Обычные жилые комплексы устарели – им на смену пришли мини-города

В последнее время в Москве и Подмосковье получили распространение проекты концептуальной застройки – девелоперы строят настоящие мини-города, с широким набором объектов инфраструктуры и продуманной концепцией развития. Это становится тенденцией, и при должном внимании со стороны властей такие проекты придут на смену традиционным жилым комплексам. К такому выводу пришли эксперты компании «Сити-XXI век» в ходе онлайн-конференции «Мини-полисы: чем «малые города» от застройщиков лучше жилых комплексов?», которая прошла 14 декабря на www.irn.ru.

Будущее за инфраструктурой и комфортом
В 1990-х – начале 2000-х главной проблемой новых районов Москвы и Подмосковья была слабо развитая инфраструктура: ближайший супермаркет в 30 минутах пешком, детские сады не рассчитаны на новых жителей, только что купивших квартиру, а до спортивных, образовательных и творческих секций можно добраться только на машине. Да и сами новостройки не отличались наличием необходимых для жизни объектов – в лучшем случае дополнительно к голым стенам нового дома предлагалась огороженная территория с детской площадкой, изредка охрана. Однако с развитием рынка выросли и запросы покупателей – они уже не желали приобретать просто жилую коробку.

Застройщики отреагировали на изменение требований – сначала появились жилые комплексы с собственными магазинами и бытовыми услугами, а порой и детскими садами. Потом девелоперы пошли еще дальше – некоторые из них создают то, что можно назвать «городом в городе». Это комплексная концептуальная застройка, предполагающая не только возведение жилья разных форматов и высотности, но и создание всей необходимой инфраструктуры и возможностей для общения между жителями.

Тенденция создания крупных проектов с развитой инфраструктурой связана не только с повышением требований покупателей. Дефицит земли в Москве нередко вытесняет застройщиков на голые окраины или в незастроенные районы Подмосковья, где развитая инфраструктура остро необходима для будущих жильцов и становится почти обязательным условием покупки.

В компании «Сити-XXI век» для подобных проектов с развитой инфраструктурой и активным участием девелопера не только в возведении этих объектов, но и их использовании придумали специальный термин – «мини-полис» – и даже зарегистрировали этот товарный знак. Но это не значит, что только они строят такие «малые города» - необходимость такого строительства успели осознать и другие девелоперы. «Мы являемся не единственным застройщиком, который реализует так называемый концептуальный подход в девелопменте, - говорит коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев. - Схожие по ряду позиций программы есть у других девелоперов: «Ведис-групп», концерн «КРОСТ», ГК «Пионер» и некоторых других компаний. Мы готовы к сотрудничеству и обмену опытом с любыми компаниями, работающими на отечественном рынке недвижимости. Если идею мини-полиса подхватят его участники, мы будем только рады».

По словам руководителя проекта «Мини-полис» инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Ольги Володиной, стратегия развития компании предполагает, что именно мини-полисы станут основным продуктом компании: «Будущие проекты мы предполагаем реализовывать именно в соответствии с этой концепцией. Задача, по крайней мере, такая перед командой стоит».

Таких проектов в скором будущем должно стать больше, но для этого нужна как готовность инвесторов вкладывать в них деньги, так и поддержка со стороны государства и жителей. «Мы считаем, что успех освоения и планирования городских территорий по принципу мини-полиса заключается не столько в единоличном осуществлении замысла застройщиком, сколько в прямом вовлечении как самих жителей района, так и государства – города, местных муниципальных властей – в реализацию концепции комфортной среды проживания, ее поддержку и дальнейшее развитие, - считает Виталий Разуваев. - Предполагается, что в таком звучании идея мини-полиса со временем приобретет нарицательное значение и сможет стать ориентиром для дальнейшего развития градостроительной мысли и практики в России. А союз города и застройщика по совместной реализации идей мини-полиса в проектах жилищного строительства станет хорошим примером государственно-частного партнерства в девелопменте».

Город в городе
Что же из себя представляет мини-полис? В компании «Сити-XXI век» под такой концепцией подразумевают строительство нескольких жилых комплексов, стадионов, бассейнов, спортивных и образовательных секций для детей. Эксперты убеждены, что девелоперу следует возложить на себя не только строительную, но и социальную функцию. «Отличие мини-полиса от обычных ЖК прежде всего в наличии идеологии, ценностных убеждений и добровольной социальной воли застройщика, которые выводят конечный продукт на уровень, превышающий существующие градостроительные нормы и прописанные в инвестконтракте обязательства», - поясняет Ольга Володина.

