Примерно в половине подмосковных коттеджных поселков, выставленных на первичный рынок, не было продано ни одного дома за последний год. Еще в 30% поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. Об этом заявил глава подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости «Корпорации ИНКОМ», руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Лукинов. Такое мнение он высказал, выступая на организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках выставки «ДОМЭКСПО» круглом столе «Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году?».

«Два поселка: забор в забор, – привел в пример эксперт. – После консультаций [с нами] застройщики одного согласились немного снизить цену, там пошли продажи по одному дому в два месяца. Владельцы второго решили держать цену. Продажи так и не начались», – заявил он.

Этот пример подтверждает выводы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», зафиксированные в «Исследовании рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы». По данным IRN.RU, за год в Московской области появилось 146 поселков, предлагающих готовые коттеджи и участки с подрядом: 71 в первом полугодии и 75 во втором. Это в 1,5 - 2 раза больше, чем за аналогичные периоды 2010 г. Общее количество поселков на первичном рынке в 2011 г. выросло на 25%: с 284 до 354. Лавинообразный рост числа новых проектов наблюдается и в сегменте таунхаусов и участков без подряда.

«Потенциала для существенного роста цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья нет – как по макроэкономическим причинам, так и в связи с избытком предложения», – заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко (см. «Роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»).

По оценке Лукинова, только в 10% новых поселков наблюдаются продажи, достаточные для уровня финансирования строительства. Основные причины отсутствия спроса – нет динамики строительства по коммуникациям, завышенная цена, не соответствующая цене локального рынка, несоответствие цены качеству (материал строительства, объем инфраструктуры).

В 10% поселков растут цены. Там есть правильный маркетинг. Например, на этапе start-up застройщики специально занижают цены, чтобы привлечь инвесторов. Если инженерные работы проводятся точно в срок, то это позволяет привлечь новых покупателей, а цены поднимаются за год на 20 - 40%, отметил Лукинов.

По мнению заместителя генерального директора «Вектор Инвестментс» Эмиля Вильданова, оптимальные возможности для застройщика предоставляет комплексное освоение территорий (КОТ). Разрабатывая концепцию большой территории, девелопер может грамотно зонировать землеотводы для элитного, бизнес- и экономкласса жилья. А открывая ее для свободного посещения, он привлекает на свою сторону местных жителей, которые в свою очередь могут стать дополнительными потребителями услуг объектов коммерческой недвижимости, запланированных на территории, – магазинов и ресторанов, спортивных и культурных центров.

Среди недостатков проектов КОТ Вильданов выделил запаздывание развития транспортной инфраструктуры; дефицит энергетических мощностей, которые не могут обеспечить местные власти и поставщики электричества. А также тот факт, что на значительном удалении от мегаполиса трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. «В 50 - 70 км от МКАД об элитности не приходится говорить», – с сожалением констатировал он.

По словам управляющего директора Blackwood Тимура Сайфутдинова, создание мультиформатных поселков несет с собой как преимущества, так и недостатки. К последним он отнес следующие:

  • Конкуренция со стороны проектов массовой жилой застройки
  • Бюджет покупки зачастую сопоставим с бюджетом квартиры в городе или загородным жильем на большем удалении/другом направлении
  • Высокие эксплуатационные расходы
  • Отсутствие мест приложения труда в МО – необходимость ежедневно ездить в Москву
  • Недостаточная обеспеченность транспортной, социальной, бытовой, торгово-развлекательной инфраструктурой для постоянного проживания

«Покупатель квартиры в МО не готов переплачивать только за повышенный комфорт и экологичность», – подчеркнул он.

Отсутствие генерального плана территории, неопределенность, недостаточно развитая дорожная сеть, инфраструктура (в том числе социально-бытовая) – главная причина падения интереса потребителей к территориям «Новой Москвы», свидетельствует Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome.

Кроме того, абсолютно неясны временные рамки проекта (подробнее см. в статье «35,8 минуты на оценку варианта проекта «Новой Москвы» размахом в 30-50 лет»). Одновременно среди отрицательных последствий проекта «Новой Москвы» для южных трасс (Калужское, Киевское шоссе) Шарова назвала смещение спроса на загородную недвижимость в сторону других направлений (Минское, Новорижское, Симферопольское), ухудшение экологической обстановки в будущем, а также утрату исторически сложившегося статуса стародачных мест по Калужскому шоссе (Вороново, Ватутинки).

Коммерческий директор компании «ГородОК» Аркадий Литовский отметил, что доступное жилье можно строить в Подмосковье, если придерживаться действительно экономичных вариантов. В частности, в наборе квартир, которые предлагает «ГородОК», присутствуют студии размером всего в 20 кв. м, зато и ценой намного меньше, чем минимально по Москве. Например, средняя сумма сделки за 2010 г. составляет 1 904 950 руб., поэтому 20% потребителей приобретают более одной квартиры. (Все квартиры в планировках модульные, так что легко объединив 2-4 объекта, можно создать себе вполне приличное жилье бизнес-класса, учитывая охраняемую территорию и расположение вблизи станций электропоездов, т.е. альтернативную автомобилю транспортную доступность).

По словам Литовского, 17% сделок в 2010 г. по продаже квартир компании заключено с помощью ипотеки.

Однако в целом ипотека развивается на рынке медленно, хотя и может стать действенным инструментом маркетинга, отмечает Марина Марутина, исполнительный директор «СКМ Риэлти». По ее оценке, примерно в 15% поселков появились партнерские программы ипотечного кредитования с банками. По итогам 2011 г. можно выделить от 10 до 12 ведущих банков, работающих по программам выдачи ипотеки на загородное жилье. Среди них Сбербанк, Газпромбанк, «Уралсиб», «Зенит», «Возрождение», «РосЕвроБанк», «Связь-Банк», Nordea, Райффайзенбанк.

Как указала Марутина, девелоперам и риелторам нужно активнее идти на переговоры к банкам, чтобы получить аккредитацию своих поселков для ипотечного кредитования покупателей. Среди возможностей заинтересовать банки и потребителей она назвала льготные ставки по ипотеке; совместную организацию «ипотечных выходных» (презентаций) для потенциальных заемщиков; специальные условия продажи для сотрудников банка; отказ банка от взимания комиссии за выдачу кредита.

В общем, нужно работать, тогда появятся новые возможности, отмечают специалисты www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru