Реконструкция вместо строительства в Москве

Московские особняки, особенно заброшенные, привлекают все большее внимание девелоперов, не занятых в сфере массового типового строительства, которые пытаются найти приложение своим силам, несмотря на запрет на строительство в центре столицы. Реконструкция и реновация старинных зданий оказывается такой возможностью, к тому же достаточно высокодоходной при удачном стечении обстоятельств.

Золотым дном для девелопера назвала этот сегмент на днях компания «НДВ-Недвижимость». По оценке ее специалистов, в условиях запрета на строительство в центре Москвы девелоперы нашли способ пополнить рынок предложениями качественных коммерческих площадей и не остаться в убытке. Речь идет о покупке ветхих особняков, в которых проводится капитальный ремонт или реконструкция. Девелоперы стали приобретать отдельно стоящие особняки в ветхом состоянии, проводить в них капитальный ремонт или реконструкцию, а затем продавать блоками небольшой площади. В результате получается продукт, оценивающийся как минимум в два раза дороже.

Ранее, в ноябре 2011 г., подобную тенденцию отметили в NAI Becar. Компания опубликовала исследование, по итогам которого выявила топ-10 самых дорогих особняков в Москве, присутствующих на рынке (исходя из цены квадратного метра) – перечень см. ниже.

Условно особняки, как и стандартные бизнес-центры, можно разделить на классы: А, В, С - в зависимости от состояния объекта, говорит Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar. Но важно понимать, что в отличие от рядового офисного объекта из любого ветхого особняка класса С можно сделать объект класса А с помощью реконструкции, подчеркивает он.

Интересное совпадение
Вчера исполнился ровно год с того дня, когда, 15 марта 2011 г., аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовал статью «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?».

Теперь прогнозы руководителя IRN.RU Олега Репченко подтверждают крупнейшие участники рынка недвижимости. Стоит напомнить один из основных тезисов статьи.

«Что, собственно говоря, запретили? То, что и так само по себе уже практически отмерло – свободных участков под застройку в центре и так почти не осталось, что можно было уплотнить – уже уплотнили. При этом достроить текущие стройки в течение трех лет, то есть «подмести» то, что еще осталось, как было заявлено, разрешат. Разумеется, завернут несколько показательных проектов, строящихся или спроектированных с явными нарушениями, и это нормально. … Выборы пройдут, жесткие запреты подзабудутся, а с ветхим и аварийным жильем все равно надо что-то делать – эта головная боль городских властей никуда не денется. И развернется в центре Москвы одна реконструкция квартала за другой, еще похлеще, чем раньше. Слово «строительство», судя по всему, активно употреблять уже не будут, скорее - именно «реконструкция». Хотя для коренных москвичей и пенсионеров, выросших еще в советские времена, куда понятнее и ближе будет даже слово «капитальный ремонт», совсем не вызывающее аллергии. Так потихоньку превратился обшарпанный доходный дом еще дореволюционной постройки в обновленный современный элитный особняк с теми же фасадами, но отштукатуренными и свежепокрашенными, с современной начинкой и подземным паркингом – по идее все должны быть только довольны. И главное – никакого нового строительства в центре не произошло», – говорилось в статье.

Рынок начинается с дорогого сегмента
Когда предприниматели начинают осваивать новый рынок, поначалу каждый сегмент оказывается очень дорогим. Сразу после открытия России для международных инвестиций и частного бизнеса в Москве стали строиться исключительно пятизвездочные отели. Теперь инвесторы ищут площадки для «трех звезд» с большим удовольствием.

С элитного сегмента начинался и российский девелопмент жилья, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов. Пожившие в конце 1980-х – начале 1990-х гг. хорошо помнят, какие рестораны и с какими ценами тогда открывались. И только насытив новоиспеченную элиту, бизнес разворачивался в сторону массового сегмента, приходя к пониманию доходов с оборота.

Не становится исключением и ситуация с особняками.