От обычных жилых комплексов, во многих из которых также предусмотрена развитая инфраструктура, мини-полисы отличаются тем, что девелопер не только строит, но и «остается» в своем проекте. Он обустраивает общественные зоны даже после завершения строительства, управляет нежилыми помещениями, сдавая их в аренду, проводит различные мероприятия, поддерживает инициативы жильцов. «Например, в мини-полисе Строгинский сейчас совместно с жителями дома по ул.  Твардовского, 12, идет разработка проекта дополнительного благоустройства придомовой территории, который включает элементы, выходящие за рамки градостроительных требований. Просматривая поступившие предложения, наша группа была приятно удивлена двумя письмами, которые, по сути, являются профессиональными техническими заданиями, - рассказывает эксперт. - Мы уже несколько раз встречались с авторами, обсуждали предложенные решения. После уточнения деталей весной приступим к реализации проекта». Важно, что заплатит за проект застройщик.

Инфраструктура нередко включает в себя объекты не только городского, но и федерального уровня. В том же мини-полисе Строгинском базой для детского футбольного клуба «Строгино» служит открытый стадион «Янтарь» с беговыми дорожками и спортплощадками. Рядом – одноименный многофункциональный спортивный комплекс с двумя ледовыми аренами, 25-метровым бассейном и детским бассейном, универсальным спортивным залом для мини-футбола, волейбола и баскетбола, залом хореографии, боулингом. «В комплексе работают четыре городские спортивные школы под руководством лучших тренеров и спортсменов России: школа фигурного катания заслуженного тренера России Е. Чайковской, школа синхронного плавания трехкратной олимпийской чемпионки М. Киселевой, школы по хоккею и мини-футболу», - говорит Ольга Володина.

В других мини-полисах объекты не столь глобальны, но не менее полезны для жителей. «В мини-полисе Радужный (г. Видное), помимо детского сада, в состав объектов социальной инфраструктуры войдут школа со стадионным комплексом, многофункциональный торгово-офисный комплекс. В мини-полисе Самоцветы (г. Люберцы) запроектированы физкультурно-оздоровительный комплекс с первым в городе бассейном и социально-реабилитационным центром для ветеранов, отделение детской поликлиники, женская консультация, детский развивающий центр, многоэтажный наземный паркинг и другие предприятия социально-бытового назначения», - рассказывает руководитель проекта «Мини-полис».

Договориться с чиновниками
Подобные концептуальные проекты выгодны не только жителям и застройщикам, но и городским властям, которые могут совместно с застройщиком решить местные инфраструктурные проблемы. Но далеко не всегда столь глобальные намерения девелопера упрощают взаимодействие с властями перед началом строительства и сокращают стадию переговоров. «Меньше времени мы не затратили. Наоборот, поскольку увеличились масштабы мини-полиса в районе Строгино, времени потребовалось больше, - отмечает Виталий Разуваев. - Но согласование документации шло в установленные сроки, за что мы признательны всем, кто принимал участие в реализуемой нашей компанией программе застройки».

Власти всегда следят за стройками на территории города, обязывая девелоперов строить детские сады (если их не хватает) и другие объекты социальной инфраструктуры. «Это как раз те СНиПы и стандарты, нормы обеспеченности социальной и прочей инфраструктурой, нормативы плотности населения и т.п., которые учитываются при разработке генеральных планов города и проектов планировки конкретных районов, микрорайонов, кварталов, территорий. Это зона ответственности города и градостроительной политики, - поясняет Виталий Разуваев. - Застройщику, как правило, эти требования уже спускаются в виде условий инвестиционного контракта. Это тот минимум, который задает город, чтобы в районе застройки не случилось социального или транспортного коллапса, чтобы инженерные сети не были перегружены, чтобы количество социальных объектов соответствовало численности населения по установленным нормативам и т.д.».

Если же застройщик желает создать что-то сверх плана, он вправе это сделать и порой может рассчитывать на содействие властей. «Если, например, эти инициативы совпадают с планами города по развитию инфраструктуры, то тогда, действительно, это может стать предметом переговоров и какого-то взаимозачета, - говорит эксперт. - Мы (девелоперское профессиональное сообщество) работаем в этом направлении. Это как раз то, что пытаются развивать власти совместно с инвесторами в рамках идеи частно-государственного партнерства. Пока мы только в начале пути, и делать очень многое бизнесу приходится самостоятельно, но мы уверены, что диалог с городом возможен, точки соприкосновения интересов есть, и они в итоге могут дать неплохой синергетический эффект, который в итоге самым положительным образом скажется на потребителе (населении)».

Аренда, а не продажа
Одним из основных принципов функционирования мини-полисов является предоставление нежилых помещений в аренду. Поскольку девелопер не продает эти площади, у него остается возможность регулировать их назначение. При этом, как уверяют эксперты, приоритет отдается жителям мини-полисов, желающим открыть свой бизнес, а также арендаторам, готовым реализовывать свою бизнес-идею в соответствии с принципами мини-полиса.

«Мы сознательно отказываемся от бизнес-проектов, не соответствующих концепции мини-полисов: ночных клубов, увеселительных заведений, магазинов нелицензионного аудио- и видеопроката и т.п., даже несмотря на определенно большую экономическую отдачу таких проектов, - утверждает Виталий Разуваев. - В мини-полисе Строгинский, например, уже открыты предприятия, в том числе открытые самими жителями: центр семьи и детства «Маленькая Академия», центр изучения иностранных языков LingvoCity, cалон красоты Dreamland. Большинство арендаторов успешно работают».

Но компания отказала в аренде пивному клубу, некоторым детским центрам, где на первом месте прибыль, а не дети, медицинским центрам. Также ограничен процент офисов. «Инфраструктурная начинка жилых комплексов формируется нами не единолично, а по факту опросов жителей и сбора их предпочтений, - объясняет эксперт. - На данный момент в обоих наших мини-полисах потребность в офисах у жителей отсутствует в принципе, либо не считается приоритетной».

Все лучшее – детям
Наиболее востребованы объекты детской инфраструктуры: садики, спортивные и образовательные учреждения. Многие из них открыты не только для жителей мини-полиса. «Например, услугами детского центра «Маленькая академия» (ул. Твардовского, д.14, к.2) и центра изучения иностранных языков LingvoCity (ул. Маршала Катукова, д. 24, к.6), которые работают в мини-полисе Строгинский, могут воспользоваться все желающие», - рассказывает Ольга Володина. Но есть и объекты, доступные только местным жителям, среди них бесплатная детская театральная студия «Жар-птица». «Мы обязаны идти на такие «привилегии» для жителей, иначе бы мини-полис потерял уникальность», - объясняет эксперт.

Дошкольные образовательные учреждения могут быть как государственными, так и частными. «В мини-полисе Строгинский детский сад, который строится рядом с комплексом «Янтарный город», будет муниципальным. Соответственно вопрос записи в него решается через городские структуры, - говорит Ольга Володина. - Муниципальным планируется и второй детский сад – на улице Твардовского. В мини-полисе Радужный (г. Видное) инвестором дошкольного учреждения выступает наша компания. Сейчас мы рассматриваем его концепцию».

Концепция мини-полисов включает и строительство объектов среднего обязательного образования. В проекте «Радужный» предусмотрена школа со стадионным комплексом, также строительство школы планируется в мини-полисе Строгинский.

Выгода в конкурентоспособности
Немаловажный вопрос, который беспокоил читателей www.irn.ru во время онлайн-конференции, – как отражаются все эти инфраструктурные преимущества на стоимости жилья. По словам Ольги Володиной, на конечную цену для потребителей социальная составляющая не влияет: «Эта деятельность финансируется из нашей прибыли, ведется на добровольных основаниях и изначально в цену квадратного метра не закладывается. Источники финансирования социальной инфраструктуры в проектах могут быть разными. Соответственно, уровень дополнительных издержек не является во всех мини-полисах одинаковым. Однако в любом случае рост себестоимости строительства не превышает 15%. Но он не отражается на стоимости жилья, поскольку мы не можем осуществлять реализацию квартир по ценам, которые выше рынка. В этом случае их просто никто не купит, даже несмотря на привлекательность концепции».

Действительно, цены на квартиры в мини-полисах не превышают среднерыночные показатели. «В мини-полисе Самоцветы (Люберцы) стоимость квадратного метра жилья начинается от 75 000 руб. за квадратный метр, а квартиры – от 3,85 млн руб. В Красногорске минимальная стоимость квадратного метра жилья в наших проектах – 73 500 руб., а квартир – от 2,98 млн руб. В мини-полисе Радужный (Видное) в домах, которые уже построены и сданы в эксплуатацию, квадратный метр стоит от 78 000 руб., квартиру можно приобрести за цену от 4,43 млн руб.», - говорит Виталий Разуваев.

Но все же компания занимается бизнесом, а не благотворительностью, поэтому экономика проекта не страдает, так как благодаря социальным и инфраструктурным преимуществам растет конкурентоспособность проектов. «Выгода от реализации концепции очевидна. Работая для покупателей и на стадии эксплуатации домов, мы формируем лояльного клиента, позитивное мнение которого может привести в компанию множество людей», - убежден Виталий Разуваев.

Рано или поздно другие застройщики должны будут включиться в эту конкурентную борьбу, поэтому есть основания полагать, что строительство концептуальных объектов станет трендом. Да и городские власти осознают выгоды комплексной работы с застройщиком.