Загородная недвижимость Подмосковья: в поисках бизнес-класса

В начале активного сезона продаж на рынке загородной недвижимости необходимо оценить общую картину конца 2011 – начала 2012 гг. Сразу несколько экспертов независимо друг от друга указали на увеличение предложения новых поселков бизнес-класса на фоне максимального спроса в сегменте экономкласса. Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это можно было бы объяснить выводом отложенных в связи с кризисом проектов, если бы не одновременный не очень большой, но ощутимый рост числа сделок в дорогом сегменте.

Всего в 2011 г. на рынок коттеджных и дачных поселков Подмосковья вышло более 100 новых объектов, по данным ОПИН. Это меньше, чем в 2010 г., который стал рекордным по числу новых поселков (в основном дачных с землей без подряда), но больше, чем в любой из докризисных и кризисных годов. Сейчас на рынке представлено около 780 организованных коттеджных и дачных поселков на всех стадиях строительства.

Мультиформатные проекты
В целом по итогам года отмечена важная тенденция – сокращение количества поселков, представленных участками без подряда в структуре новых предложений. Доля новых проектов с УБП в 2011 г. – менее 50% (в 2010 г. – 91%). Параллельно значительно увеличилась доля мультиформатных поселков (25% по итогам года), а также проектов, представленных готовыми домами и участками с подрядом (23% от общего числа новых предложений). Доля поселков таунхаусов в структуре нового предложения за год невелика, т.к. в основном данный тип загородной недвижимости комбинируется с прочими форматами.

По оценке специалистов IntermarkSavills, таунхаусы реализуются в 17% проектов. В 2010 г. объекты блокированной застройки продавались лишь в 11% всех премиальных поселков. Рост данного показателя обусловлен как сокращением общего числа проектов премиального сегмента, так и выводом на рынок таунхаусов в поселке Трувиль.

Подробнее см. «Таунхаусы в Подмосковье: престижные шоссе дорожают, демократичные дешевеют» и «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2010-2011 годы».

Новые проекты, вышедшие на рынок загородной недвижимости в 2011 году, несколько изменили общую структуру рынка коттеджных и дачных поселков Московской области. На конец 2011 года 71% от общего числа организованных поселков на рынке относятся к формату участков без подряда (в 2010 году – 74%). На 2% за прошедший год выросла доля традиционных коттеджных поселков (дома и участки с подрядом, объединенные общей архитектурной концепцией во избежание хаотичной застройки) и составила 12%.


Бизнес-класс
Среди новых проектов, появившихся в продаже в 2011 году, лишь 2% (фактически два поселка) можно отнести к классу элит, и то лишь относительно прочих новых адресов. С другой стороны, 31% нового предложения можно отнести к поселкам бизнес-класса, что уже является значительным показателем по сравнению с периодом 2009 - 2010 гг. 67% от общего числа новых проектов представляют собой поселки экономкласса.

73% всех коттеджных и дачных поселков, существующих на рынке загородной недвижимости Подмосковья, – поселки экономкласса. Это на 3% меньше, чем по итогам 2010 года.

Доля поселков бизнес-класса, напротив, выросла на 4% и составила 21%. Для сравнения: докризисная доля поселков бизнес-класса – 45%; такого уровня вряд ли удастся достичь в перспективе 2-3 лет. Элитные поселки – уже редкое явление на первичном рынке. Новых проектов такого уровня практически не выходит, доля за год сократилась до 6% от общего числа поселков.

По данным IntermarkSavills, в первом квартале 2012 г. в Подмосковье первичная реализация велась в 24 поселках премиум-класса. Это на 8% меньше, чем в 2011 году. Сокращение числа элитных загородных проектов происходит за счет завершения первичной реализации в готовых поселках, при небольшом количестве новых.

Суммарно строящиеся сегодня загородные комплексы элитного сегмента включают 3400 домовладений и занимают территорию примерно 1800 га. В первом квартале текущего года получила продолжение тенденция к сокращению количества проектов в премиальном сегменте рынка загородного жилья. Ни одного нового проекта за прошедшие три месяца на рынок высокобюджетного жилья Подмосковья не выходило.


Ближнее Подмосковье
Однако есть признаки того, что девелоперы надеются на возобновление покупательской активности со стороны части населения, платежеспособной выше среднего. Один из них – возвращение девелоперов в ближнее Подмосковье, где стоимость земли, а соответственно и поселков, по определению выше.

По данным аналитического центра ОАО «ОПИН», значительная часть новых проектов, вышедших на загородный рынок в 2011 году, расположена в пределах 60 км от МКАД (73%). Большинство из них сконцентрированы в диапазоне от 15 до 60 км. Доля дальнего и очень дальнего Подмосковья в структуре нового предложения по итогам года составила 21% и 6% соответственно. Девелоперы вновь осваивают расположенные рядом с Москвой территории.

Интересна также поквартальная структура вывода на рынок новых поселков. Она сравнительно равномерна в первом квартале (не считая незначительной доли дальних дач, доли прочих диапазонов сопоставимы). Во втором квартале лишь 5% от общего объема новых поселков расположено в радиусе до 15 км от МКАД, зато доля дальних дач - 13%. Скорее всего, это можно объяснить просто фактором сезонности. В третьем квартале почти половина новых проектов находится на расстоянии 15-30 км от МКАД, специалисты ОПИН объясняют это влиянием новости о присоединении к Москве новых территорий. Но вот уже в четвертом квартале на рынок выходит много предложений в непосредственной близости к столице; значительную часть из них составляют мультиформатные поселки с малоэтажной составляющей. Ближайший к МКАД сегмент резко вырывается в лидеры, заняв сразу 44% объема нового предложения.

Однако, напоминают в www.irn.ru, несмотря на появление на рынке все новых проектов, продажи идут далеко не во всех. Если не брать в расчет совсем закрытые камерные элитные поселки, где продажа одного объекта в год может считаться высоким темпом, то более чем в половине подмосковных коттеджных поселков на первичном рынке не было продано ни одного дома за последний год. Еще в трети поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. И только 10% оказываются успешными, по оценке главы Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) Валерия Лукинова (подробнее см. «Коттеджи и другое жилье Подмосковья в деталях» и «Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок»).

В целом, по оценке www.irn.ru, загородный рынок не ожидает бум в обозримом будущем (см. «Руководитель IRN.RU: роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»). Небольшой рост цен скорее связан с повышением строительной готовности объектов, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко.