Проблема доступного жилья волнует россиян всю жизнь. И даже готовящиеся встретить конец света в 2012 году, согласно календарю майя, не без интереса порой обсуждают перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы. Основные факторы, связанные с мировой экономикой, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» рассматривал в первой части статьи «Будет ли недвижимость «тихой гаванью?». Во второй речь шла о политике, выборах, налогах и доходах населения. Сегодня настала пора продолжить тему разговором о вещах практичных: ставках по ипотеке, объемах строительства. Подвести итоги и сделать выводы.
Про ипотеку и ставки
Помимо всего прочего, 2011 год преподал еще один примечательный урок. Представления о том, что низкие ставки по ипотеке – панацея для достижения доступности жилья и оздоровления рынка недвижимости, окончательно рассыпались вдребезги. Казалось бы, в 2011 году условия ипотечного кредитования вернулись на докризисный уровень, а в чем-то даже превзошли его. В частности, популярная программа Сбербанка «8-8-8» предлагала кредит на покупку жилья под 8% годовых в рублях – такого не было даже до кризиса. И каков итог? Несмотря ни на что, покупательская активность в 2011 году оставляла желать лучшего, а рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье оказался минимальным, не более уровня инфляции.
Почему? Потому что ни одни нормальный человек не хочет быть осчастливленным ипотекой. Он хочет получить квартиру, а не кредит, по которому еще предстоит расплачиваться много лет. До кризиса многим казалось, что московская недвижимость будет дорожать вечно и надо хватать неважно что любыми правдами и неправдами. Теперь ситуация изменилась – новая волна либерализации ипотеки уже не привела к взрывному росту цен, как это было в 2005-2008 годах. Аналитический центр IRN.RU предупреждал об этом еще несколько лет назад в статье «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен на квартиры». Доступность жилья определяется в первую очередь его умеренной стоимостью, а не низкими ставками по ипотеке. Ведь в нынешних условиях большая часть граждан России не способна купить квартиру даже при нулевой ставке по ипотеке, так как между их доходами и стоимостью жилья существует непреодолимый разрыв.
Но похоже, что теперь уже и сама вторая волна либерализации ипотеки выдохлась. Непростая макроэкономическая ситуация постепенно приводит к тому, что банки снова стали испытывать проблемы с ликвидностью, стоимость денег начала возрастать, поползли вверх проценты по депозитам и по ипотечным кредитам. А значит, в 2012 году ситуация с ипотекой, скорее всего, будет хуже, чем была в 2010-2011 годах.
Про строительство и объемы
Пожалуй, основной и единственный аргумент всех ярых сторонников подорожания жилья состоит в том, что объемы строительства все время снижаются. Впрочем, аналитический центр www.irn.ru всегда указывал на спорность этого аргумента, а сейчас его вообще можно поставить под сомнение. Начиная с 2008 года объем построенного жилья в Москве действительно снижался с каждым годом, но, похоже, в 2011 году этот показатель наконец-то нащупал «дно». Так, в 2010 году было сдано 1,77 млн. кв.м. жилья, и, по предварительным данным, в 2011 году будет построено примерно столько же.
Но главное не в этом. Из 5 миллионов квадратных метров, которые Москва строила в 2006-2007 годах, на продажу строилось все равно не более 2 миллионов, а все остальное – для социальных программ, очередников, переселенцев из пятиэтажек и т.д. Поэтому существенное сокращение строительства в столице, о котором так любят говорить, произошло в основном за счет социального жилья. При этом коммерческое жилье, которое идет на продажу и формирует рынок и цены, как было на уровне примерно 2 миллионов метров в год, так и осталось. Это обстоятельство подробно проанализировано в статье «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»
Более того, при сокращении числа строек в Москве симметрично растет число строек в Подмосковье, а в отношении жилья Москва и Подмосковье давно уже представляют собой единой рынок. Поэтому если говорить обо всем московском регионе в целом, то происходит скорее не сокращение, а рост объемов строительства. И это еще одна из причин, по которой в 2011 году цены не показали заметного прироста – не так уж и мало на рынке нового предложения, как кажется. В уникальных местах в историческом центре Москвы строить действительно стали меньше, чем 5-10 лет назад, но в целом в московском регионе – нет.
Несмотря на многочисленные запреты и ревизию инвестконтрактов, в каком-то объеме строить в Москве все равно будут. Еще больше будут реконструировать, и на этот счет примечательна отдельная статья «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?». Более того, новые московские власти уже заявили о том, что порядка 2-2,5 млн. квадратных метров в год город строить будет. А как отмечают в аналитическом центре www.irn.ru, если хотя бы четверть из всех московских инвестконтрактов останется после ревизии, то их более чем хватит, чтобы обеспечить этот объем на ближайшие лет 10.
Про итоги и выводы
Принимая во внимание все сказанное выше, напрашивается следующий финальный вывод. В 2012 году, как и в последующие годы, на рынке недвижимости будут противоборствовать две группы факторов. Первая группа, очевидно, должна толкать цены на недвижимость вниз – это ухудшение уровня жизни и сокращение реальных доходов населения за счет сложной макроэкономической ситуации, повышения налогов, роста цен на энергоносители и товары первой необходимости. В этих условиях людям будет куда сложнее как заработать или накопить на квартиру, так и платить по ипотеке. Более того, набившее оскомину сокращение объемов строительства, по сути, уже давно произошло – жилья на продажу в Москве строят мало уже лет пять, зато в Подмосковье с каждым годом все больше, поэтому байка о дефиците уже порядком устарела. При этом объем предложения в Москве в ближайшие годы вполне может пополниться за счет квартир, купленных впрок, при условии введения налога на недвижимость, а также за счет роста числа дефолтов по ипотечным кредитам.
Против этих факторов, играющих на понижение цен, стоит угроза инфляции, существенное обесценение всех валют за счет активной эмиссии денег, которая в ближайшие годы представляется неизбежной. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сила этих противоборствующих факторов примерно равна. Можно даже сказать по-другому: власти будут «допечатывать» примерно столько денег, сколько нужно для того, чтобы скомпенсировать негативные процессы в экономике – отсюда и тезис о примерном равенстве указанных противоборствующих сил. Не будь всего того негатива, который описан выше, и можно было бы прогнозировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы в разы – деньги обесцениваются, реальный актив дорожает. Не будь реальной угрозы усиления инфляции, и на основе всех негативных факторов, перечисленных выше, можно было бы прогнозировать падение цен на недвижимость раза в полтора-два, как это уже имело место в США и ряде других стран несколько лет назад, да и отчасти в России в 2008-2009 годах.
Но в жизни все сбалансировано, и эти две мощные силы в ближайшие годы должны будут сойтись в поединке. Что будет в итоге? Цены на недвижимость упадут, но не в явном виде. Скорее всего, мы не увидим, что вместо 5.000$ за квадратный метр через 3 года индекс стоимости жилья от www.irn.ru будет только 3.000$. Скорее всего, он будет те же 5.000$, но при инфляции, скажем, порядка 15% в год (сложным процентом), сохранение цены – это, по сути, неявное снижение реальной стоимости в полтора раза.
Именно для этого «акулы капитализма» и придумали инфляцию. Как быть, когда надо сдуть пузырь или обесценить долг, но снижать конкретную цифру никто не хочет и не станет? Никто не хочет продавать свою квартиру по 3.000$ за метр, если уже сжился с мыслью, что она должна стоить 5.000$, хотя умом и понимает, что на рынке надулся пузырь. Также никто не позволит стране, которая должна, скажем, 5 триллионов долларов, просто парочку триллионов списать и остаться должной только 3 триллиона, получив потенциал занять еще 2 дополнительных триллиона на решение своих проблем. Решение, придуманное капиталистами уже очень много лет назад, в какой-то степени «гениально»: в этой ситуации не надо никого нервировать и снижать саму цифру, достаточно просто уменьшить единицу ее измерения.
Ровно это «акулы капитализма» сейчас и проделывают. Еще год назад унцию золота можно было купить примерно за 1000$, теперь она стоит уже больше 1.500$ - это многое говорит об изменении стоимости самого доллара за это время. Не зря все чаще люди замечают, что доллар уже не тот – когда-то миллион долларов был символом баснословного богатства, сейчас миллион долларов уже скорее признак принадлежности к среднему классу, не более.
Проще говоря, на текущий момент есть как сильные факторы, которые работают в сторону понижения цен на недвижимость, так и не менее сильные, которые работают в сторону их повышения. И если сконцентрироваться на одной из этих групп, то можно прийти к выводу, что цены должны сильно вырасти или сильно упасть. Скорее всего, в 2012 году мы увидим немало таких категоричных и разнонаправленных прогнозов. Одни, ссылаясь на инфляцию, будут утверждать, что цены на недвижимость взлетят до небес. Другие, ссылаясь на весь макроэкономический негатив, будут утверждать, что цены рухнут.
Однако специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что в ближайшие годы эти две группы факторов будут уравновешивать друг друга и через несколько лет уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье будет близким к нынешнему. А на фоне инфляции, которая будет нарастать в ближайшие годы, это будет означать неявное удешевление недвижимости, то есть как раз «мягкий» вариант окончательного «сдутия» того самого «пузыря», которой возник на московском рынке недвижимости в 2005-2008 годах и пока еще не «сдулся» окончательно.
Также следует понимать, что факторы повышения и понижения цен не будут все время компенсировать друг друга в точности. Время от времени то одни из них, то другие будут вырываться вперед, но на непродолжительное время. Это означает, что в отдельные периоды времени уровень цен на жилье может прибавить 10%-15%, но потом столько же потерять, или наоборот. Мы видели нечто подобное уже в 2011 году. Во второй половине лета – начале осени на московский рынок недвижимости пришло оживление, во многих сегментах цены подросли примерно на 10%. Многие ожидали тогда, что этот тренд сохранится, по крайней мере, до конца года и общий прирост составит порядка 20%-25%. Но уже в октябре активность рынка пошла на спад, а предновогодние распродажи и скидки, по сути, позволяют говорить о том, что стоимость жилья фактически вернулась на уровень лета. На биржевом языке это называется волатильность, обычно она нехарактерна для инертного рынка недвижимости, но ближайшие годы она будет ему присуща, полагают в аналитическом центре www.irn.ru.
Все эти обстоятельства не позволяют спрогнозировать на 2012 год какую-то конкретную цифру изменения среднего уровня цен. Общая позиция аналитического центра www.irn.ru такова: за ближайшие несколько лет уровень цен на недвижимость существенно не изменится. Но на какой-то конкретный момент, например, на конец следующего года, может оказаться, что цены прибавили, скажем, 10%-15%. Это не означает, что за следующий год они прибавят еще 10%-15%, а скорее, что откатятся на 10%-15% назад и в сумме за два года рынок вернется к тому же уровню, что есть сейчас.
А это означает, что не следует ожидать от недвижимости сверхприбылей, как это было в 2001-2008 годах. Если кто-то понимает под «тихой гаванью» актив, который должен непременно подорожать, то про недвижимость в ближайшие годы такого сказать нельзя. Если же под «тихой гаванью» понимается актив, который пусть и не подорожает, но позволит сохранить, то скорее всего да, московская недвижимость такую функцию выполнить способна. Но это не означает, что в отдельные периоды времени она не может «просесть» в цене. Может, но, скорее всего, эта «просадка» будет меньше, чем у других активов – акций или фьючерсов. Также вполне естественно ожидать, что в среднесрочной и тем более долгосрочной перспективе недвижимость отыграет эти потери.
И в заключение следует отметить, что если ранее основное внимание все уделяли приросту цен и доходу от перепродажи жилья, то в ближайшие годы на первое место должна выйти аренда квартир. Если цены купли-продажи в обозримой перспективе, скорее всего, будут «топтаться на месте» и не покажут существенного роста, то вот стоимость аренды жилья, напротив, по мнению аналитиков www.irn.ru, будет расти пропорционально инфляции. А это означает, что доходность аренды, в частности аренды квартир в Москве, может вырасти с нынешних 5%-6% годовых до 8%-10%, что полностью согласуется с трендом роста стоимости денег, повышением ставок по депозитам и по ипотеке. А значит, сдача недвижимости в аренду в условиях финансовой нестабильности может стать довольно привлекательным и не самым малодоходным вложением, учитывая ее минимальные риски.
Основные тезисы прогноза цен на недвижимость от IRN.RU на 2012 год и далее:
1.В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.
2.В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.
3.На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.
4.Эти обстоятельства делают проблематичным «угадывание» точной величины изменения цен за какой-то отдельный период. Наложение противоборствующих факторов может привести к тому, что за любой отдельно взятый период цены могут показать как прирост, так и падение, но важно, что потом они, скорее всего, отыграют это изменение назад и в итоге уровень цен вернется на нынешнюю отметку.
5.Стоимость аренды жилья, в отличие от цен купли-продажи, в ближайшие годы будет показывать систематический рост на уровне инфляции.