Коттеджи по соседству с высотками: покупателям полюбились смешанные форматы

Рядом с многоквартирными домами все чаще появляются малоэтажные строения – таунхаусы и коттеджи. Девелоперы таким образом стараются найти новые целевые аудитории для тех же проектов, а покупатели ищут сочетание малоэтажного спокойствия с привычными городскими форматами. Однако специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что одни форматы сочетать можно, а другие лучше не смешивать.

Эффективное уплотнение
В последнее время девелоперы все чаще мешают многоквартирные дома с малоэтажными постройками (таунхаусами, коттеджами и даже участками без подряда). «Девелоперу смешанная застройка сулит большую прибыль ввиду использования земли с максимальной эффективностью, - объясняет эту тенденцию заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. - Возведение на территории одного участка разного формата жилья (коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома) выгодно с точки зрения расширения целевой аудитории. Предложение в рамках одного проекта направлено на покупателей с разной платежеспособностью».

Правда, по мнению директора по маркетингу Urban Group Леонарда Блинова, если допустить ошибки на стадии разработки концепции, найти покупателя будет достаточно проблематично. «Нужно очень внимательно прорабатывать все детали, предлагая людям максимум возможностей и максимальную линейку выбора», - отмечает эксперт.

По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, такие проекты вынуждены конкурировать с объектами массовой жилой застройки, которые находятся в более выгодном финансовом положении (ведь на одном «клочке» земли можно построить больше высоток, чем малоэтажных многоквартирных домов в сочетании с таунхаусами или коттеджами). Кроме того, включение в проект разных по бюджету покупки объектов зачастую улучшает продажи одного формата, но снижает продажи другого.

История вопроса
Принято считать, что строить на одной территории многоквартирные и малоэтажные дома стали с приходом кризиса. Однако и до 2008 г. такие проекты были на рынке. «Это были и отдельные не очень крупные поселки с двумя – тремя объектами продажи (чаще всего и таунхаусы, и коттеджи, и квартиры)», - рассказывает Тимур Сайфутдинов.

Такие проекты в то время развивались не только в Московской области, но и в Москве. «Ярким примером может служить ЖК «Золотые ключи-2» (строительство завершено в 2005 году. – IRN.RU) на Минской улице – коттеджный поселок «Ы» удачно вписан в обширную территорию жилого комплекса, и жители поселка могут пользоваться его инфраструктурой», - вспоминает Леонард Блинов.

Однако широкое развитие смешанная застройка получила именно во время кризиса – многие девелоперы старались повысить рентабельность проектов, уплотняя застройку. Поэтому там, где изначально планировались лишь коттеджи, начали строить и таунхаусы, и многоквартирные дома. Это не только позволяло увеличить продажи, но и лучше соответствовало новым тенденциям спроса на недорогое жилье.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в то время не раз проводил реконцепцию проектов застройки. Например, аналитики разработали проект загородного жилого комплекса на Щелковском шоссе для компании «Новая площадь». Изначально на участке в 30 га планировалось строительство коттеджей. Однако специалисты IRN.RU увидели недостатки этой идеи: данный участок расположен в непосредственной близости от города Щелково и в пределах видимости находится многоквартирная городская застройка. В то же время строительство только таунхаусов или только малоквартирных домов значительно сузило бы целевую аудиторию, что могло увеличить срок реализации проекта. В итоге специалисты IRN.RU рекомендовали девелоперам смешанную застройку, и застройщик решил последовать совету экспертов. Подробнее о реконцепции жилых комплексов читайте в статье «Как сделать строительный проект ближе к людям».

По мнению Леонарда Блинова, развитие проектов смешанной застройки связано не только с тем, что у покупателей стало меньше денег. Им просто наскучило жить в однообразных высотных коробках: «В последние годы требования москвичей и жителей Подмосковья к недвижимости значительно поменялись. Люди перестали удовлетворяться однообразными панельными домами и типовыми квартирами».

Близко к столице
По данным компании Blackwood, сейчас на первичном рынке представлено около 70 проектов смешанной застройки, из них в 25 проектах присутствуют многоквартирные дома (в остальных мешаются разные малоэтажные форматы, например, коттеджи и таунхаусы, коттеджи и участки без подряда и т.п.). «Это скорее проекты для постоянного проживания, и чаще они расположены довольно близко к Москве. Больше всего их на Новорижском, Дмитровском и Калужском шоссе», - отмечает Тимур Сайфутдинов. Подсчеты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» практически полностью совпадают с этими данными – 26 загородных жилых комплексов, в которых многоквартирные дома сочетаются с малоэтажными постройками.

По данным «Исследования рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 4 кв. 2011 года», из 26 загородных жилых комплексов, сочетающих многоквартирные и малоэтажные дома, всего пять находятся на расстоянии более 30 км от МКАД («Бунгало Club-Kurovo» и «Дубна Ривер Клаб» на Дмитровском шоссе, «Новое Ступино» на Каширском шоссе, «Жемчужина» и «Беляная гора» на Минском шоссе). А 13 жилых комплексов (т.е. половина) расположены в пределах всего 15 км от МКАД.

Если до кризиса малоэтажное жилье развивалось преимущественно в дорогих сегментах, то сейчас оно уверенно шагнуло в экономкласс (подробнее об этом читайте в обзоре «Малоэтажные дома в Подмосковье: квартиры от 20 метров и от 23 600 руб. за «квадрат»). В мультиформатных поселках и жилых комплексах, где коттеджи и/или таунхаусы расположены по соседству с многоквартирными домами, преобладание относительно недорого жилья наиболее очевидно. По данным Blackwood, 94% предложений данного формата представлено в сегментах эконом и комфорт и лишь 6% приходится на бизнес-класс.

Структура предложения по классу

Источник: Blackwood

Тем не менее разброс цен в таких поселках и ЗЖК весьма существенный. Например, стоимость таунхаусов начинается от 3,12 млн руб. (в ЗЖК «Новое Ступино») и достигает 64,113 млн руб. (в «Олимпийской деревне Новогорск»). Квадратный метр в квартирах самым дешевым оказался в ЖК «Город набережных» и «Зеленая роща» (от 36 000 рублей). А самые высокие цены на квартиры в микрорайоне «Кузнечики» (ЖК «Европа») – 143 400 – 163 015 руб. за кв. м.

Что с чем «мешать»?
По данным компании Blackwood, в 78% мультиформатных поселков коттеджи сочетаются с таунхаусами, в 14% поселков присутствуют и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, а сочетание «квартиры + таунхаусы» встречается в 8% проектов. Оптимальным Тимур Сайфутдинов считает сочетание коттеджей с таунхаусами или таунхаусов с многоквартирными домами. А вот коттеджи по соседству с квартирами – не лучший выбор для концепции поселка или жилого комплекса. Коттеджи люди покупают ради уединенности, к тому же разница в цене между домами и квартирами получается слишком большой. «Когда в одном проекте бюджет продукта продажи отличается в 2-3 и более раз, возникает слишком серьезная дифференциация целевой аудитории», - отмечает эксперт.

Леонард Блинов считает, что все зависит от характеристик участка, его местоположения, ближайшего окружения, но в целом согласен, что не надо делать слишком резких перепадов. «Общая рекомендация – любое сочетание должно быть гармоничным и не нарушать плавного перехода от городской недвижимости к загородной. Словом, не стоит строить в рамках одного небольшого проекта небоскребы и коттеджи, а также промышленные и логистические комплексы с жилыми кварталами», - говорит он.

Ольга Новикова уверена, что при грамотном зонировании возможно сочетание всех типов жилья (но не стоит строить очень высокие многоквартирные дома рядом с малоэтажными). Например, в ЖК «Новые Вешки» вполне успешно продаются коттеджи наряду с квартирами. «Включение в проект малоэтажных многоквартирных домов позволило расширить целевую аудиторию проекта, - объясняет эксперт. - Покупателями квартир являются, как правило, представители среднего класса. Коттеджи пользуются спросом у обеспеченных семей, как правило, с детьми».

К выбору форматов для «смешивания» надо подходить всесторонне. «Успешность мультиформатного поселка зависит от многих факторов, и, несмотря на интерес к ним и застройщиков и покупателей, важно очень продуманно подходить к разработке концепции таких проектов, учитывать все возможные факторы конкуренции, как внешние, так и внутренние, вопросы безболезненного совмещения разных форматов, выбора доминанты проекта, спроса и прочие риски», - подчеркивает Тимур Сайфутдинов.

Характеристики самой территории строительства могут подсказать девелоперу, что именно стоит мешать. Например, в конце прошлого года был анонсирован малоэтажный проект «Двенадцать дубов» в городе Видное. На территории жилого комплекса будут построены малоэтажные дома и таунхаусы. «Близость к Москве (всего 4 км от МКАД) обуславливает интерес покупателей к недвижимости для постоянного проживания, - объясняет генеральный директор МФК «Видное» Дмитрий Сергеев. - Жилой комплекс расположен на берегу пруда и в окружении соснового леса, поэтому строить там высотки было бы просто неэтично. А вот малоэтажные дома и таунхаусы оказались оптимальными для этой местности – эти постройки вписываются в ландшафт, но при этом отвечают городскому, а не загородному формату».

Страховка от кризиса
Несмотря на то что пока проектов, сочетающих многоквартирные дома с малоэтажными, в Москве и Подмосковье не слишком много, в будущем их число будет расти. «Данный формат востребован на рынке, в связи с чем следует ожидать дальнейшего развития проектов по возведению многофункциональных поселков», - считает Ольга Новикова (НДВ).

По мнению Леонарда Блинова, сочетание разных форматов позволяет застраховаться от кризиса. «Мы считаем, что мультиформатные проекты при прочих равных более перспективны и устойчивы к рыночным колебаниям по сравнению с обычными монопроектами», - говорит он. Если при падении доходов населения снизится спрос на коттеджи и таунхаусы, более дешевые квартиры помогут проекту остаться на плаву.

Спрос на такие проекты есть, да и перспективы открываются неплохие, особенно учитывая расширение Москвы, где предполагается именно сочетание разных форматов. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, успешными будут только те проекты, где форматы сочетаются гармонично как друг с другом, так и с окружающей территорией.

Таблица составлена по данным исследований АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

• Исследование рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 4 кв. 2011 года (февраль 2012)
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы (январь 2012)
• Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2010-2011 годы (декабрь 2011 – январь 2012)