Настоящие таунхаусы в Москве и Подмосковье в дефиците

В последние годы сложилась традиция относить таунхаусы к загородной недвижимости. Однако, как следует из названия, таунхаус буквально – это городской дом.

И хотя застройщики малоэтажного жилья предпочитают продвигать прелести жизни на природе и делать акценты на воде, зелени и т.п., аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решил пойти от обратного и выявить таунхаусы, максимально включенные в городскую среду. В нашем понимании это прежде всего возможность добраться до дома, не имея собственного автомобиля - на общественном транспорте и маршрутках, а также оснащенность городскими коммуникациями.

Выяснилось, что в московской области таунхаусов в таком исконном, классическом понимании этого слова очень мало. Но они есть.

Настоящий таунхаус
На Западе таунхаусы – привычный и достаточно старый формат жилья. Он появился в Англии в XIX веке. «В Россию моду на таунхаусы привезли иностранцы в середине 1990-х годов. Первые поселки таунхаусов были ориентированы именно на них – например, «Сетунь» на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц, построенный около 10 лет назад», - рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Со временем этот вид недвижимости стал популярным как у застройщиков, так и у покупателей-россиян. Директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Дмитрий Кузнецов объясняет это возрождением традиций добрососедства, с одной стороны, и большей независимостью жильцов, чем в многоквартирных домах, с другой.

Однако спрос на таунхаусы пока в полной мере не удовлетворен. В Москве и Подмосковье наблюдается дефицит таунхаусов: по данным компании «Инком», спрос на 3% превышает предложение. Если же говорить о городских таунхаусах, предложение выглядит совсем ограниченным: по данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», из 117 поселков с таунхаусами в городской черте находятся лишь 33, а подключены к городским коммуникациям 22.

В этом заключается существенное отличие российского рынка таунхаусов от западного. По словам главного специалиста управления реализации проектов компании «Велес Девелопмент» Виктора Мартанова, в Европе таунхаус подразумевает повседневное проживание: «Инженерное обеспечение всех основных коммуникаций - это данность, которая мало кого удивляет. Транспортная доступность на работу и к объектам социальной инфраструктуры не превышает 25-30 минут».

В России
В России этим признакам соответствуют лишь некоторые таунхаусы – те, что расположены в Москве или в подмосковных городах и пригородах. «Остальные, входящие в состав мультиформатных или отдельно стоящих поселков, расположенных на расстоянии от 20 до 85 км, а то и далее от какого-либо городского образования, назвать «городским домом» можно только в России и то с больной головы», - недоумевает Виктор Мартанов.

Распространенность «ненастоящих» таунхаусов во многом объясняется тем, что получить разрешение на строительство в городе намного сложнее, рассказывает Дмитрий Сергеев, генеральный директор ЗАО «МФК Видное» (проект «12 дубов»). Девелоперы сталкиваются со множеством специфических архитектурных требований, серьезными ограничениями на использование земли. Список ведомств, согласующих проектные, градостроительные документы для городской земли, в несколько раз больше, чем для загородной. Да и стоимость земли в черте города, по словам Дмитрия Сергеева, обычно в разы выше.

Между тем стоимость жизни в городских таунхаусах намного ниже, чем в их загородных «аналогах». Отдаленность городской инфраструктуры намного увеличивает ежемесячные траты. Скажем, собственные детские сады и школы на территории загородного поселка – явление нечастое, а дополнительные кружки – тем более. Поэтому тем, кто хочет отдать ребенка в музыкальную школу или спортивную секцию, придется либо нанимать водителя, либо бросать работу хотя бы одному члену семьи.

Более очевидная экономия – в затратах на коммуникации. Еще на этапе строительства это одна из самых высоких статей расходов там, где коммуникации у поселка собственные. Например, эксперты по загородному рынку нередко говорят, что стоимость строительства коммуникаций обычно равна или даже превышает цену самого участка.

Да и ежемесячная плата за пользование электричеством, водопроводом и коммуникациями в загородных поселках намного выше, чем в городских домах. В городе есть социально обусловленные ограничения роста тарифов, то есть они частично регулируются государством. В загородном поселке с собственными коммуникациями тарифы определяет только управляющая компания, и никто не в праве ее ограничить. «Стоимость ежемесячного обслуживания жилья в городских условиях редко превышает 5000 руб., а сборы на содержание загородной недвижимости могут достигать и нескольких десятков тысяч рублей», - сравнивает Дмитрий Сергеев (ЗАО «МФК Видное»).

Real houses - in towns
В Москве шире всего представлены дорогие таунхаусы, так как стоимость земли в столице обычно не позволяет возводить даже относительно дешевое малоэтажное жилье. Наиболее известные таунхаусы, по мнению Александра Зиминского (Penny Lane Realty), расположены в центре Москвы – это «Палаты Муравьевых» в 1-м Зачатьевском переулке в районе Остоженки, а также таунхаусы в комплексе «Три тополя» во 2-м Вражском». Дмитрий Кузнецов (Est-a-Tet) упоминает также новый жилой квартал класса премиум Knightsbridge Private Park в Хамовниках, в который входят в том числе и таунхаусы.

Помимо центра города высокобюджетные таунхаусы представлены в традиционно престижных западных, юго-западных и северо-западных районах. Татьяна Шарова (Welhome) выделила среди них «Золотые ключи-2» (Минская ул., м. «Университет»), «Годуново» (м. «Крылатское»), таунхаусы на Нежинской улице (м. «Славянский б-р»), Silver Place, Серебряный Бор и камерный жилой комплекс из 26 таунхаусов на проезде Досфлота (м. «Сходненская»). Цены в перечисленных объектах начинаются от $9140 за кв. м, а максимальная стоимость квадратного метра составляет $25 000.

Из-за дефицита земли под строительство в Москве новые таунхаусы возводятся все дальше от центра города, из-за этого они доступнее. По данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в столице за МКАД строятся пять жилых комплексов с таунхаусами: ЖК «Новая Пальмира» (район Куркино), поселок «Северная слобода» (в 1 км по Дмитровскому шоссе на территории СВАО), а также два квартала таунхаусов в поселке «Марк Твен» и один в «Потаповской слободе» (оба в микрорайоне Потапово - Южное Бутово).

Цены на эти таунхаусы начинаются от 63 000 руб. за кв. м (в квартале «Марк Твен») до 98 000 руб. за кв. м (в «Северной слободе»). Правда, из-за того что площади московских таунхаусов заметно превышают средние размеры квартиры, то и общая стоимость секции получается выше. Так, самая доступная секция в таунхаусе в черте Москвы обойдется в 13 760 000 рублей (в квартале «Марк Твен»), а самая дорогая продается по соседству - в «Потаповской слободе» за 22 963 500 рублей.

В Подмосковье большинство таунхаусов строится в рамках загородных поселков, и лишь 17 располагаются в городской черте и подключены к городским коммуникациям. Они находятся в городах Балашиха, Видное, Дубна, Коломна, Королев, Троицк, Химки, Чехов, Электроугли, а также в поселке городского типа Малаховка и городском поселении Красково.

Некоторые подмосковные таунхаусы могут посоревноваться с московскими по ценам, а в отдельных жилых комплексах даже превышают их. Например, в «Олимпийской деревне Новогорск» в Химках квартиры-секции продаются за 26 – 64,1 млн руб. Еще один пример высокобюджетных таунхаусов Подмосковья – «Красногорье DeLuxe ski-club & water-house». Купить жилье в нем можно за 27,4 – 45,1 млн руб.

Обычно элитные таунхаусы застройщики развивают, если они расположены близко к Москве и в удачном окружении. Например, тот же «Красногорье DeLuxe ski-club & water-house» расположен на берегу Москвы-реки с видом на дом правительства Московской области. Правда, есть у его расположения и минус – он находится в новом районе Красногорска Павшинская пойма, который в настоящее время активно застраивается. Поэтому в ближайшей перспективе жители могут испытывать некоторые неудобства из-за строительных работ вокруг. Но в целом стоимость подмосковных городских таунхаусов заметно ниже, чем в Москве. Например, секцию в жилом комплексе «Жемчужина Коренево», который строится в Красково, можно купить за 4,8 млн руб. Среди других бюджетных предложений - «12 дубов» (МФК «Видное»), «Дубна Ривер Клаб», Papillon в городе Электроугли, «Сосновый бор» в Королеве.

Самые близкие и доступные «городские таунхаусы» в МО
Рассмотрим все преимущества городских таунхаусов на примере тройки самых доступных предложений в радиусе 15 км от МКАД.

«Жемчужина Коренево»

• Стоимость секции: 4 798 500 – 8 364 665 руб.
• Город: Красково
• Расстояние от МКАД: 15 км

В поселке продают таунхаусы площадью от 100 до 200 кв. м. Сам поселок находится на окраине городского поселения Красково на улице Лесной тупик. Недалеко от него расположена остановка общественного транспорта «Московский гуманитарный университет», где ходят автобусы № 197, № 697, а также маршрутное такси №9М, №108М. До ближайших объектов городской инфраструктуры около 800 м.

Завидное-2

• Стоимость секции: 7 500 000 руб.
• Город: Видное
• Расстояние от МКАД: 5 км

Поселок Завидное-2 находится в черте города Видное в парковой зоне. В пределах 0,5 км находятся школа, поликлиника, больница, милиция, банки, магазины, предприятия бытового обслуживания и связи. Таунхаусы строятся в рамках коттеджного поселка, изначально предлагалось всего шесть секций по 200 кв. м. На момент написания статьи в продаже осталась всего одна.

«12 дубов»

• Стоимость секции: на начальном этапе строительства будет составлять от 5 400 000 руб.
• Город: Видное
• Расстояние от МКАД: 4 км

Совсем новый проект (еще не начались продажи), также расположенный в городе Видное. В 50 м от входа в ЖК проходит маршрут городского троллейбуса №3 (остановка «Таболово»). Еще около 10 автобусов и маршруток, проходящих поблизости, связывают жилой комплекс с железнодорожной станцией Расторгуево, центром города Видное, московскими станциями метро («Кантемировская» и «Домодедовская»), городом Домодедово и одноименным аэропортом. На территории ЖК планируется строительство собственного детского сада. По соседству с жилым комплексом (в пределах 10 минут пешком) находятся поликлиника, стационары, родильный дом, местное управление ГИБДД и пр. На расстоянии от 1 до 3 км – прочие городские объекты: школы, магазины, детские сады, администрация города.

Резюме
Из всего этого можно сделать короткий вывод. В России, как часто бывает, идею таунхаусов трансформировали под себя, создав такой гибрид, как загородные таунхаусы. Это ни хорошо и ни плохо, это – реальность. Но коль скоро застройщики часто преподносят таунхаусы в качестве альтернативы квартире, то именно классический - городской таунхаус, по мнению специалистов IRN.RU, может стать действительно полноценной заменой ей. А если в окрестностях таких таунхаусов есть еще и парки, речка и в целом приятное окружение – это просто идеальное сочетание. Можно сказать, всем, кто его нашел, крупно повезло.

Таунхаусы Московской области в городской черте (строятся, ведутся продажи), данные АЦ «Индикаторы рынка недвижимости»