Цена продажи особняка начинается от $3500 за 1 кв. м (для класса С) и доходит до $25 000 и выше (с дорогой отделкой, в пределах Бульварного кольца), по оценке NAI Becar. Квадратный метр особняка класса В оценивается в диапазоне $6000 - 12 000. Базовая арендная ставка составляет от $650 до $2300 за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Правда, в период кризиса цены на квадратный метр упали на 35 - 40%, а арендные ставки снизились на 20 - 35%, по словам Чагина.

Но пока существует спрос на реконструированные особняки, внимание бизнеса будет приковано именно к ним. Смещение интереса к реконструкции кварталов ветхого жилья (которого в центре столицы много) придет только после того, как удовлетворится высокодоходный элитный сегмент рынка, или наконец полностью исчерпаются объекты, которые можно реконструировать без нарушений законов, считают в www.irn.ru.

Капитальный ремонт или реконструкция потребует $1000 - 2000 за кв. м., в зависимости от сложности и объемов необходимых работ, по оценке «НДВ-Недвижимости». Продажа готового продукта осуществляется по рыночной цене, а при грамотно разработанной концепции и наличии всех необходимых элементов инфраструктуры стоимость может доходить до максимально возможной. Например, стоимость особняка в ветхом состоянии в центре Москвы может составлять $4000 за 1 кв. м, а конечного продукта - $10 000 и более за 1 кв. м.

Доходность проекта в 100% – чего еще желать?

«Офисные особняки внутри Садового кольца всегда привлекали к себе внимание банков, финансовых корпораций, крупных западных компаний в разрезе открытия в них представительского офиса для руководства, - отмечает Сергей Чагин из NAI Becar. - Мотивация у всех разная, но в большинстве случаев называются три фактора: статусность, обособленность, удобство в плане встреч с клиентами. Собственники особняков, зная о востребованности объектов, заламывают за них непомерную стоимость. Мне известен случай, когда объект экспонировался на рынке на протяжении четырех лет, пережил кризис и до сих пор не поменял владельца». Рынок особняков достаточно закрытый, многие сделки по покупке проходят в закрытом формате, без огласки. В целом, на долю продажи-покупки особняков на рынке коммерческой недвижимости Москвы приходится около 20% сделок в год, по оценке NAI Becar.

Главное целевое назначение – офисы
Самые востребованные особняки находятся в пределах Бульварного кольца: на Никитской, Кропоткинской, Боровицкой улицах, в районе Китай-города и Третьяковки. Исторически самые дорогие из них расположены на Остоженке и Знаменке. Наиболее известными примерами офисных особняков в Москве являются:

• особняк барона Андреаса Кнопа,
• Pyatnitskiy Hаll,
• «Большая Полянка, 63»,
• «Дом Кувшиновой»,
• «Ильинские ворота»,
• «Столешников, 6»,
• комплекс особняков на Новинском бульваре и др.

Еще пример – особняк на Цветном бульваре, который после реконструкции превратился в клубный деловой центр «Цветной, 26». Здесь представлены торговые и офисные блоки от 36 кв. м, расположенные с 1-го по 4-й этажи. Помещения предлагаются как в аренду, так и на продажу. Минимальная стоимость предложения составляет 11,5 млн руб. (цена квадратного метра от 320 000 руб.). Арендовать помещения можно от 32 500 руб. за 1 кв. м в год.

Как отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова, предложения помещений в особняках, прошедших капитальный ремонт или реконструкцию, стали появляться все чаще. «Приобретать здания, чтобы их отремонтировать и перепродать дороже, становится все более популярным. Данное инвестирование денежных средств интересно тем, что объекты в ветхом состоянии оцениваются как минимум в два раза дешевле рыночной стоимости готовых вариантов», – говорит она.

Среди особняков много объектов, являющихся памятниками архитектуры или представляющих историческую ценность для города, поэтому чаще всего особняки реконструируют. Встретить на рынке особняк в ЦАО, который был построен в последние десятилетия, сегодня большая редкость. Один из таких объектов предлагает в продажу компания «НДВ-Недвижимость» - особняк в Денежном переулке 2004 года постройки, который соответствует всем современным требованиям к техническому оснащению зданий.

Три месяца назад, в середине декабря, агентство элитной недвижимости Bonton Realty (аффилированное с «НДВ-Недвижимостью») сообщило, что в декабре была заявлена значительная – в $3 млн – скидка на него, цена снизилась до $28 млн.

Особняк в Денежном переулке – это офисное здание, расположенное в историческом центре столицы. Особняк был возведен по эксклюзивному архитектурному проекту в 2004 г. на земельном участке площадью 0,03 га. Общая площадь особняка – 1414,5 кв. м, он представляет собой трехэтажное здание с мансардой и двухуровневым подземным паркингом, в который можно попасть с Денежного переулка на автомобильном лифте. Особняк полностью отделан и готов к въезду.

Фото: «НДВ-Недвижимость»

Еще один новый проект, активно продвигаемый на рынке офисной недвижимости, был заявлен в начале февраля компанией Blackwood. «Офисная резиденция» – так назвали этот формат – представляет собой галерею элитных офисных особняков в комплексе «Юсупов двор».

«Юсупов двор» включает шесть офисных блоков, шесть особняков и четыре торговых блока, объединенных одной въездной группой, где на единой территории планируется разместить представительства крупных компаний, luxury-retail, рестораны, эксклюзивные сервисы, включая собственного дворецкого для каждого особняка. Общая площадь комплекса составляет около 10 000 кв. м, из которых 2500 кв. м занимает подземный паркинг для владельцев и гостей.

Жилые проекты тоже существуют
В январе на рынке появился исторический ансамбль городской усадьбы на Арбате – предложение от агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад». Это старинный жилой особняк в центре Москвы (Малый Власьевский переулок, 12).

На огороженной территории комплекса городской усадьбы расположен дом с мезонином и цокольным этажом, гараж, здание для обеспечения хозяйственных нужд объекта, наземная парковка. На сегодняшний день это единственное предложение такого рода в Москве. Цена комплекса: $42 млн.

Особняк с хозяйственными флигелями был построен в 1903 году популярным архитектором того времени Иваном Кондратенко по заказу домовладельца, купца Ивана Коровина. Домовладение отделено палисадником от Малого Власьевского переулка, а вдоль внутренних границ владения расположилась хозяйственная постройка. Ансамбль состоит из жилого особняка, двух нежилых строений и гаража. До настоящего времени здание сохранило первоначальную композиционную структуру и декоративное оформление фасадов. В интерьерах сохранилась первоначальная отделка.

Общая площадь строений составляет 2158,1 кв. м, в том числе:

• д.12, стр.1 - одноэтажный особняк с мезонином и цокольным этажом – 1527,6 кв.м,
• д.12, стр.2 – 353,8 кв.м,
• д.6, стр.1, гараж – 35,6 кв.м,
• д.23/14, стр.2 – 241,1 кв.м.

• Высота потолков от 2,80 м до 6,0 м.
• Общая площадь земельного участка составляет 0, 3101 га, из них площадь придомовой территории – 0,1586 га.
• Наземная парковка во дворе комплекса рассчитана на 31 машино-место.
• Два отдельных въезда на территорию с первой линии М. Власьевского переулка.

Фото: CENTURY 21 Запад


Прошлое комплекса связано с великими именами XIX - XX вв. В парадном Голубом зале особняка танцевала Айседора Дункан, а многие литературоведы утверждают, что именно в этом доме на Малом Власьевском, 12, Михаил Булгаков поселил Маргариту (текстуально прослеживая путь полета Маргариты на метле и ее прогулки от дома до места встречи с Коровьевым ранее).


Tоп-10 самых «лакомых» особняков, экспонируемых на столичном рынке недвижимости (по данным на ноябрь 2011 г.)

Источник: NAI Becar


Понятно, что, имея хорошие возможности дохода от реконструкции особняков под офисы, девелоперы пока неохотно рассматривают проекты реконструкции ветхого жилья. Огромная головная боль с расселением жильцов, необходимость значительных начальных капиталовложений, риски не придают в их глазах прелести подобным начинаниям. Однако когда подходящие для эксклюзивной реконструкции объекты исчерпаются (довольно скоро), бизнес все-таки развернется лицом к массовому сегменту, считают в www.irn.ru. Ветхого жилья в центре столицы – предостаточно. И что-то с ним делать все равно придется.