011 г. этот документ был внесен в Госдуму. Однако против него выступает Минфин, а также представители бизнеса.

«Смысл предложения об обществе взаимного страхования – заткнуть дыры, которые получились из-за коррупции, незаконных действий застройщиков. То есть получается круговая порука. А никаких профилактических мер это предложение не несет, оно никак не стимулирует застройщика и девелопера к прозрачности, добросовестности, получению за счет этого конкурентных преимуществ, - отмечает Борис Шаронов. - Все заплатили в общак, при этом тому, кто вообще не собирается строить, а намерен собрать деньги и обанкротиться, не надо напрягаться, ведь страховая компания за все заплатит». Как охарактеризовал суть предложения управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг, «хорошие платят за плохих».

Есть еще ряд инициатив, которые поддерживает в том числе КПРФ, они заключаются в строгой регулировке и отчетности: процесс строительства предлагается разделить на несколько этапов и обязать застройщика за каждый этап сдавать отчет уполномоченному органу власти. Если застройщик не сдаст отчет в установленный срок, он не будет иметь права привлекать средства дольщиков.

Кроме того, рабочая группа до сих пор обсуждает предложение об обязательном коммерческом страховании рисков долевого строительства. Эта инициатива широко обсуждалась еще два года назад. Но уже тогда президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак предупреждал, что всеобщее страхование ответственности застройщиков приведет к непомерно высоким страховым ставкам – до 20%. Это лишит долевое строительство экономического смысла.

Кроме того, по мнению Бориса Шаронова, это может привести к злоупотреблениям и опять же никак не будет мотивировать застройщика добросовестно выполнять свои обязательства и достраивать дома до конца.

Компания НСКА, которая входит в рабочую группу при Минрегионразвития, выступает с другим предложением. «Это некий вид добровольного страхования, который заключается в том, чтобы заставить работать рыночные механизмы и сделать застройщиков более прозрачными, - рассказывает Юрий Гольдберг. - Этого можно добиться, если внести всего одну поправку в закон о долевом участии в строительстве. Суть поправки заключается в том, что вместе с ДДУ дольщик подает заявление, что он принимает риски на себя, либо приносит страховой полис».

Сейчас застройщики пытаются убедить покупателей в том, что 214-ФЗ защищает от всех бед, хотя это не так. Если же дольщик увидит документ о том, что он берет все риски на себя, он, по мнению эксперта, поймет, что риски все же есть, и будет осторожнее относиться к выбору объекта для вложения денег. К тому же это вынудит застройщиков и девелоперов стать более открытыми и прозрачными, чтобы получить более низкий тариф за страхование и остаться конкурентоспособными (об этом читайте в статье «Решение проблемы обманутых дольщиков: калька с Запада не сработает. В России дольщики пока вынуждены защищать себя сами» из рубрики «Покупаем новостройку без риска»).

Информация – главное оружие
Пока универсальной защиты от недобросовестных застройщиков не придумали, дольщикам остается одно – полагаться на собственные силы и изучать информацию о тонкостях покупки квартиры на стадии строительства и инструментах защиты от рисков. Площадкой для получения такой информации стала новая рубрика на www.irn.ru «Покупаем новостройку без риска». Рубрика разработана совместно с компанией НСКА и открылась 15 мая в разделе «Отдельная тема». Она полностью посвящена долевому строительству и содержит практичные статьи о покупке квартир в новостройках, а также полезные сервисы.

«Накануне запуска рубрики мы провели онлайн-голосование среди читателей www.irn.ru, в ходе которого задали им вопрос, что бы они предприняли для снижения рисков при покупке квартиры в новостройке, - рассказывает редактор раздела «Отдельная тема» Надежда Козицкая. - Выяснилось, что нашим читателям известны такие способы. Например, 10% набрал вариант ответа «застраховал бы риски долевого строительства». Тем не менее самым популярным вариантом оказалась покупка квартиры только после сдачи дома госкомиссии (33%). То есть люди осознают риски, на которые они идут при покупке квартиры на первичном рынке. И наша совместная цель – рассказать о возможностях, которые позволяют эти риски снизить».

Баллы за безопасность
«За время нашего существования мы накопили весомый опыт экспертизы объектов строительства. Мы оцениваем их по 63 параметрам. Мы решили эту информацию формализовать и выложить в открытом доступе», - говорит Юрий Гольдберг. Эта информация доступна в разделе рубрики «Рейтинг надежности новостроек».

Специалисты НСКА разработали собственные критерии оценки по методике международных рейтинговых агентств (в том числе Fitch, Standard & Poor's). Основанием для присвоения рейтинга является оценка более 60 параметров, характеризующих объект строительства, стадию строительства и соответствие графику, содержание учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов застройщика, схему продаж, возможности стабильного финансирования строительства, наличие источников финансирования, независимых от продаж, опыт и историю застройщика, девелопера и подрядчика на заявленном на рейтинг и других объектах, информационную открытость субъектов строительства, возможность страхования рисков и кредитования, косвенные факторы, влияющие на надежность объекта. Читайте подробнее о методологии присвоения рейтинга.

На основе комбинации этих факторов объектам присваивается рейтинговая оценка от AAA до C. «На наш взгляд, рейтинг A и B – это страховые рейтинги, так как риски, присущие объекту, позволяют страховщику выдать полис. Рейтинг C – не страховой, риски слишком высоки, - поясняет Юрий Гольдберг. - Каждое рейтинговое действие мы объясняем в пресс-релизе. В этом объяснении мы указываем не все огромное количество параметров, которые мы используем для оценки, а только те из них, что повлияли на рейтинговую оценку наиболее существенно (как в положительную, так и в отрицательную сторону)».

По словам Бориса Шаронова, предыдущие попытки рейтингования опирались в первую очередь на девелоперский портфель (главным образом на объемы строительства девелоперов). «Это по сути ни о чем не говорит. Почему к нам пришла идея вычленить объекты? Дело в том, что объект строительства – это не только девелопер. Застройщик на объекте зачастую не соответствует тому девелоперу, который продает квартиры и стоит за проектом. Обычно это компания, которая создана специально под объект, - говорит эксперт. - Многие покупатели, невнимательно читающие документы, даже не понимают, что застройщик – это не та компания, у которой они покупают квартиру. Получается, что если на объекте все благополучно, застройщик успешно выполняет свою функцию владельца или арендатора земельного участка, люди получают ключи от квартиры, а девелопер – прибыль. Если вдруг проект разворачивается не в ту сторону, все риски переходят на дольщиков, девелопер свои деньги вытаскивает из проекта (к слову, совершенно официально и без нарушения законодательства) и банкротит застройщика, который формально ничем с ним не связан».

Поэтому рейтинговать и оценивать вероятность успешного завершения надо именно по отношению к конкретному объекту. А застройщик, девелопер или генподрядчик являются просто факторами влияния наряду с другими (источники финансирования, прозрачность и т.п.). «Поскольку рейтинги являются открытыми, мы надеемся, что они станут естественными регуляторами рынка», - заявил Борис Шаронов.

«На сегодняшний момент мы отрейтинговали порядка 50 объектов в Москве и Московской области, - говорит Юрий Гольдберг. - Сейчас в рубрике «Покупаем новостройку без риска» доступна информация по 13 из них. Всего около 30% имеют рейтинг B. Рейтинга A не было пока присвоено ни одному объекту».

Способ заработка
Покупка квартиры в новостройке для некоторых покупателей является не способом решения жилищного вопроса, а инвестиционным инструментом. Для них важна не только вероятность того, что объект будет достроен и сдан в срок, но и доход, который они могут получить, вложившись в строительство. Таких покупателей, по словам Юрия Гольдберга, немало: «Среди наших клиентов 10-15% - инвесторы».

Для них в рамках рубрики «Покупаем новостройку без риска» существует специальный раздел – «Анализ инвестиционной привлекательности объектов». «В рамках этого раздела мы рассказываем, на какую доходность может рассчитывать инвестор, вложившись в тот или иной объект, - рассказывает эксперт НСКА. - За основу мы взяли модель, которая используется на рынке ценных бумаг для оценки доходности, и попытались перенести ее на рынок недвижимости. Инвестиционным анализом мы занимаемся с мая 2011 г. Сейчас по некоторым объектам уже можно проследить правдивость прогнозов».

В таблице раздела представлены данные о цене квадратного метра на момент оценки, ценовой прогноз, прогнозируемая на тот момент доходность, а также текущие данные – цена, доходность и доходность в пересчете на годовые. «В аналитических отчетах видно, как мы эту доходность оценивали, на чем основывались. В них также дается рекомендация покупать или не покупать и потенциал роста, - рассказывает Юрий Гольдберг. - Отмечу, что это никак не привязано к рискам – объект может быть доходным, но очень рисковым. Это как везде – чем больше риск, тем выше доходность. По некоторым объектам у нас уже есть и рейтинг безопасности, и анализ инвестиционной привлекательности, так что можно сравнить».

Экспертиза, ЗПИФ и другое
Также в рубрике «Покупаем новостройку без риска» представлены другие инструменты, которые помогут дольщику. Например, это экспертиза строящегося объекта – она используется при принятии решения о страховании, но ее можно заказать и без покупки страхового полиса.

Кроме того, можно подобрать квартиру (в том числе с включенной страховкой), воспользоваться калькулятором стоимости страховки или задать вопрос экспертам о страховании вложений в строящийся дом.

Для частных инвесторов представлен несложный и удобный инструмент – закрытый паевой инвестиционный фонд «НСКА Новостройки», который формируется совместно с УК «ГФТ Капитал». «Его основное отличие от других подобных фондов заключается в том, что он предназначен в том числе для непрофессиональных инвесторов, для физических лиц, - говорит Юрий Гольдберг. - Кроме того, он будет независимым. Сейчас есть фонды, например, у группы компаний «ПИК», у «Реновы». В них портфель составляется только из объектов девелопера. Поскольку они основные бенефициары этих сделок, они могут регулировать доходность – купить подороже, продать подешевле. Они, конечно, заинтересованы обеспечить инвестору определенную доходность, но если доходность окажется выше ожидаемой, они могут отрегулировать ее так, чтобы инвестор не заработал «лишнего». Независимый ЗПИФ позволяет вкладываться в объекты разных застройщиков, тем самым диверсифицировать риски. Мы сейчас ведем переговоры с пенсионными фондами, а они всегда инвестируют только в стабильные инструменты. Они могут вкладывать в ЗПИФ до 10% средств будущих пенсионеров».

Покупка квартиры на стадии строительства – это всегда риск. И никакие законы не позволяют свести его к нулю, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако сделать рынок более цивилизованным можно. И это зависит не только от усилий государства и застройщиков, но и от финансовой и юридической грамотности самих дольщиков. Редакция www.irn.ru надеется, что рубрика «Покупаем новостройку без риска» внесет свою лепту в этот процесс.