Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем

Уже примерно 10 лет россиянам упорно рассказывают о преимуществах ипотеки над арендой квартир. Пример США, где под грузом необеспеченных жилищных кредитов фактически зашаталась экономика, людей мало чему научил. А профессионалы рынка России пытаются создать работающие модели рынка арендного жилья в стране, где возникший класс «нищих собственников» пока раздумывает, как жить дальше.

Бурный рост (как и падение) цен на квартиры на московском рынке фактически завершился, и в ближайшие годы средние показатели вряд ли выйдут за пределы коридора $4000 - 6000 за кв. м, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он заявил об этом на круглом столе «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованном IRN.RU в рамках традиционной выставки «Недвижимость-2012» (подробнее изложение доклада в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году»).

В условиях относительной ценовой стабильности инвестиции с помощью ипотечных кредитов в квартиры стали невыгодными, считают эксперты. Одно дело платить по ипотеке 12% годовых в расчете на рост цен на 40-50% за тот же срок, совсем другое – платить столько же, если максимум, на что можно надеяться, – рост цен в 10% плюс 5% от сдачи жилья в аренду. Арендатора еще найти надо, после него ремонт сделать, да и покупателя в нынешних условиях найти не так просто. А если еще и цены упадут?

На круглом столе были приведены два очень характерных примера. Со свойственной ему откровенностью генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказал, как он снимал квартиру на Фрунзенской набережной за $2000 в месяц у обычной медсестры. После некоторых проблем с сантехникой он решил съехать. Но, видя в хозяйке очень порядочного и добросовестного человека, предложил: давайте, мол, мы продадим вашу квартиру. Она стоит (sic!) $1,8 млн, за $800 000 мы купим вам магазин. Вы будете получать ежемесячный доход не $2000, а $8000. Из них платить $2000 за наем примерно такой же квартиры. А еще $1 млн вы положите хоть в банк, хоть просто в банку из-под варенья (если поместится, конечно).

Хозяйка не согласилась. Она просто побоялась. И ее можно понять. Магазин – это бизнес. Им нужно управлять. А это, не имея навыков, опыта работы с поставщиками, персоналом, контролирующими, налоговыми организациями, наконец просто с «крышующими» структурами, – страшновато.

Как рассказал один из слушателей круглого стола, в его жизни была почти такая же ситуация: такой же медсестре по ее просьбе продали квартиру и купили небольшой офис с уже находящимися в нем арендаторами. Она сразу подняла ставку аренды на 25%, а через квартал – еще на столько же. Арендаторы съехали, найти других она своими силами не смогла. А за коммунальные услуги платить надо, налоги – надо и т.д.

Не всем дана предпринимательская жилка, не все готовы получать более высокий доход на вложенные деньги, если помимо денег нужно еще и силы прикладывать.

Что делать девелоперам и риелторам в условиях стабильного рынка?
До кризиса все участники рынка жилья пытались перегнать друг друга в темпах повышения цен и элитности объектов. В нынешних условиях формула успеха состоит не в том, чтобы выбросить на рынок более дорогой продукт, а в том, чтобы обеспечить оптимальное соотношение цены и качества объекта, считает Олег Репченко. Как показывает практика последних лет, сейчас могут хорошо продаваться как роскошные коттеджи на Рублевке, так и новостройки экономкласса в спальных районах Москвы – при условии, что это качественные объекты и по адекватным ценам. А вот псевдоэлитные квартиры в домах без паркинга, но с видом на помойку никто брать не хочет.

Нужно предложить минимальную цену при приемлемом качестве, отмечает Репченко. Квартиры в «Марфино», на старте продаж стоившие 70 000 руб. за метр, разлетелись как горячие пирожки, хотя проект появился на рынке в самый разгар кризиса.

Можно дать больше за те же деньги. В последнее время на рынке появляется все больше новостроек с отделкой, концептуальных жилых комплексов, которые могут похвастаться интересными архитектурными решениями и расширенной инфраструктурой. Получили распространение различные схемы trade-in, позволяющие покупателю обменять старое жилье на квартиру в новостройке с максимумом комфорта и минимумом нервотрепки.

Инвестиции в недвижимость
Ни для кого не секрет, что до кризиса, когда цены на жилье росли семимильными шагами, немалую долю квартир на рынке, особенно в новостройках, приобретали инвестиционные покупатели, рассчитывая через непродолжительное время эту недвижимость с выгодой перепродать. Девелоперы и сейчас хотели бы видеть инвесторов среди своих клиентов, однако убедить их в том, что жилье вскоре будет прибавлять по 30% процентов год, как в былые времена, вряд ли получится.

По мнению www.irn.ru, в условиях экономической нестабильности вложения в недвижимость стоит позиционировать как консервативные инвестиции, позволяющие уберечь капитал от инфляции – в долгосрочной перспективе и получать стабильный ежемесячный доход от аренды. Учитывая, что новостройки сейчас все чаще сдают с отделкой, девелоперы могли бы сделать следующий шаг и предложить инвесторам «квартирные депозиты» - готовое жилье с уже заключенным договором аренды.

Если новостройка или коттеджный поселок не продается, то их можно временно сдавать в аренду и тем самым хотя бы компенсировать расходы на содержание недвижимости.

Можно пойти еще дальше и строить доходные дома, специально предназначенные для сдачи в аренду (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»). Доходность этого вида бизнеса в России пока невелика, но для западных инвестфондов и 4-6% в год – вполне нормально, поэтому не исключено, что такими проектами заинтересуются крупные иностранные инвесторы.

Есть и еще один тонкий момент. Москва все-таки не резиновая и хороших участков под строительство в городе становится все меньше, что, естественно, увеличивает их ценность. В такой ситуации привлекательную площадку может быть выгоднее не продавать сразу, а придержать, с тем чтобы реализовать потом уже как арендный бизнес. К такому выводу еще в 2005 - 2006 гг. пришла компания Кopernik. Построив дом на Якиманке и распродав часть квартир, руководство компании осознало уникальность площадки и решило сдать оставшиеся апартаменты в аренду.

В общем, рынок предлагает несколько бизнес-моделей, которые обеспечат компании процветание и на спокойном рынке. В конце концов для богатых европейских стран такая ситуация – обычное дело. И ничего, живут…

Сопутствующие факторы
Не так давно избранный президент Владимир Путин давал поручение разработать систему развития арендного жилья в России. Она как минимум несет на себе две важные социальные функции:

• рост внутренней и внешней трудовой миграции;
• необходимость вложения высвобожденного капитала у богатой прослойки общества.

Как отметил на круглом столе заместитель директора «АС Менеджмент» Мурат Ахмеров, проживание в доходном доме экономически более целесообразно, чем в гостиницах. Кроме того, решение коммунальных и эксплуатационных вопросов берет на себя профессиональная управляющая компания; в отношениях участников рынка есть прозрачность и юридическая чистота по сравнению с теневым рынком аренды жилых помещений и т.д.

Что сделано
Уже есть некоторый опыт создания комплексов, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Среди наиболее известных проектов эксперты называют апартаменты в комплексе «Федерация» в «Москва-Сити» (общая площадь составляет более 78 500 кв. м, площадь каждого объекта от 185 кв. м, стоимость найма от $18 500 в месяц). Конечно, $1200 за 1 кв. м в год – многовато. Зато какой вид из окна…

Впрочем, освоение всех сегментов рынка начинается с освоения наиболее дорогих вариантов (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»).

Жилой комплекс «Остров Фантазий». 24 двухуровневых коттеджа и 19 четырехэтажных домов на 27 га по цене от $500 за кв. м в год. Формат домов от 120 до 270 кв. м. Но у него возникали проблемы с властями по поводу права застройки. «Росинка» – апартаменты стоимостью от $10 000 до $16 500 в месяц (от $575 за кв. м в год). Коттеджный поселок «Покровские холмы» (Hines). Арендная плата там колеблется от $10 000 до $25 000 в месяц. Первый построенный в современной Москве в 2003 году настоящий доходный дом (инвестор и застройщик – тогдашний Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы) в Б. Николоворобинском переулке, 10. Он существует, окупился за 10 лет и приносит прибыль в бюджет города.

Есть и другие примеры в Москве и ближайшем Подмосковье. Строится шикарный комплекс «Рублево-Мякинино» в районе «Крокус-Экспо». Можно назвать пару примеров в Санкт-Петербурге.

Проекты есть, даже успешные. Теперь нужно думать, как довести модель до экономкласса. Варианты существуют. Портал www.irn.ru скоро о них напишет.