Выбирая загородный дом в Московской области, состоятельные клиенты теперь обращают внимание главным образом на репутацию застройщика и качество самого объекта, а не на степень престижности шоссе, где он расположен. А от направления требуется уже не абстрактный имидж элитности, а реальная транспортная доступность. Поэтому затеянная в Московской области реконструкция основных магистралей привела к существенному изменению направлений потребительского спроса на дорогое загородное жилье: богатые покупатели, испуганные дорожными работами на Новорижском шоссе, перемещаются на дальнюю Рублевку, Минское и Ленинградское (Куркинское) шоссе. К таким выводам пришли участники круглого стола «Ротация спроса на знаковых направлениях загородной недвижимости премиум-класса», организованного агентством элитной недвижимости Tweed.

В последнее время в Московской области перешла в активную фазу реализация ряда масштабных дорожных проектов, непосредственно касающихся пропускной способности шоссе, где сосредоточен основной объем предложения элитной недвижимости. В частности, уже в начале 2013 г. «Автодор» обещает открыть движение по платному северному обходу Одинцово, строительство которого стартовало в октябре 2010 г. Как надеются чиновники и девелоперы, ввод в эксплуатацию автодороги, соединяющей МКАД с федеральной трассой Москва – Минск, улучшит транспортную ситуацию не только на Минском шоссе, но и в районе Рублевки.

Во-вторых, в 2014 г. планируется завершить проект «Большая Ленинградка», предполагающий создание бессветофорной скоростной трассы от Кремля до аэропорта Шереметьево. В настоящее время работы вышли за пределы Московской кольцевой, идет реконструкция шоссе на территории Химок до поворота на Шереметьево. Кроме того, разгрузить Ленинградку призвана новая платная скоростная магистраль Москва – Петербург, первый участок которой (от Лихачевского шоссе до аэропорта Шереметьево), будет достроен в 2013 г.

Месяц назад, 15 марта 2012 г., началась реконструкция Новорижского шоссе: федеральную автотрассу «Балтия» за три года собираются расширить на две полосы от МКАД до Большого бетонного кольца.


Главный пострадавший - Новая Рига
По данным Tweed, главной жертвой строительной активности в Подмосковье стали девелоперы и риелторы коттеджных поселков на Новорижском шоссе. За полгода, с октября 2011-го по апрель 2012-го, доля Новой Риги в общем объеме клиентских запросов, поступающих в агентство Tweed, снизилась с 32% до 26%, сообщила Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости компании. «Инком» также отмечает падение интереса к этому направлению: с 37% до 34% с сентября 2010-го по февраль 2012 г. в целом по рынку и уменьшение цен примерно на 7 млн руб. в среднем за объект в связи с выходом более дешевых поселков.

Изменение предпочтений клиентуры специалисты агентства Tweed почувствовали сразу, как только тема грядущей реконструкции и соответственно заторов на Новой Риге стала широко муссироваться в СМИ. «Все, кто изначально рассматривал объекты на Новой Риге, начали паниковать. Сомневаясь, что работы будут закончены в 2015 г., покупатели повернулись в сторону Рублевки, Ильинки, Минского и Куркинского шоссе», - сказала Калинина.

По ее мнению, в этой ситуации главной болевой точкой Новой Риги станут коттеджи под ключ. Покупатели, имеющие возможность заплатить $3-15 млн за дом площадью 500-700 кв. м с участком в 20-25 соток, не отличаются терпением, поэтому вместо того, чтобы три года стоять в пробках, мечтая о будущих выгодах от расширения дороги, они просто выбирают другие направления – Ильинку и Рублевку. Зато девелоперам, предлагающим участки с подрядом или коттеджи под отделку – то есть объекты, куда в любом случае сразу не въедешь, - реконструкция шоссе принесет несомненную пользу, увеличив в перспективе транспортную доступность их поселков. (См. «Загородная недвижимость Подмосковья – спрос возвращается к высоким бюджетам»).

В том, что падение интереса к Новой Риге – временное явление и что плюсы реконструкции дороги полностью перевешивают минусы, уверен и Валентин Зуев, руководитель отдела по работе с партнерами компании Villagio Estate.


Зато Минка, Ленинградка и дальняя Рублевка – в выигрыше
Ежели где-то чего убавилось, то в другом месте столько же и прибавилось – закон сохранения вещества Ломоносова-Лавуазье вполне применим и к элитному загородному рынку Подмосковья. Сокращение спроса на Новорижское шоссе обернулось ростом интереса к другим направлениям – Минскому, Ленинградскому (Куркинскому) и дальней Рублевке. Благо улучшение транспортной доступности поселков на этих шоссе ожидается в ближайшем будущем, а не через три года.

Одним из новых трендов на загородном рынке Ирина Калинина назвала приход покупателей на дальнюю Рублевку в связи со строительством Одинцовской объездной дороги.

«Если раньше люди даже не смотрели на дальнюю Рублевку, находя очень много аргументов против этого направления, то сейчас они надеются, что строительство трассы (северный обход Одинцово – IRN.RU.) будет завершено и они смогут пользоваться таким приятным по природным характеристикам местом с помощью новой транспортной струи», - отметила она, добавив, что средний бюджет покупки в данном сегменте составляет $2,5 - 5 млн.

Впрочем, и ближняя Рублевка без покупателей не останется, уверена Наталья Серебрянская, координатор проектов «Жуковка 21», «Барвиха 21», «Крекшино» ГК Gletcher. «На этом направлении есть своя тусовка, которая выбирает только Рублевку, не рассматривая ни Новую Ригу, ни Киевское или Минское шоссе. Вне зависимости от реконструкции Новой Риги или строительства обхода Одинцово клиенты на Рублевке будут всегда», - считает Серебрянская.

В целом потенциальный спрос на Рублевское (Ильинское) шоссе с октября 2011-го по апрель 2012-го, по данным Tweed, увеличился на 5%, с 19% до 24%.

От сооружения дороги в обход Одинцово, естественно, выиграла не только Рублевка, но и Минское шоссе. По словам Калининой, если раньше покупатели, живущие на западе Москвы, в районе Кутузовского проспекта, искали загородный дом исключительно на Рублевском или Новорижском шоссе, то сейчас примерно 20% таких клиентов готовы рассматривать объекты на минском направлении (стоимостью $2,5 - 5 млн за 500-метровый коттедж на участке 20-25 соток). А в общем объеме клиентских запросов в Tweed доля Минского шоссе подросла с 11% до 16%.

Открытием для Tweed в конце 2011 – начале 2012 гг. стало ленинградское (куркинское) направление, спрос на которое за шесть месяцев взлетел с 5% до 14%. Число реальных сделок на этом направлении агентство планирует увеличить в три раза к концу 2013 г.

Успех Ленинградки аналитики Tweed объясняют скорым завершением реконструкции шоссе и появлением платного дублера. Эти проекты призваны решить главную проблему «царского» направления, которое, несмотря на прекрасно развитую инфраструктуру и хорошую экологию, в общественном сознании ассоциировалось в основном с безумными пробками, простиравшимися от Кремлевских стен до самых подступов к Северной Пальмире.

«Раньше Ленинградское шоссе было одним из самых престижных направлений, именно по этой трассе в Москву приезжали цари, но теперь из-за транспортного коллапса это направление, так же как и загородная недвижимость, не пользуется большим спросом. Несмотря на достаточно развитую инфраструктуру, количество поселков на Ленинградском шоссе не так велико», - говорила генеральный директор компании «Земактив» Юлия Севериненко в сентябре 2011 г. (См. «Большая Ленинградка» перестанет стоять»).

