Квартиры с отделкой: количество перерастет в качество

Квартиры с отделкой от застройщика набирают популярность как среди девелоперов, так и среди покупателей. Однако ремонт от застройщика вызывает у людей немало опасений, которые обычно связаны с ограниченностью в выборе дизайна, а также с сомнениями в качестве стройматериалов и ремонтных работ.

Директор по маркетингу и развитию ООО «Пионерстрой Инвест» Дмитрий Отяковский подробно рассказал о квартирах с отделкой и попытался развеять страхи читателей www.irn.ru в ходе онлайн-конференции «Квартиры с отделкой или без: что дешевле, быстрее и лучше?», которая состоялась 23 ноября.

Квартиры с отделкой вытеснят «каменные пещеры»
На Западе около 90% квартир в новостройках продаются с отделкой, а например, в Чехии такая практика установлена законодательно. В России пока ситуация обратная – по данным компании «Азбука жилья», всего около 15% квартир в новостройках Москвы продаются с ремонтом от застройщика. Тем не менее их доля за последние 2-3 года выросла более чем втрое. Подробнее о тенденциях в области квартир с отделкой читайте в статье «Большинство квартир в России продаются «голыми». Но со временем они уйдут в прошлое».

Некоторые девелоперы уже сейчас готовы полностью отказаться от продажи «голых» квартир в пользу более цивилизованной, по их мнению, практики. «Стратегически мы приняли решение, что все последующие квартиры в сегменте комфорт мы будем продавать с отделкой, - заявляет директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер» - Москва Дмитрий Отяковский. - Считаем, что это оправданно и логично. Наша цель – избавить покупателя от больших неудобств, связанных с тем, что по сложившейся практике сейчас квартиры в основном достаются собственникам в виде каменной пещеры».

С одной стороны, для покупателей жилья это позитивная тенденция – они получат квартиру, в которую можно сразу въехать и жить. С другой стороны, это не может не отразиться на общей стоимости недвижимости на первичном рынке. Московские новостройки уже обогнали вторичное жилье по среднему уровню цен. Обычно эксперты объясняют это тем, что на первичном рынке намного выше доля элитного жилья и квартир бизнес-класса. Но в некоторых случаях даже в сегменте доступного по московским меркам жилья квартиры в новостройках стоят дороже, чем на вторичном рынке.

«На завершающем этапе строительства стоимость наших квартир стремительно догоняет, а в последний год реализации даже обгоняет средний уровень цен на вторичном рынке в данном районе. И происходит это по проектам, которые мы продаем как с отделкой, так и без», - отмечает Дмитрий Отяковский. Если же квартиры на финальной стадии продаются полностью готовыми для проживания, это позволяет держать уровень цен на 15-20% выше сложившегося на «вторичке».

Со стороны застройщика ремонт квартиры – это, безусловно, не благотворительность, но и не главный источник прибыли. По подсчетам эксперта, рентабельность отделки составляет около 10%. «Но мы считаем, что выиграем более 10%, повышая общую привлекательность для более широкого круга покупателей, - отмечает Дмитрий Отяковский. - Этот продукт – лишний повод для приобретения квартиры нашими потенциальными клиентами».

Экономия времени и денег
Говоря о ремонте новостройки, всегда стоит помнить о том, что он намного сложнее обычного обновления квартиры. Помимо косметических работ и установки сантехники, придется делать проводку, стяжку полов, выравнивать, а в случае свободной планировки - и возводить стены. Поэтому ремонт «голой» квартиры в новостройке будет стоить намного дороже. «Самостоятельное выполнение ремонта владельцем с привлечением наемной ремонтной бригады обойдется в сумму от 15 тыс. руб. за 1 кв. м. Здесь, конечно, возможны варианты. То есть человек сможет уложиться и в сумму чуть меньше, но это вопрос цены «рабочих рук», - говорит Дмитрий Отяковский. Ремонт от застройщика в квартирах ГК «Пионер» стоит около 10-11 тыс. руб. за 1 кв. м.

Помимо стоимости самого ремонта сэкономить помогают более короткие сроки. Обычно самостоятельный ремонт квартиры в новостройке занимает от нескольких месяцев до полутора лет. Все это время человеку придется где-то жить. Если нет второго жилья, нужно будет снимать квартиру, то есть тратить от 30 000 руб. в месяц. За год на аренду уйдет более 350 тыс. руб.

Ремонт от застройщика проходит быстрее. «На завершающем этапе строительства мы стараемся выполнить основные отделочные работы по максимуму, оставив на период «после ввода в эксплуатацию» лишь работы по так называемой финишной отделке, - объясняет Дмитрий Отяковский. - Это делается для того, чтобы у наших покупателей не возникало ощущения затянувшейся паузы между вводом объекта в эксплуатацию и моментом завершения отделочных работ. По нашим оценкам, этот период составит не более 2-3 месяцев».

Без права выбора?
Среди главных недостатков отделки от застройщика нередко называют ограниченность в выборе дизайна. «Не понимаю, зачем грести всех под одну гребенку? Все и так живут в одинаковых коробках, вы хотите, чтобы и внутри у всех все было одинаково. Вы бы еще штрихкоды на людей ставили! Ну и что, что на Западе так? Я хочу делать ремонт сам!» - заявил в ходе онлайн-конференции один из читателей www.irn.ru Кирилл из Раменского.

Однако Дмитрий Отяковский уверяет, что застройщики оставляют покупателям выбор. «Нам было бы гораздо проще унифицировать отделку, закупив оптом километры самого дешевого ламината и тысячи погонных метров простеньких обоев в цветочек («дешево и сердито»). Но у нас другие стремления, - говорит он. - Мы предлагаем несколько вариантов дизайна (два стиля и по два цветовых решения в каждом). Это не усредниловка под одну гребенку и штрихкоды, это эволюция продукта, и в ближайшем будущем все квартиры будут такими… Но в любом случае никто не сможет запретить самостоятельно сделать (переделать) ремонт в вашей квартире».

Тем не менее эксперт признает, что, создавая дизайн, девелопер в большей степени стремится к универсальности, а не к индивидуальности. Угадать вкусовые предпочтения каждого покупателя невозможно. «Поэтому застройщик обязан учитывать некое среднее (как это ни печально) мнение, - говорит он. - Вот и выходит, что в отделке от застройщика довольно сложно изыскать яркие решения как планировочные, так и технические, и стилистические. Со стороны может показаться, что принудительно у всех всё одинаково. Но поверьте, каждый застройщик пытается к этому общему фону добавить что-то от себя».

Застройщику невыгодно продавать «подделку под отделку»
Еще одно распространенное опасение связано с качеством используемых стройматериалов. Так, читательнице www.irn.ru Анне Герасимовой нравится сама идея въехать в готовую для жизни квартиру, но она боится того, что при отделке будут использовать самые дешевые и низкокачественные материалы.

По словам Дмитрия Отяковского, большинство покупателей квартир в новостройках ГК «Пионер» - Москва высказывают такие же опасения. «Их пугает возможность получить в отделке своей будущей квартиры самые простецкие, низкокачественные, а следовательно, дешевые материалы, оборудование и рабочие руки», - признает он. Однако современные девелоперы понимают, что люди сегодня очень требовательны и хорошо информированы. «Поэтому пытаться продать под видом некоего эксклюзивного продукта откровенную «подделку под отделку» как минимум рискованно с точки зрения потери доверия к нам как строителям», - говорит он. Побороть сомнения покупателей, по словам эксперта, можно, предоставив полную информацию обо всех используемых материалах.

Читателей www.irn.ru волнует не только качество материалов, но и квалификация ремонтной бригады. Дмитрий Отяковский опять же говорит, что застройщику просто невыгодна плохая отделка, поэтому в его интересах контролировать исполнителей: «Застройщик заинтересован в качестве финального продукта и отсутствии или хотя бы минимуме нареканий от покупателя. Конечно, мы слукавим, если сейчас дадим гарантию безупречности. Вы просто не поверите и будете правы. Ведь всегда есть место проблемам, требующим устранения. Но здесь мы с вами по одну сторону баррикад, и в нашей компетенции требовать от подрядчика устранения замечаний и контролировать результат».

При обнаружении недостатков со всеми претензиями нужно обращаться к застройщику, вне зависимости от того, с какой компанией был подписан договор на ремонтные работы. «В тех наших проектах, где отделка предлагается как опция, договор заключается с дочерней строительной компанией в составе ГК «Пионер». А например, в жилом квартале «Life-Митино», где стоимость отделки заложена в цену квартиры, это будет прописываться в договоре долевого участия», - поясняет эксперт.

Без шума и мусора
По данным совместного онлайн-голосования www.irn.ru и ГК «Пионер» - Москва, каждый десятый пользователь портала (10,5%) считает важнейшим преимуществом квартир с отделкой покой и тишину после заселения. В этом главное достоинство домов, в которых все квартиры продаются с обязательным ремонтом от застройщика. Однако читатели считают, что некоторые жильцы все равно начнут что-то переделывать, поэтому полностью исключить визг дрели, стук молотка и строительный мусор не получится.

Страховой агент Антон даже предлагает застройщикам подписывать с покупателями специальный документ, в котором бы запрещались шумные ремонтные работы в течение 2-3 лет, если жильцы приняли работу застройщика и их все устраивает. Однако, по словам Дмитрия Отяковского, девелоперы не имеют права вводить такие ограничения: «Это вопрос, который волнует в том числе и нас самих. Вы правы – какая бы ни была отделка, всегда найдутся люди, которые начнут что-то переделывать. Мы четко понимаем, что не существует юридического механизма, принудительно запрещающего человеку вести ремонт в собственной квартире. Решение подобных вопросов будет формироваться как в рамках отношений владельцев квартир с управляющей компанией, так и между жильцами в формате товарищества собственников жилья. Практика показывает, что УК и ТСЖ в силах ввести и поддерживать определенные ограничения на производство строительных работ».

В настоящее время доля квартир с отделкой от застройщика относительно невелика. Однако, по мнению экспертов, в будущем такие квартиры станут нормой. Сама по себе отделка перестанет быть конкурентным преимуществом, поэтому девелоперы будут конкурировать друг с другом как по дизайну, так и по качеству используемых материалов и выполненных работ. Именно этот рыночный механизм сможет стать некоторой гарантией качества, так как девелоперу будет выгодно сделать качественный ремонт.