Малоэтажное Подмосковье формируется вокруг областных городов

В Москве места для строительства почти не осталось, зато Подмосковье застраивается весьма активно – свободных земель много, а для покупателей жилье за МКАД намного дешевле столичного. Поэтому ближнее Подмосковье становится все больше похожим на городские окраины столицы, причем зачастую совершаются те же самые градостроительные ошибки: плотность строительства высокая, инфраструктура не везде способна покрыть нужды всех новых жильцов, а транспортная система не выдерживает нагрузки.

В статье «Ближайшее Подмосковье: будущее – уютная малоэтажка или гетто» специалисты www.irn.ru отметили рост спроса на комфортное жилье: люди все чаще желают жить в уютном пригороде, а не в тесном «муравейнике». Такое жилье собираются развивать на новых территориях, вошедших в столицу, а также в рамках проектов комплексного освоения территории в Московской области. Однако уже сейчас есть некоторые удачные примеры того, что можно назвать комфортным пригородом.

Час до центра Москвы
Некоторое количество рабочих мест может быть представлено в самом пригороде, но все же большинство жителей вынуждено ездить на работу в центр. Поэтому хорошая транспортная доступность является одним из главных характеристик «правильного» пригорода. Далеко не всегда важен километраж сам по себе. «Многое зависит от направления и степени загруженности автомагистралей. Но практика показывает, что чем дальше дом находится от Москвы, тем быстрее можно проехать большую часть пути просто потому, что основные пробки скапливаются преимущественно уже на подъездах к МКАД и в самом городе. Поэтому степень удаленности от Москвы часто далеко не так принципиальна», - говорит член правления Rodex Group Игорь Заугольников.

Более важным фактором является время, которое человек затрачивает, добираясь до центра города. Об этом руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» говорил в статье «Столичный экономкласс: кто остался в городе»: «Если посмотреть на крупные мегаполисы мира, то час езды на скоростном поезде – это абсолютно нормальная удаленность. По нашим меркам это соответствовало бы 60-80 км от МКАД. Просто у нас нет таких удобных скоростных поездов, которые были бы интегрированы с системой метро, чтобы жителям не пришлось совершать длительные пересадки и платить дважды – и за электричку, и за метро. Например, Париж и Лондон живут ровно так. Большинство людей там не стремится жить в центре, им нравится жизнь в пригороде – в частном или малоэтажном доме в лучшем с точки зрения экологии окружении. У нас все стремятся жить внутри МКАД, не потому что там медом намазано, а потому что пригород еще не готов – помрешь в пробке или раздавят в час пик в электричке».

Помимо развития скоростного движения и транспортно-пересадочных узлов в Москве, в самих пригородах также нужно улучшать транспортную ситуацию. «Непременным условием пригорода является развитая сеть общественного транспорта, которая должна позволить сократить время в дороге до города и предоставлять услуги тем группам граждан, которые не водят собственные автомобили (дети, старики). Хорошо развитое транспортное сообщение делает даже существенно удаленные территории фактически пригородом», - полагает Игорь Панфилов, руководитель проекта КП «Артек».

Магомет идет к горе
Есть еще один способ, который можно охарактеризовать пословицей «Если гора не идет к Магомету, то Магомет идет к горе». Уменьшить расстояние до работы можно, приблизив офисы к месту проживания. «Москву надо делать полицентричной, развивать офисные центры как минимум за Третьим транспортным кольцом и даже около МКАД. Это позволит снизить транспортную нагрузку на город, а также защитить архитектурный облик исторического центра», - утверждает директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.

Тенденция строительства бизнес-парков на МКАД и в ближайших подмосковных городах начала проявляться в середине 2000-х годов. Одним из первых таких проектов стал «Кантри Парк», построенный в 2004 году в Химках. Бизнес-парков вдалеке от центра становится все больше, например, сейчас строятся Skypoint рядом с Шереметьево, «Гринвуд» на 72 км МКАД (Красногорский район), Premium West на пересечении МКАД и Можайского шоссе, «К2 бизнес-парк» в двух километрах от МКАД по Калужскому шоссе. «Переезд правительственных учреждений из центра будет способствовать этому процессу – ведь у нас по традиции бизнес хочет быть ближе к власти, в том числе и географически», - считает Елена Семинихина.

Без тесноты
Главным отличием комфортного пригорода от обычного подмосковного города является более низкая плотность населения, чем в городе. «Это объясняется тем, что в пригородах помимо многоквартирных домов также развит и частный сектор с большим количеством индивидуальных строений», - говорит начальник аналитического отдела Kaskad Family Юрий Рожин.

Большинство опрошенных www.irn.ru экспертов считают, что лучше всего в формат пригорода вписываются мало- и среднеэтажные дома. «Пригород – это территория, преимущественно застроенная жильем средней плотности – 4000 - 5000 кв. м жилья на 1 га (меньшая плотность застройки по сравнению с мегаполисом, но большая плотность по сравнению с поселками). На мой взгляд, «пригородным» должно быть жилье среднеэтажное (4-9 этажей) и таунхаусы», - считает Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless.

Если сравнивать пригородный формат с загородным, то здесь, по мнению руководителя отдела маркетинга холдинга «Лион Групп» Сергея Чебаткова, предполагаются меньшие площади, чем в типичных загородных поселках, к тому же наличие своего земельного участка не является обязательным условием.

Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов считает классическим пригородным форматом таунхаусы: «Это оптимальный продукт на близких к городу территориях – площадь объекта выше, чем квартир, есть небольшой собственный участок, но это еще и не коттедж, более понятный и логичный именно за городом, а не в пригороде».

Инфраструктура города
Поскольку пригородный формат предполагает постоянное проживание, инфраструктура должна быть на городском уровне. «Пригородные жилые комплексы (вне зависимости от того, состоят они из многоквартирных или индивидуальных домов) должны обеспечивать своим жителям городской комфорт проживания – магистральные коммуникации, асфальтовые дороги с тротуарами, общее благоустройство и объекты инфраструктуры. Это должна быть некая цивилизованная «субурбия». В противном случае это будет уже не пригород, а дачи и сельская местность», - уверена Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК «СТАРТ Девелопмент».

По мнению директора по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость» Армена Маркосяна, среди обязательных элементов должны быть школа, детский сад, магазин, аптечный пункт, отделение банка, спортивные и детские площадки. «Это те места, где можно купить поесть, поиграть, оплатить услуги, отдохнуть на свежем воздухе. Наличие рядом большого торгового центра, кинотеатра, боулинга, салона красоты – дополнительные приятные бонусы», - говорит он. Крупные торговые площади должны быть сосредоточены в одной зоне обособленно от жилой застройки, считает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.

Однако главный редактор «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» Екатерина Меледина полагает, что и этого мало: «Пригород должен обеспечить людей практически всем, что может дать полноценный город, особенно это касается детской инфраструктуры. Конечно, детские сады и школы (в основном платные) предлагают во многих жилых комплексах и поселках за чертой города, но это не все, что необходимо детям для полноценного развития. Нужны музыкальные и художественные школы, языковые и математические, спортивные клубы и секции. Причем не просто кружки, а заведения, которые дают детям профессиональный старт. То есть, например, чтобы, закончив музыкальную школу, ребенок (если у него есть явный талант) имел возможность поступить в музыкальное училище, а потом и в консерваторию. А без начального музыкального образования, которое дает школа, это сделать невозможно». Такие учреждения могут быть только в проектах комплексного освоения территорий, в которых наряду с жилыми и коммерческими объектами возводятся государственные и муниципальные. Или жилой комплекс должен быть расположен в черте подмосковного города или совсем рядом с ним, тогда жителям будет доступна городская инфраструктура.

Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов считает, что в пригороде обязательно должны быть зоны отдыха без доступа для машин. «На продуманных, безопасных, не перегруженных улицах, ориентированных на человека, а не на автомобиль, жители имеют возможность больше ходить пешком и встречаться со своими соседями. У них появляется более сильное ощущение «сообщества», что приводит к снижению уровня преступности и повышает общую безопасность», - говорит он.

По мнению Ирины Мошевой (RDI Group и Limitless), в пригороде должен быть свой центр, отдельный от центра мегаполиса. «Этот центр и должен концентрированно содержать инфраструктуру (т.е. несколько жилых комплексов имеют общий инфраструктурный центр, что позволяет сократить затраты на строительство инфраструктуры и повышает ее рентабельность за счет большего количества потребителей)», - отмечает она.

От Куркино до «Новой Москвы»
Пока в Московском регионе мало проектов, отвечающих выше перечисленным признакам с точки зрения оптимального сочетания транспортной доступности, плотности застройки и инфраструктурной насыщенности. На территории Москвы удачным примером можно назвать район Куркино, расположенный в Северо-Западном административном округе за МКАД. В отличие от других отдаленных столичных районов современной застройки (например, Бутово или Жулебино), которые застраивались стихийно, Куркино – это экспериментальный район, который застраивался комплексно согласно плану, разработанному Научно-исследовательским и проектно-изыскательским институтом экологии города (НИиПИ ЭГ). В нем присутствуют все виды застройки (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные и высотные дома), а также необходимые инфраструктурные объекты.

По такому принципу будут развиваться и новые территории, вошедшие в Москву. «Массовое строительство займет очень небольшую часть территории, а основная территория будет осваиваться под пригородную зону с малоэтажной застройкой и под комплекс федерального центра (тоже сравнительно небольшого по площади земельного участка)», - заявил депутат Московской городской думы, председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов в ходе онлайн-конференции «Новая Москва»: утопия или реальный способ решения проблем столицы?».

В Московской области в подобном формате развиваются проекты комплексного освоения территории (КОТ). По словам министра строительства Подмосковья Павла Перепелицы, сейчас в области насчитывается около 90 таких проектов. Среди них, например, «Новое Ступино» в Ступинском районе, «Большое Домодедово» в городе Домодедово, микрорайон Родники в Подольском районе, микрорайон Сакраменто в Балашихе, жилой район Новокуркино в Химках и микрорайон Ярославский в Мытищах. Правда, далеко не все из них находятся в высокой транспортной доступности от столицы. К тому же для реализации таких масштабных проектов требуются годы и даже десятилетия.

Пригород в черте города
Тем, кто хочет уже сейчас жить в цивилизованном пригороде, стоит присмотреться к жилым комплексам и поселкам, расположенным в черте подмосковных городов (или в непосредственной близости от них). Эксперты, опрошенные www.irn.ru, назвали немало подобных примеров. Большинство из них расположено в пределах 15 км от МКАД, но есть и исключение. Так, директор по реализации и маркетингу «ЮИТ Ситистрой» Алексей Харитонов удачным пригородным проектом считает жилой квартал «Серебряные звоны» в Звенигороде. По мнению эксперта, хотя город находится в 40 км от МКАД по Можайскому шоссе, добраться до центра можно за 1 час 15 минут на электричке. На автомобиле дорога также займет меньше времени, чем на многих других направлениях.

Также среди комплексов, расположенных за 15-м км от МКАД, сразу несколько экспертов назвали «Новое Нахабино» (застройщик – «Мосстройреконструкция», 23 км от Москвы по Новорижскому шоссе и 17 км по Волоколамскому шоссе). «Жилой комплекс находится достаточно далеко от МКАД, но в зоне непосредственно городской застройки – Красногорск и Нахабино», - объясняет руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» Сергей Мигунов.

По словам Леонарда Блинова (Urban Group), проекты его компании в формате «Города для жизни» (ЖК «Город Набережных», ЖК «Опалиха О2») строятся именно исходя из принципов комфортного пригорода. Помимо проектов Urban Group эксперт также назвал жилые комплексы «Дубровка», «Новомолоково», «Сакраменто», «Суханово-парк».

Директор департамента загородной недвижимости Chesterton Елена Родина посоветовала искателям пригородного комфорта обратить внимание на такие подмосковные проекты, как «Росинка» и «Ангелово» в непосредственной близости от района Митино (10 км по Пятницкому шоссе), поселки таунхаусов Княжичи и Родники в черте города Одинцово (6 км по Можайскому шоссе), Резиденция Рублево (1 км по Новорижскому шоссе). «Из тех жилых комплексов, что войдут в территорию «Новой Москвы», самый яркий пример пригородного жилья – «Дубровка», – рассказывает она. – Также сюда можно отнести новые поселки доступных таунхаусов Festival и Кронбург (7-й и 12-й км Калужского шоссе соответственно), помимо этого – уже готовые проекты: мультиформатный поселок Праймвиль и поселок таунхаусов Соловьиная роща (5-й и 4-й км по Калужскому шоссе соответственно)».

Ирина Мошева (RDI Group и Limitless) привела в качестве примера проект «Загородный квартал». Жилой комплекс расположен в 8 км от МКАД, он застраивается домами переменной этажности (4-7 этажей) и таунхаусами. На территории проекта восемь парков, обширная инфраструктура.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь наиболее классическим примером пригородного поселка считает ЖК «Новые Вешки», расположенный в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. «ЖК «Новые Вешки» находится на огороженной территории, примыкающей к лесному массиву, что создает благоприятные экологические условия для проживания. Рядом расположен популярный коттеджный поселок Новые Вешки с собственной инфраструктурой высокого класса», - рассказывает эксперт.

Одним из самых новых пригородных проектов является ЖК «Двенадцать дубов» - продажи пока не начались, а окончание строительства первой очереди домов запланировано на 2-й квартал 2013 года. Комплекс расположен в 4 км от МКАД по Каширскому шоссе или трассе М4 «Дон» на территории города Видное. «Пригородному формату соответствует, с одной стороны, малоэтажная застройка (многоквартирные дома и таунхаусы) и расположение в зеленой зоне, а с другой стороны – развитая инфраструктура, - отмечает генеральный директор МФК «Видное» Дмитрий Сергеев. - На территории самого ЖК будут построены детский сад, аптека и мини-маркет, а остальные объекты городской инфраструктуры расположены в шаговой доступности от жилого комплекса».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», без помощи столичных и подмосковных властей полноценных пригородов в Московском регионе не возникнет. Ведь нужно не только застроить территории жильем, но и создать необходимую инфраструктуру и решить транспортную проблему. Однако интерес чиновников к развитию такого формата есть. Да и девелоперам пригородное жилье по душе, ведь многие из них начали развивать этот формат по своей воле, обратив внимание на спрос.