Однако, по мнению Tweed, сейчас ситуация меняется, причем не только с точки зрения спроса, но и предложения. На Ленинградском шоссе стартовали новые крупные проекты, например «Олимпийская деревня Новогорск», «Новогорск-7». Кроме того, многие застройщики на этом направлении ведут продажи в закрытом режиме, особо себя не рекламируя, добавила Ирина Калинина.

В дальнейшем строительство платных скоростных трасс и развитие инфраструктуры в Подмосковье может привести к формированию элитного пригорода столицы и, соответственно, миграции москвичей в область, считает Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed. В частности, коттеджи на Минском шоссе многие стали рассматривать в качестве места постоянного проживания, а не сезонной дачи именно благодаря строительству Одинцовской объездной дороги.


«Имидж ничто – жажда все!»
Изменились не только предпочтения богатых покупателей относительно направлений, но и сами критерии выбора загородного дома. На первый план выходит качество объекта, развитость инфраструктуры внутри и вокруг поселка, особенно детской, надежность застройщика, транспортная доступность. А «репутация» самого шоссе учитывается в той мере, в какой она обеспечивает все вышеперечисленное.

«Раньше направление было самым важным критерием для подбора объекта. Сегодня люди выбирают не шоссе, а продукт. Важно, чтобы рядом [с домом] была школа, инфраструктура, а где это находится – уже вторично», - подчеркнул Олег Лошаков, коммерческий директор компании IT Estate – застройщика поселка Прозорово на Ильинском шоссе.

Клиенты прежде всего смотрят на концепцию поселка и репутацию застройщика, а не на престижность направления, согласилась с коллегой Лариса Никитина, руководитель отдела продаж загородной недвижимости ГК «Мирум». Эта компания, построив первый поселок – Николино – на Рублевском шоссе, для реализации второго, более дорогого проекта (Довиль) выбрала минское направление, так как «не место красит человека, а человек место».

Как пояснила Никитина, только в Одинцовском районе компания смогла найти подходящий участок для задуманного проекта: 64 га земли с озером в 16 га. И значительно дешевле, чем на Рублевке. Учитывалась также близость к инфраструктуре Одинцово и хорошая транспортная доступность направления, которая должна еще улучшиться после ввода объездной дороги. По словам эксперта, стратегия, выбранная компанией, себя оправдала: в Довиле нет проблем с продажами, причем более трети объектов в поселке приобрели жители Николино и их друзья, то есть фактически обитатели Рублевки. Еще 20% покупателей просто искали дом в хорошем поселке, не ограничивая себя определенной местностью, и лишь 12% нужна была недвижимость на конкретном шоссе.

«Сегодня люди ищут объект не на конкретном направлении, а рассматривают весь рынок, выбирая для себя наиболее комфортный вариант. Это означает, что девелоперам нужно более внимательно работать над проектами – искать свои «фишки», - резюмировала Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed.


Цены: вчера, сегодня, завтра
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в целом по рынку Подмосковья (с учетом всех сегментов) среди основных элитных направлений в прошлом году коттеджи больше всего подорожали на Минском (+13,3% за 1 кв. м в среднем), Новорижском (+9,9%) и Рублево-Успенском (Ильинском) шоссе (+7,9%). В наибольшем минусе оказались дмитровское (-27,4%) и ленинградское направления (-24,9%).


Изменение доли рынка по кол-ву объектов, %. 4 кв. 2011 к 4 кв. 2010 коттеджи и участки с подрядом средняя стоимость 1 кв.м Динамика, % диапазон стоимости 1 кв.м средняя площадь дома Динамика, % диапазон площадей домов средняя площадь участка Динамика, % диапазон площадей участков
4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010
0,2 Дмитровское 56 660 78 048 -27,4 10 785-189 350 20 110-248 795 281 284 -0,9 85-1157 60-1040 14,4 19,2 -25,0 6-55 6-223
1,5 Калужское 64 281 66 158 -2,8 18 815-179 560 23 105-177 780 348 328 6,0 103-900 107-1087 19,2 18,5 3,8 6-57 6-94
0,2 Киевское 71 620 70 792 1,2 11 000-299 915 17 575-318 790 272 272 0,0 43-970 43-860 17,9 19,1 -6,1 4-107 4-90
0,8 Ленинградское 52 453 69 815 -24,9 20 565-117 215 43 370-149 590 280 284 -1,4 98-549 78-800 13,9 15,9 -12,6 4-170 5-49
-1,0 Минское 146 249 129 079 13,3 26 630-402 500 32 310-381 250 370 312 18,6 68-1100 68-1100 21,2 21,2 0,1 4-113 6-150
-2,3 Новорижское 103 004 93 734 9,9 14 195-435 035 12 940 - 294 535 358 351 1,8 76-4000 72-1822 17,8 19,9 -10,7 1-140 5-178
-1,2 Рублево-Успенское, Ильинское 161 596 149 809 7,9 45 900-349 610 54 225-332 480 557 596 -6,6 140-1940 134-2077 26,8 28,9 -7,0 5-100 2,5-200

 

Источник: «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы»


На рынке таунхаусов главными бенефициарами в 2011 г. стали Киевское, Рублевское (Ильинское) и Ленинградское (Куркинское) шоссе, где цена 1 кв. м квартиры-секции в среднем выросла на 12,8%, 8,5% и 5,8% соответственно. Главные аутсайдеры – калужское и дмитровское направления, подешевевшие на 16,6% и 7,3%.


Изменение доли рынка по кол-ву объектов, %. 4 кв. 2011 к 4 кв. 2010 таунхаусы средняя стоимость 1 кв.м Динамика, % диапазон стоимости 1 кв.м средняя площадь дома Динамика, % диапазон площадей домов средняя площадь участка Динамика, % диапазон площадей участков
4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010 4 кв. 2011 4 кв. 2010
-1,9 Дмитровское 48 628 52 466 -7,3 8 625 - 112 500 48 110-112 500 150 179 -16,1 80-387 80-410 2,9 1,9 56,2 0,4-10 0-7
1,0 Калужское 63 251 75 798 -16,6 31 500 - 80 000 44 000-117 685 245 245 0,2 130-385 100-397 2,7 3,2 -15,7 1-6 0-10
0,7 Киевское 52 643 46 668 12,8 28 500-106 855 30 000-76 495 148 146 1,1 27-330 27-284 3,4 4,5 -24,0 0,68-14 0,9-22
3,5 Ленинградское, Куркинское 66 777 63 143 5,8 33 500-191 380 16 500-174 000 176 192 -8,5 90-465 110-432 3,7 2,8 30,2 0-8 0-8,8
0,2 Минское 94 051 92 908 1,2 26 500 - 229 515 39 630-221 215 235 225 4,5 110-564 129-441 4,8 5,0 -2,9 1-8 1,5-10
-4,1 Новорижское 87 014 85 884 1,3 28 500-169 785 36 610-139 005 202 249 -18,7 109-502 129-502 3,4 4,2 -19,3 0,3-9,5 0,4-16
-3,3 Рублево-Успенское, Ильинское 130 608 120 341 8,5 82 215-191 630 67 405-220 515 449 394 13,9 278-886 180-900 6,9 4,7 46,4 2-14 0,5-15

 

Источник: «Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2010-2011 годы»


Инина Калинина, опираясь на данные по спросу, прогнозирует рост цен на элитные объекты, расположенные на Ленинградском (Куркинском шоссе), на 20% через 1,5 года. По ее словам, на этом направлении есть сильно недооцененные объекты: например, квартира площадью 560 кв. м с видом на сосновый бор в доме с бассейном предлагается по $2,5 тыс. за 1 кв. м. Минское шоссе, по ее мнению, также должно подорожать после сдачи в эксплуатацию северного обхода Одинцова. При этом Tweed не ожидает снижения стоимости премиум-недвижимости на Новорижском шоссе, несмотря на некоторый отток клиентов с этого направления, так как считает данный процесс временным явлением.