Фонд РЖС помогает девелоперам не только обойти бюрократические рогатки

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства намерен резко увеличить темпы развития участков, реализующихся на организованных им аукционах. По словам заместителя Фонда РЖС Дениса Филиппова, если по итогам 2011 г. на реализованных фондом землях проектировалось и строилось 7,6 млн кв. м жилья, то в 2012 г. это показатель должен составить 18 млн, а в будущем году возрасти до 31,9 млн. С такими темпами роста не может сравниться, пожалуй, ни одна другая жилищная программа, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Выступая на организованном фондом практическом семинаре для компаний-застройщиков «Как стать застройщиком проекта по строительству жилья экономкласса на федеральных землях? Возможности и типичные ошибки девелоперов», Филиппов указал, что фонд не только самостоятельно отбирает федеральные земли, пригодные для жилищного строительства или для производства стройматериалов, но и призывает застройщиков к участию в этом процессе. «Если девелопер обращает внимание на какой-то участок, находящийся в федеральной собственности, и считает его интересным для жилой застройки экономкласса, то ему достаточно обратиться к нам с письмом в произвольной форме. Нужно указать только кадастровый номер участка и желательно его владельца. Впрочем, последнее не обязательно, с этим мы сами справимся», - отметил он. Если участок может быть передан в собственность РЖС для дальнейшей реализации на аукционе, то работа по подготовке соответствующих процедур и документов сразу начнется. Конечно, победу на аукционе инициатору процесса никто не гарантирует, сказал он.  

Как отмечают аналитики портала www.irn.ru, в последнее время Фонд РЖС демонстрирует не только растущие объемы жилья на вовлекаемых им в хозяйственный оборот землях, но и расширяющиеся возможности для оказания содействия девелоперам.

Снятие административных барьеров
В перечень услуг, предоставляемых Фондом РЖС застройщикам, входят содействие при подготовке и согласовании документации по планировке территории, проектной документации; при получении разрешения на строительство; при получении  разрешения на ввод объектов в эксплуатацию; и наконец, при регистрации прав собственности участников долевого строительства. По данным фонда, при работе с ним средние сроки при подготовке и согласовании планировочной и проектной документации сокращаются в 3 раза; средние сроки получения разрешения на строительство - в 1,2 раза; на ввод в эксплуатацию - в 1,7 раза; средние сроки при регистрации прав собственности - в 3,3 раза.

«Кроме того, - отметил Филиппов, - при подготовке участка к аукциону мы ведем переговоры с субъектами Федерации, муниципальными образованиями, заранее понимаем их целевое видение развития участка, его потребности в социальной инфраструктуре».

Инфраструктурное обеспечение участков
Существует несколько вариантов обеспечения инженерных мощностей для снабжения будущей застройки. Самый простой - когда мощностей достаточно и создание дополнительных объектов не требуется. В противном случае возможно включение участков в инвестиционные программы естественных монополий; в инвестиционные программы субъектов РФ; обеспечение участков инфраструктурой в рамках программ Внешэкономбанка; и наконец, с помощью инвестиций Фонда РЖС.

Последний вариант, по словам Филиппова, вполне возможен и уже практикуется. К нему прибегают в тех случаях, когда на подводку коммуникаций к участку бюджетных средств нет, а подобное обременение для инвестора делает экономику проекта отрицательной. Тогда Фонд РЖС осуществляет прокладку инженерии за свой счет абсолютно безвозмездно.

У участников семинара сразу возник вопрос: кому в таком случае достается право собственности на созданные объекты (трубы, компрессорные станции, ЛЭП и т.д.)? Не секрет - если прокладку коммуникаций осуществляет инвестор, то после завершения проекта он обычно за символические деньги продает все это обслуживающим естественным монополиям. Филиппов пояснил, что Фонд РЖС просто напрямую оплачивает монополиям работы по подведению всей инженерии к границам участка. Соответственно, эти коммуникации остаются в собственности естественных монополий. Все внутренние разводки остаются заботой инвестора, который сам решает, обслуживать ли их ему самостоятельно или передать в собственность обслуживающим естественным монополиям.

Типичные ошибки при подаче заявок на участие в аукционе
Нередки случаи, когда подавших заявки на участие в аукционе Фонда РЖС не допускают к участию. По мнению аналитиков www.irn.ru, это дает большую пищу для пересудов о «подстроенности» аукционов, коррупции и т.д. Специалисты фонда проанализировали наиболее частые причины отказов в участии и выяснили типичные ошибки компаний при оформлении заявок. Оказалось, чаще всего всему виной простая невнимательность при подготовке требуемого пакета документов.

Например, заявителем (претендентом) вместо оригинала выписки из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц или выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей для участия в аукционе представлена нотариально заверенная копия. Представление таких копий является нарушением Порядка оформления участия в аукционе и документации об аукционе.

Вторая часто встречающаяся причина отказа - при подаче заявки на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не хватает некоторых документов. В частности, предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования может не соответствовать требованиям, предъявляемым Градостроительным кодексом РФ. Например, отсутствуют:

• чертежи планировки и/или межевания и/или застройки территории;
• на чертежах не отображены объекты, включая линии дорог, улиц, проездов;
• на чертежах не отображены зоны планируемого размещения объектов жилищного строительства, объектов социально-бытового назначения;
• не представлена пояснительная записка к документам, содержащим предложения по планировке.

В целом, просто внимательнее нужно изучать перечень требуемых документов. Дьявол, как всегда, в мелочах, отмечают в www.irn.ru.  

Ближайшие предстоящие аукционы

Особое внимание участников семинара привлек аукцион в Московской области вблизи д. Жабкино. Предлагается участок в 6,5 га с минимальной площадью застройки в 5000 кв. м и обременением в виде строительства детского сада на 75 мест. «Но, скорее всего, там можно возвести около 25 000 кв. м жилья», – сказал Филиппов. Аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» остается добавить, что участок расположен в 2 км от МКАД.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru