За последние несколько лет количество элитных новостроек и новых домов бизнес-класса в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) Москвы существенно сократилось. В 2006 г. в этом сегменте предлагалось на продажу 66 домов, а в I квартале 2012 г. – только 48. Среди сегодняшних объектов – больше половины уже готовы, и только четверть находится на начальных стадиях строительства, свидетельствуют данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Для сравнения: в 2006 г. доля построенных объектов в общем объеме предложения не превышала 25%, а доля домов на ранних этапах строительства составляла почти 40%.
Другими словами, количество новых проектов в этом сегменте рынка ежегодно уменьшается. Во многом это связано с ограниченностью свободных участков под застройку в центре Москвы и их неуклонным сокращением. И хотя ряд застройщиков пересмотрел концепции офисных проектов в пользу жилья после того, как в 2010 г. ужесточилась политика московских властей в отношении строительства коммерческой недвижимости в центре столицы, количество новостроек внутри ТТК пока не увеличилось. По данным www.irn.ru, в I квартале 2011 г. рынок первичного жилья включал 49 домов в пределах Третьего транспортного кольца, а через год – 48.
Согласно «Исследованию рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2011-2012 годы», в начале 2012 г. больше всего объектов было в Хамовниках – 24 дома. Это связано с тем, что здесь возводится жилой комплекс «Садовые кварталы» (на пересечении улиц Ефремова и Трубецкой), где в I квартале 2012 г. на продажу предлагалось сразу 14 корпусов, включающих 405 квартир общей площадью почти 60 000 кв. м. Это первая очередь застройки, включающая первый и четвертый кварталы. Проектом предусмотрены 1-5-комнатные и многокомнатные квартиры от 65 до 489 кв. м, которые в I квартале 2012 г. предлагались по 249 000 – 750 000 руб. за «квадрат». В начале 2012 г. комплекс активно строился, его ввод в эксплуатацию намечен на II квартал 2013 г.
Хамовники также лидируют и по количеству запроектированных квартир – 25% от общего числа квартир в новостройках внутри ТТК. На втором месте по этому показателю находится Замоскворечье – на него приходится 20% квартир в этом сегменте, хотя здесь продается всего три объекта. Просто один из них – жилой комплекс «Английский квартал» (Мытная ул., вл.13) – рассчитан на 949 квартир общей площадью 96 500 кв. м. Этот комплекс состоит из двух корпусов: 17-этажной башни и 21-секционного дома переменной этажности. Здесь запроектированы 1-5-комнатные квартиры и пентхаусы площадью от 43 до 276 кв. м. В I квартале 2012 г. объект находился на стадии отделки, а его ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2012 г. Квартиры предлагались по 200 150 – 355 300 руб. за метр.
По наблюдениям аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в большинстве новостроек внутри ТТК предусмотрены многокомнатные квартиры – от трех комнат и более. Они встречаются в 73% объектов этого сегмента. А вот одно- и двухкомнатные квартиры есть только в 8% и 19% домов соответственно. Это существенным образом отличает данный сегмент от столичного рынка новостроек за пределами ТТК, где основная доля квартир приходится на 1-, 2- и 3-комнатные: они встречаются примерно в 75% объектов, в то время как 4-комнатные квартиры предусмотрены лишь в 17% домов, а квартиры от пяти комнат и более – в 8% объектов. Об этом свидетельствует исследование «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 2010-2012 годы. Сравнительный анализ».
Средние площади квартир в новых домах внутри ТТК, по данным регулярного мониторинга, также намного больше, чем в других сегментах рынка новостроек Московского региона: 1-комнатные – 65 кв. м, 2-комнатные – 94 кв. м, 3-комнатные – 147 кв. м, 4-комнатные – 194 кв. м, пять и более комнат – 286 кв. м. Тем не менее в центральных районах столицы также можно найти квартиры небольших размеров. Например, в ЖК «Английский квартал» минимальная площадь квартир составляет 43 кв. м, в ЖК «Литератор» (Льва Толстого ул., д.23/7) – 44 кв. м, в ЖК «Итальянский квартал» (Фадеева ул., д.4) – 47 кв. м.
В I квартале 2012 г. средняя стоимость метра 1-2-комнатных квартир на рынке элитного жилья и новых домов бизнес-класса внутри ТТК варьировалась в пределах 360 000 – 400 000 руб., 3-4-комнатных квартир – 420 000 – 480 000 руб., а уровень цен на квартиры от пяти комнат и более был гораздо выше – примерно 620 000 руб. за «квадрат». При этом полная стоимость квартир в этом сегменте в среднем по рынку составляла: 1-комнатные – 25,3 млн руб., 2-комнатные – 33,7 млн руб., 3-комнатные – 62,1 млн руб., 4-комнатные – 92,4 млн руб., 5 и более комнат – 177,4 млн руб. Об этом говорится в «Исследовании рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2011-2012 годы».
По сравнению с I кварталом 2011 г. средний уровень цен на новостройки в центре Москвы вырос на 18,5%. Год назад он составлял 358 500 руб. за метр, а в I квартале 2012 г. – почти 425 000 руб. за «квадрат». Такой прирост обусловлен несколькими причинами. Во-первых, повышением цен в ряде объектов, реализация которых началась в предыдущие годы. Во-вторых, распродажей квартир небольших площадей, стоимость метра которых, как правило, ниже, чем многокомнатных квартир. В-третьих, выходом на рынок новых проектов и возобновлением реализации объектов, которые не предлагались в I квартале 2011 г., по более высоким ценам, чем распроданные дома.
В качестве примеров новых проектов, поступивших на реализацию за последний год, можно привести ЖК Knightsbridge Private park (Кооперативная ул., вл.16), «ЖК на Трубецкой» (Трубецкая ул., д.28, стр.2) и ЖК «Литератор» (Льва Толстого ул., д.23/7). ЖК Knightsbridge Private park рассчитан на 163 квартиры от трех до двенадцати комнат площадью 155 – 531 кв. м. В I квартале 2012 г. объект находился на этапе фундаментных работ. Квартиры можно было приобрести по 490 720 – 766 750 руб. за «квадрат». «ЖК на Трубецкой» рассчитан на 90 квартир от 3 до 6 комнат площадью 106 – 340 кв. м. В начале 2012 г. объект находился в активной стадии строительства, квартиры можно было приобрести по 431 900 – 926 400 руб. за квадратный метр. В ЖК «Литератор» предусмотрены 1-5-комнатные квартиры 44 – 298 кв. м. Всего их запроектировано 215. В I квартале 2012 г. строительство дома еще не началось, а цены уже варьировались от 321 000 до 642 000 руб. за метр. Примечательно, что все три объекта расположены в Хамовниках, а ввод их в эксплуатацию намечен на 2013 – 2014 гг.
Более подробная информация о новых проектах, объемах предложения и уровне цен первичного жилья в пределах Третьего транспортного кольца содержится в «Исследовании рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2011-2012 годы», завершенном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в апреле 2012 г.
Новостройки Москвы и Подмосковья: полная база предложений
Смотрите также:
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Английский квартал | Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Серпуховская | Сдан | 1-5-комнатные апартаменты площадью 53 - 132 м2 |