Жилье дешевеет за счет меньшей площади

До кризиса считалось, что квартира даже экономкласса должна быть большой и просторной. В условиях общего роста рынка, когда жилье дорожало постоянно и, несмотря на это, раскупалось как горячие пирожки, девелоперы не задумывались о том, что для многих покупателей такие большие квартиры просто не доступны. Но во время рецессии застройщики задумались о реальных возможностях обычных покупателей жилья (а не инвесторов). Зачем им «единичка» в 50 кв. м, когда они могут найти двухкомнатную квартиру такой же площади?

Поэтому с приходом кризиса стала наблюдаться тенденция уменьшения и, как любят говорить сами девелоперы, оптимизации и рационализации площадей. Коснулось это не только экономкласса, но и более дорогих сегментов, а особенно загородного малоэтажного строительства.

Квартиры поменьше
Строительство жилья меньшей площади объясняется как желанием девелоперов разместить в одном объеме больше квартир, так и выйти на нового покупателя, которому более дорогое жилье недоступно. Правда, далеко не все девелоперы идут по такому пути. «Тенденции уменьшения площадей квартир мы не наблюдаем, - говорит директор по маркетингу ГК «Домостроитель» Ольга Гусева. – Объясняется это просто – подавляющее большинство проектов экономкласса (именно в нем мы работаем, о нем и будем говорить) – типовое панельное жилье. Внесение изменений в проект типового жилья процесс долгий и затратный. Никто из игроков данного сегмента идти на эти траты не хочет, они находят другие, нежели уменьшение площадей, инструменты стимулирования покупателей».

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Penny Lane Realty, согласен – квартир общей площадью до 30 кв.м пока мало: «По сравнению с докризисным временем на первичном рынке произошли некоторые изменения в сторону уменьшения метража квартир, однако в среднем площади уменьшились буквально на три кв.м».

Тем не менее это ликвидный товар в силу его относительно невысокой стоимости, поэтому малометражки на первичном рынке встречаются все чаще. «Самый распространенный вариант, когда девелоперы уменьшают площадь кухни и объединяют ее с комнатой, т.е. делают квартиру-студию. Средняя площадь такого жилья 24-26 кв.м. Видел два проекта с еще меньшей площадью - 18 кв.м и 22 кв.м», - отмечает эксперт Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев, директор по риелторской деятельности агентства недвижимости «Простор».

По словам управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, до кризиса в Московском регионе минимальные площади составляли примерно 35 кв. м, за редкими исключениями – например, однокомнатные квартиры от 20 кв. м сети «Город`ОК» (в настоящее время сеть «Оквиль»).

«Сегодня квартиры площадью менее 30 кв. м предлагаются во многих жилых комплексах, реализуемых на территории Московской области. Среди них «Квартал Молодежный» в Красногорске (в предложении однокомнатные квартиры площадью от 28,5 кв. м), «Гарден Парк Эдальго» в пос. Коммунарка (от 26,0 кв. м), «Город набережных» в Химках (от 29,8 кв. м), «Wellton park Новая Сходня» близ Сходни (от 25,1 кв. м), «Одинцовский парк» в Одинцово (от 28,5 кв. м) и др.», - говорит эксперт.

Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов считает, что строить малогабаритное жилье не очень выгодно: «Их наличие оказывает существенные ограничения на размещение жилых секций по инсоляции, не дает увеличить ширину корпуса. Соответственно, снижается эффективность выхода полезной площади в проекте и возможная плотность застройки на земельном участке». Однако спрос на малометражки есть, и девелоперам приходится ему соответствовать, расширяя ассортимент небольшими квартирами. Например, в комплексе «Альбатрос», который строит «Сити-XXI век», есть квартиры площадью 30,7 кв.м.

Если некоторые девелоперы используют компактное жилье для расширения ассортимента, другие вовсе отказываются от больших квартир. «Жилье больших площадей сейчас не пользуется спросом в экономклассе, так как квадратный метр достаточно дорогой и большая квартира будет недоступна для большинства покупателей. Поэтому после консультаций с известным риелторским агентством мы решили изменить площади квартир в ЖК «Двенадцать дубов» (город Видное) и не делать их слишком большими. Мы строим однокомнатные квартиры площадью 32,47 – 35 кв.м, двухкомнатные – 43 – 55,18 кв.м, трехкомнатные (или улучшенные «двушки») – 65 – 72,93 кв.м», - подтверждает обозначенную тенденцию Дмитрий Сергеев, генеральный директор ЗАО «МФК Видное».

