После президентских выборов в марте уже не будет политических причин, мешающих окончательно свернуть программу бесплатной приватизации жилья. На смену ей должна прийти более перспективная программа строительства социального жилья в виде доходных домов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Как водится, подобные проекты начинались с самого дорогого сегмента рынка, теперь же появляются первые сигналы о возможности развивать это направление в качестве «доступного жилья».
Уже в прошлом году из уст высокопоставленных чиновников все чаще звучали заявления, предельно коротко сформулированные заместителем министра Минрегионразвития Ильей Пономаревым: «Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью?».
Схема возведения и управления домами, которую предлагал в прошлом году ввести Минрегион для пилотных проектов, была сложна и громоздка (подробно о ней см. в статьях «Столичных очередников могут выселить за МКАД» и «Руководитель IRN.RU: строить доходные дома по схеме Минрегиона можно, но лучше не изобретать велосипед»). По сведениям IRN.RU, сейчас ее дорабатывают.
Но напрашивается другой вариант: бюджетные деньги на квартиры для очередников можно направить на строительство «доходных домов», прекратив приватизацию социального жилья. Тогда вопрос экономики проектов в значительной степени упрощается. Ранее квартиры передавались бесплатно в собственность, теперь очередники и другие категории получателей бесплатного жилья будут превращаться из собственников в нанимателей. Пусть они будут платить только вдвое от стоимости коммунальных услуг – ГУП или частная управляющая компания, эксплуатирующая дом, сможет не только поддерживать дом в нормальном состоянии, но и давать пусть небольшой, но доход в бюджет.
«Программа доходных домов Москве необходима, – говорил руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в статье «Москва снова желает строить доходные дома». – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не только у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».
Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%. Теперь ситуация изменилась. В прогнозе на среднесрочный период (см. «Будет ли недвижимость «тихой гаванью?») аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» среди главных выводов указал, что «стоимость аренды жилья в отличие от цен купли-продажи в ближайшие годы будет показывать систематический рост на уровне инфляции».
Недвижимость остается хорошим инструментом сохранения средств, хотя перестала быть столь же высокодоходным, как было во время «надувания пузыря» в предкризисные годы. Перетекание средств на рынок недвижимости после паники на фондовых и финансовых рынках летом прошлого года – лучшее тому подтверждение.
Пока властные структуры разрабатывают новую программу, согласовывают приоритеты, готовят нормативную и ищут финансово-экономическую базу, некоторые предприниматели-практики уже реализуют проекты апартаментов. Но если начинались они с самых высокобюджетных, то сейчас на рынок выходят первые варианты доступного класса.
Апартаменты
По потребительским характеристикам апартаменты временного проживания, как правило, мало чем отличаются от обычных квартир. Главные различия кроются в правовом статусе (с юридической точки зрения апартаменты – нежилые помещения, поэтому в них невозможна прописка, отмечают в IntermarkSavills. Как часть МФК апартаменты весьма привлекательны для застройщиков. Во-первых, их можно продавать, не дожидаясь окончания строительства, тем самым существенно улучшая экономику проекта. Во-вторых, на апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой, действующие в отношении жилых домов. При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5 - 2 раза больше, чем юридически полноценных квартир.
Первый опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобьинском переулке. Именно руководитель существовавшего тогда Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но ДИПС расформировали, программа заглохла.
А дом построен (инвестиции составили $12,3 млн), функционирует, приносит доход в бюджет города. В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам УПДК (Управления делами дипломатического корпуса МИД РФ).
Впоследствии частные застройщики дорогого сегмента подхватили идею. Зачастую апартаменты входят в состав многофункциональных комплексов (МФК), включающих, кроме того, офисные, гостиничные или торговые площади. Правда, имеют место и исключительно апартаментные комплексы – практически полные аналоги обычных квартирных жилых домов. Среди примеров: в ближайшие годы корпуса фабрики «Красный Октябрь» будут реконструированы в уникальные лофт-апартаменты с видами на Москва-реку и храм Христа Спасителя; в резиденции «Знаменка» ведутся продажи – это наиболее близкий к Кремлю апартаментный проект. По данным IntermarkSavills, в декабре 2011 года в первичной продаже в комплексах премиум- и бизнес-класса находилось около 300 апартаментов общей площадью 40 000 кв.м. Только в «Москва-Сити» в первичной и вторичной продаже – примерно 120 апартаментов.
Доходность апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»
В ММДЦ «Москва-Сити» апартаменты премиум-класса предлагаются в трех комплексах: «Город Столиц», «Федерация», Imperia Tower
| Площадь, кв.м | Стоимость, $ | Ставка аренды, $/мес. | Доходность, % годовых | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|---|
| 106,8 | 1 660 000 | 11 000 | 8,0 | 13 |
| 181,3 | 2 200 000 | 16 000 | 8,7 | 11 |
| 205,5 | 3 490 000 | 21 000 | 7,2 | 14 |
Источник: компания IntermarkSavills
Доступные доходные дома
Затем наступила пора «доступных» проектов: возведенный усилиями правительства Москвы дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 г. Другой – на ул. Мусы Джалиля (менее 200 квартир). В настоящее время на территории Москвы работает шесть бездотационных домов.
Осенью прошлого года с проектом квартир и домов в первой сети доступного жилья «ОКвиль» вышла на рынок компания «ГородОК». Объекты можно использовать не только для жилья, но и в качестве доходных. Все обязанности по сдаче недвижимости в аренду берет на себя управляющая компания «ГородОК». По предварительным расчетам, прибыль от доходной квартиры сети жилых комплексов «ОКвиль» будет составлять не менее 14,5% годовых. От всего дома – 16,5% годовых. Правда, пока покупатели с инвестиционными целями (для последующей сдачи в аренду) не торопятся. Таковых оказалось только 5%.
Первая сеть доступного жилья «ОКвиль» представляет собой небольшие малоэтажные комплексы, расположенные в ближнем Подмосковье, на расстоянии 10-15 километров от МКАД. Сеть «ОКвиль» включает пять строящихся жилых комплексов, расположенных вблизи городов Королев, Мытищи, Пушкино, Щелково и Родники. В каждом жилом комплексе сети «ОКвиль» расположено от трех до 11 домов высотой в три этажа.
В качестве доходной квартиры покупатель может выбрать любую из квартир, продаваемую в жилых комплексах сети «ОКвиль». Со своей стороны застройщик берет на себя функции управляющей компании, которые включают в себя обязанности по обслуживанию, сдаче в аренду и перечислению дохода на расчетный счет собственника. Кроме того, в качестве доходной недвижимости можно приобрести весь дом. Порог вхождения в инвестиционный проект «доходные квартиры» начинается от 1,3 млн руб., «доходные дома» – от 58 млн руб.
Собственник может купить доходную квартиру не только с ремонтом, но и с мебелью. Стоимость отделки под ключ составляет 8000-12 000 руб. за кв.м, в зависимости от запросов собственника. Набор мебели, необходимой для комфортного проживания, обойдется собственнику примерно в 50 000 руб. Таким образом, владелец получит полностью пригодную для сдачи внаем квартиру.
Структура инвестиций и доходности по типовой квартире сети «ОКвиль» в цокольном этаже площадью 21 кв. м (руб.)
| Базовая стоимость недвижимости | 1 400 000 |
| Стоимость ремонта | 252 000 |
| Стоимость мебели | 49 000 |
| Итого: | 1 701 000 |
| Рентный месячный доход | 12 000 |
| Риелторские услуги УК и услуги по обслуживанию квартиры, 10% | 1200 |
| Услуги УК по содержанию квартиры | 1800 |
| Коммунальные платежи (оплачиваются арендатором) | 1200 |
| Доход в месяц | 9000 |
| Годовой доход, % | 6,3% |
| Средняя инфляция за последние два года (по официальным данным) | 8,2% |
| Общая годовая доходность, % | 14,5% |
Источник: компания «ГородОК»
Идеологию проекта выразил председатель совета директоров ГК «ГородОК», владелец бренда «ОКвиль» Владислав Конюхов: «У нас уже есть покупатели, которые приобрели квартиру как доходную. Их около 5%. Мы предлагаем такую формулу: «Купи недвижимость и получай ежемесячный рентный доход. Все остальное сделаем мы».
По другому пути пошла компания NAI Becar, которая для изучения и обкатки опыта функционирования арендного жилья приобрела действующий и заполненный на 95% коттеджный поселок в США. У нее также есть проекты возведения доходных домов в России, первый компания развивает в Санкт-Петербурге.
Немного международного опыта
Однокомнатная квартира в Москве в частном секторе в среднем обходится арендатору в 30 000 руб. в месяц. Это примерно 25 евро в сутки. Не так уж мало. Комфорт? Как повезет.
А какие есть варианты в мире? Портал www.irn.ru уже неоднократно писал на тему проживания в разных странах (см. цикл статей «На пенсии за рубежом»). Двухкомнатные апартаменты на берегу моря на Кипре (офшорная, фактически безналоговая зона, удобно для бизнеса) в Пафосе можно найти за 60 евро в сутки (72 000 руб. в месяц, см. статью «Аренда жилья в Москве: смогут ли повлиять на рынок «малодоходные гостиницы?»). В цену входят кондиционер в каждой комнате, два телевизора, кухня с электроплитой, микроволновой печью, чайником, посудой, холодильником (не мини-баром, а нормальным), бесплатный Wi-Fi интернет, собственная веранда на воздухе и т.д. На территории комплекса бассейн, ресторан, бар. Кстати, этот комплекс по уровню обслуживания ближе к гостинице, так как постельное белье меняют ежедневно, уборку делают в удобное для постояльца время. Питаться можно в номере, но если финансы позволяют, можно взять завтрак, завтрак/ужин, завтрак/обед/ужин в ресторане (шведский стол без ограничений подходов). Наиболее популярный вариант завтрак/ужин обойдется в 22 евро в день (можно добиться скидки, если проживают двое, иногда до той же суммы на двоих).
Убрать из удобств море и бассейн, веранду и шезлонги; из текущих расходов – уход за кустами роз, живыми изгородями… В общем, похоже, в Москве можно уложиться в 60 000 руб. в месяц.
Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru