Жилищное строительство в России: исторический шанс

Выступление премьер-министра Владимира Путина на совещании по вопросу о развитии жилищного строительства в г. Истра Московской области вызвало неожиданную бурю высказываний, мнений, комментариев. Вроде даже странно много: никаких особенно новых революционных идей в самом выступлении не появилось; все основные мысли уже высказывались главой правительства или его соратниками ранее.

По мнению заместителя руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главного редактора портала www.irn.ru Сергея Жаркова, возможных причин бурной реакции как профессионалов рынка, так и СМИ, интернет-сообщества две. Во-первых, глава правительства и избранный будущий президент впервые попытался систематически подойти к проблемам жилищного строительства. Он не ограничился выделением какой-то отдельной наболевшей проблемы – коррупция, бюрократические препоны, сложности с подключением к инженерным сетям, проблемы развития социальной инфраструктуры и т.д. Его выступление свидетельствует о желании начать решение проблем системно, комплексно. Постепенно, но обязательно увязывая все составляющие в единое целое.

«Расчистка строительной отрасли от уже набивших оскомину барьеров станет важнейшим показателем наших усилий по улучшению инвестиционного и делового климата в целом в стране. Я подчеркну, косметических, половинчатых мер здесь, конечно же, будет недостаточно, если мы с вами хотим эффективно решить задачу, о которой говорим сегодня. Прошу всех присутствующих исходить из следующей принципиальной задачи: нам нужно кардинально менять ситуацию», – заявил Путин.

Для справки: по словам премьера, строительство жилья уже восстановилось практически до докризисного уровня. В прошлом году рост ввода жилья составил 6,6%. Сдано 62,3 млн кв. м жилья, что немного уступает лучшему показателю, который был достигнут в 2008 году – тогда было построено 64,1 млн кв. м жилья. Уже в текущем году нужно выйти на уровень 67 млн кв. м, а к 2015 году Россия должна строить примерно 90 млн кв. м жилья, сказал Путин. Это примерно 1,5 – 2 млн домов и квартир, прежде всего относящихся к самым востребованным сегментам – малоэтажному и современному, удобному, комфортному жилью экономкласса.

Вторая причина понятна: даже намек на некое программное заявление избранного президента вызывает неудержимое желание отметиться активностью обсуждения. С каких позиций – уже неважно: чиновнику важно лишний раз процитировать слова будущего главы государства (например, согласно стенограмме заседания, министр регионального развития Виктор Басаргин неоднократно подчеркнул, что разработки его министерства велись в соответствии с идеями, опубликованными в предвыборных статьях Владимира Путина). Оппозиционеру – повод лишний раз выразить недоверие к властным структурам (как сделал в блоге банкир Александр Лебедев).

Но лучше не раскапывать политическую подоплеку, а попытаться проанализировать основные посылки выступления премьер-министра. Ключевых моментов он сам выделил семь. Но «дьявол, как известно, в мелочах». И часто очень правильные концептуально идеи разбиваются о мелкие рифы.

Административные барьеры
«Нам нужно ликвидировать условия для того, чтобы вместо одних снятых барьеров плодились новые, – подчеркнул Путин. – Так, к сожалению, у нас частенько бывает. Принимаем, принимаем решения, вроде бы что-то устранили… На следующий день смотришь – на месте устраненных барьеров появляются новые. Фантазия бьет ключом у некоторых сотрудников административных органов. В этой связи предлагается на федеральном уровне закрепить исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства: всякое его произвольное расширение недопустимо».

Что касается регионов и муниципалитетов, организаций жилищно-коммунального хозяйства, электросетевых компаний, то дополнительные процедуры, которые они хотят ввести, должны будут согласовываться в рамках четкого регламента, чтобы не было всякого рода бюрократической самодеятельности.

Такой подход абсолютно правилен концептуально, но сразу начинает наталкиваться на те самые «мелкие рифы». В частности, премьер указал, что застройщики получили право направлять проектные документы не только на государственную, но и на частную экспертизу. «В более отдаленной перспективе можно подумать над тем, чтобы вовсе отказаться от обязательной экспертизы, естественно повысив ответственность застройщиков за безопасность зданий и сооружений».

По мнению специалистов www.irn.ru, можно и нужно отказаться от экспертиз проектов типовых зданий, которые и составляют основную часть жилья экономкласса. Но как прописать соответствующую оговорку в законе или других регулирующих документах? Либо под освобождение от экспертизы попадут, например, небоскребы (тогда их лучше вообще объезжать стороной, не то, что в них селиться), или любое минимальное улучшение планировки будет считаться «индивидуальным проектом» и вызовет нездоровый интерес надзорных организаций (у которых как раз высвободится большое количество свободного времени и специалистов).

Комплексное освоение территорий
Премьер предложил на законодательном уровне сформировать единый стандарт взаимодействия участников строительных проектов, которые реализуются в рамках региональных жилищных программ: с четким описанием взаимных обязательств, сроков прохождения процедур согласований, чтобы были заданы базовые рамки – как быстро новый дом должен подключаться к сетям, как банк рассматривает вопрос о кредитовании стройки.

Опять-таки, как это прописать в документах? Предположим, с согласованиями можно решить вопрос. Чиновники работают в рамках закона, если не уложатся в срок – их накажут. С инженерными сетями сложнее – существуют ограниченные строительно-технические возможности. «Кидать воздушку» – все же не решение проблемы, а в лучшем случае паллиатив. Что же касается банков, особенно частных… Получится, что либо они не будут иметь права участвовать в кредитовании, либо будут обязаны кредитовать заведомо, по их сведениям, ненадежных заемщиков, если у последних на бумаге все в порядке.

Региональные жилищные программы
Владимир Путин отметил необходимость усилить поддержку тех регионов Российской Федерации, которые добиваются наилучшей динамики и результатов в развитии жилищного строительства. В рамках ФЦП «Жилище» предусмотрено выделение 21 млрд руб. на поощрение регионов, которые эффективно работают.

«Главным барьером, сдерживающим темпы строительства, является отсутствие необходимой социальной и инженерной инфраструктуры в зонах жилищной застройки, – сказал он. – Нельзя допустить ситуации, когда мы будем «гнать» так называемые метры жилой площади, не обеспечивая их дорогами и социальной инфраструктурой. Мы же не можем там людей оставить без магазинов, без поликлиник, без больниц, без детских садов и без школ - это так часто делалось в прежние времена, но нет необходимости сейчас это делать и не нужно. Поэтому заранее нужно подумать о том, как решать эти проблемы в комплексе».

По мнению специалистов www.irn.ru, для успешного комплексного решения задачи необходимо четкое разделение сфер ответственности. Федеральные органы власти должны обеспечить транспортную и внешнюю инженерную инфраструктуру проектов; муниципальные и региональные образования – проработать совместно с естественными монополиями генеральные планы развития поселений, включая социальную инфраструктуру; а дело инвестора – построить и реализовать объекты.

Саморегулируемые негосударственные организации
По мнению Путина, нужно активно развивать негосударственный строительный контроль. Заключения таких структур о соответствии построенного объекта требованиям техрегламентов должны быть приравнены к заключениям государственного строительного надзора, при этом ответственность застройщика за качество работы, в том числе финансовая ответственность, должна, безусловно, расти. Будет правильным установить, что строительная компания гарантирует собственникам построенного объекта его полное соответствие требованиям проектной документации.

Вроде бы опять мелочи, отмечают в www.irn.ru. Но как будет нести ответственность застройщик, если у него в кармане есть заключение саморегулируемой организации о полном соответствии проекта и объекта СНиПам и другим требованиям техрегламентов? А у СРО никогда не будет денег на полное возмещение потерь покупателям квартир. Да и не сама СРО этот дом строила, она ничего никаким покупателям не гарантировала. Прописать в законе нужные формулировки можно, только займет это немало времени. Хуже будет, считают в www.irn.ru, если это займет две недели. Тогда точно проблем не оберешься.

Земельные участки
Нам нужно обеспечить массовый ввод новых земельных участков в строительный оборот, считает действующий премьер-министр. Для этого нужно шире использовать опыт и возможности Фонда содействия развитию жилищного строительства, и в том числе целесообразно подумать о предоставлении ему дополнительных полномочий. По словам Путина, речь идет о том, чтобы наделить Фонд правом самостоятельно формировать земельные участки, проводя при необходимости за свой счет кадастровые работы, а также о выводе с территории городов «умерших» промзон, в которых есть готовые инженерные сети, подведены мощности (см. «Промзоны Москвы: процесс подготовки непрост, но эффект от их застройки может стать прорывом»).

Опыт и возможности Фонда РЖС действительно пока находятся в латентном состоянии, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Его потенциал намного больше, чем он сейчас задействован. Однако предложение, высказанное на совещании, по созданию в регионах собственных Фондов РЖС вызвало у специалистов IRN.RU некоторые опасения. Как показывает практика, тиражирование успешной технологии «на выходе» не всегда приводит к положительным результатам.

Для сравнения взять хотя бы эксперимент по сборке автомобилей Daewoo. Сравните качество корейской, узбекской и ростовской сборки. А в этом проекте хотя бы детали одни и те же. А если речь идет о функционировании организации?

Рынок арендного жилья
Для его развития, указал премьер-министр, «надо стимулировать создание специализированных компаний, совершенствовать налоговое законодательство, а также реализовать комплекс мер, гарантирующих права долгосрочных арендаторов, чтобы люди, снимающие квартиру, были уверены, что их не попросят освободить жилье в нарушение всех действующих договоренностей. Стабильность должна быть обеспечена. Прошу не забывать и о формировании фонда социального жилья», – заявил он.

Владимир Путин не случайно высказался по этому пункту так коротко. На последних конференциях и круглых столах, посвященных этой теме, высказывалось столько разнообразных и разноплановых мыслей, что становится понятно: до принятия концептуального решения по этой проблеме еще далеко, отмечают в www.irn.ru.

Cодержание и ремонт жилищного фонда
«Нам необходимо развивать институт профессиональных управляющих компаний в коммунальной сфере, в том числе предусмотреть механизм страхования ответственности таких управляющих компаний. Кроме того, нужно на законодательном уровне предусмотреть обязательное требование о членстве таких структур в специализированных саморегулируемых организациях», – считает Владимир Путин.

К сожалению, отмечают в www.irn.ru, ЖКХ – до сих пор одна большая «черная дыра», куда исчезают миллиарды, и все равно денег не хватает. Скорее, в этом виновата непродуманная политика бесплатной приватизации жилья, которую сначала вроде обещали прекратить в установленные сроки, а потом на волнах очередных выборов все продлевали и продлевали. Созданный таким образом искусственно класс «нищих собственников» не способен заботиться о сохранности жилья, да и не чувствует необходимости в этом. Если что – будут писать письма, апеллировать к государству, взывать к общественности и СМИ, но мало кто будет думать о необходимости платить больше, когда лично в твоей квартире ничего не меняется. А прохудившаяся крыша? Ну что, крыша. Пусть те, кто живет на последнем этаже, беспокоятся.

«Сегодня нам нужен системный, кардинальный прорыв в развитии жилищного строительства», – подчеркнул Путин. Будет очень жаль, если этот посыл не будет услышан (а главное, не воспринят как руководство к действию) чиновниками всех уровней. Многие из последних хорошо научились видеть в программных нормативных документах не столько дух или букву закона, а «дыры» в беззубом рту законодательства, как хакеры в программном обеспечении, считает главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.