В Москве мельчает бизнес-класс
Уменьшение площадей в экономклассе затронуло в основном подмосковную недвижимость, тогда как на территории Москвы это в большей степени коснулось сегментов подороже. «По сравнению с январем 2011 года на рынке новостроек Москвы меньше всего сократилась средняя площадь квартир экономкласса – на 2%, квартиры бизнес-класса за год потеряли [в среднем] 4% площади, комфорткласс – 8%», - говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

«Например, девелопер элитного ЖК «Итальянский квартал» изначально планировал, что средняя площадь квартир объекта составит около 200 кв.м. Однако после «ребрендинга» этот показатель снизился до 130 «квадратов», также в проекте появились «единички» площадью до 60 кв.м и «двушки» площадью 75-80 кв.м», - отмечает Александр Зиминский. По словам Тимура Сайфутдинова, в бизнес-классе появились квартиры площадью и вовсе около 30 кв. м, в элитном сегменте – менее 50 кв. м. До кризиса такие площади были редкостью в этих сегментах.

Управляющий партнер агентства недвижимости BIG Realty Светлана Лапшина связывает это с тем, что в последнее время среди покупателей жилья дорогого сегмента считается более престижным жить за городом. Квартиру в Москве они покупают чаще в качестве второго жилья «для переночевки», поэтому огромные площади им просто не нужны.

Малометражная малоэтажка
Если относительно квартир у экспертов возникают споры, считать ли уменьшение площадей тенденцией или же это только отдельные примеры некоторых девелоперов, то в отношении таунхаусов они единодушны – средняя площадь квартир-секций действительно стала заметно меньше. По данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», всего за шесть месяцев с весны по осень 2011 года средний размер квартир-секций уменьшился с 213 до 200 кв. м (подробнее об этом – в материале «Стартовые цены строящихся таунхаусов падают»). «Когда таунхаусы появлялись в России, их выкупали целыми секциями - для себя, родителей и детей. И были они от 250 до 400 кв.м, а сейчас много предложений по 150 кв.м», - подтверждает эту тенденцию Светлана Лапшина (BIG Realty). Ольга Гусева (ГК «Домостроитель») говорит, что разница в площадях докризисных и посткризисных проектов составляет в среднем 50 кв. м.

По словам генерального директора «Мэтр Роше Ника» Игоря Сорокина, таунхаусы с сокращенными площадями чаще всего можно встретить на не раскрученных направлениях – юго-восток, восток. «Если до кризиса продавались таунхаусы со средней площадью в 150 - 250 кв.м, то сейчас это 150 - 160 кв.м. В моей практике встречался таунхаус в 100 кв.м», - говорит он.

Руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-недвижимость» Сергей Цывин назвал среднюю площадь таунхаусов в 199 кв.м, а минимальную – 86 кв.м. Александр Зиминиский (Penny Lane Realty) называет еще более миниатюрные примеры – квартиры-секции площадью от 67 кв.м. «В 2008 году таких малогабаритных вариантов не было, тогда наименьший таунхаус имел площадь 102 кв.м», - утверждает он.

«Сейчас действительно стало популярно строить компактные таунхаусы площадью 80-120 кв. м в бюджете до $200 000. Есть даже примеры проектов, в которых до кризиса планировались элитные резиденции, а потом участки отдали под застройку таунами площадью 80-120 «квадратов». Пример – проект «Синергия» на 10-м км Киевского шоссе, где как раз представлены компактные таунхаусы, - рассказывает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed. - Правда, после уменьшения площадей, подобные объекты автоматически перепрыгивают в другие сегменты. Если разве что не являются составной частью больших стратегических проектов, где добавочная стоимость получается за счет соседства с другими престижными объектами».

Как и в случае с квартирами, уменьшение площадей таунхаусов связано с желанием девелоперов заработать. «Коммерческая логика застройщиков, по всей видимости, такова. После кризиса добавочная стоимость – дельта наживы – стала меньше. Сокращение площадей позволяет собрать больше покупателей: людей, у кого есть $200 000, гораздо больше, чем «миллионщиков». Можно долго сидеть с большими объектами и ждать своего «миллионщика», а можно сделать таунхаус на 80 «квадратов» и быстро продать. Думаю, в перспективе тренд уменьшения площадей будет набирать обороты. Наряду с этим продолжится и «перепрыгивание» объектов в низший сегмент», - прогнозирует Ирина Калинина.

Девять «квадратов», зато на Манхэттене!
Все люди разные, и что одним смерть - для других вполне приемлемо. Так, на Манхэттене есть квартирка площадью 8,3 кв.м, которую снимает Фелиция Коэн, работающая менеджером в одной из нью-йоркских компаний. Квартира к тому же очень узкая, все стены от пола до потолка заставлены стеллажами с вещами квартиросъемщицы, кровать расположена под потолком на антресолях. Но сама Фелиция Коэн довольна квартирой – все недостатки компенсируются расположением в самом престижном районе Нью-Йорка и относительно невысокой арендной платой ($700 против $3000 за среднюю манхэттенскую «единичку»).

А в центре Рима недавно была продана квартира площадью всего 5 кв.м. Кровать в этой квартире также расположена на антресолях, а туалет и сидячая ванна отделены от остальной площади перегородкой. В Варшаве польский архитектор спроектировал для израильского художника Этгара Керета дом общей площадью 14,5 кв.м, который планируют вместить в узкую щель между двумя другими зданиями. Максимальная ширина дома составляет всего 1,22 м.

Если для Европы такие маленькие квартиры являются скорее исключениями, то в других частях света люди давно привыкли жить компактно. «Когда я был в Японии, меня удивило, что очень у многих на балконах хранятся матрасы, - рассказывает Дмитрий Кузнецов, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. - Но потом я побывал в риелторском агентстве и понял, почему это происходит. В Японии много людей и мало места, поэтому квартиры обычно очень компактные. Зачастую, это длинное узкое помещение с одним окном. Японцы используют для зонирования легкие перегородки и передвигают их для трансформации помещения. Например, можно временно увеличить гостиную зону за счет сокращения спальной. Многие комнаты – это татами вместо паркета. Комнаты тесные, кровать не поставить. Матрас кладут на пол, каждое утро убирают все во встроенные шкафы. Раз в неделю матрасы вывешивают на балкон, на солнце, чтоб просушить. По выходным смотришь - на всех балконах выставка матрасов. Если такую процедуру не соблюдать, то через пару недель на татами под матрасами вырастает плесень».

Поиск оптимальных вариантов
В России такие крайности почти не встречаются, но непривычно маленькие для нашего рынка квартиры есть – те самые студии в 20 кв.м в сети «Оквиль». Что интересно, около 50% покупателей квартир составляют семьи, зачастую с детьми. Об этом рассказал коммерческий директор компании «ГородОК» Аркадий Литовский на организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках выставки «ДОМЭКСПО» круглом столе «Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году?».

Но все же большинство участников рынка считает такие метражи перегибом. «Единички» в панельных домах площадью 35-40 кв.м - это оптимум для жизни (в сегменте доступного жилья). А вот 50 - это уже перебор, неэффективно, создается впечатление, что лучше вместо такой квартиры купить «двушку», - поделился своей точкой зрения руководитель www.irn.ru Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости Москвы при новой власти».

По мнению маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Натальи Бланковой, оптимальная площадь для однокомнатных квартир 37-45 кв.м, двухкомнатных 55-65 кв.м. «Согласно опросу наших потенциальных покупателей - 67% интересуются квартирами площадью от 45 до 75 м и предпочитают кухни 10-12 м. То есть на рынке востребованы варианты оптимальных площадей (до 75 кв.м) с большой кухней (не ниже 10 кв.м)», - говорит она.

«Рынок сейчас требует рационального использования площадей, однако не стоит кидаться в крайности, - согласен Дмитрий Сергеев (МФК «Видное», застройщик жилого комплекса «Двенадцать дубов»). - Строить таунхаусы более 150 кв.м в сегменте эконом не обоснованно. Но 60 кв.м для таунхауса – это слишком мало, такой дом практически невозможно сделать комфортным для семьи. Нужно найти золотую середину, когда не тесно, но при этом ничего лишнего. Мы считаем, что для однокомнатной квартиры, например, оптимальная площадь – от 32 кв.м, а для таунхауса – от 100 до 150 кв.м. Такие площади позволяют продавать достаточно недорогое жилье (от 4,9 млн за таунхаус и от 3 млн рублей за квартиру) при сохранении комфорта».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», тенденция уменьшения площадей есть и будет развиваться. Более того, на фоне стабильных цен на квадратный метр жилья именно это сможет сделать жилье доступнее – за счет уменьшения метража общая стоимость квартиры будет ниже. Однако крайние варианты, хотя и являются сейчас ликвидным товаром, скорее временное явление. Стабильным же спросом у покупателей будут пользоваться именно рациональные площади, а не самые тесные квартиры. В следующий вторник, 20 марта, портал www.irn.ru рассмотрит самые популярные способы оптимизации пространства и расскажет, как девелоперы создают компактные квартиры, которые не кажутся тесными.