Картина маслом: аренда квартир в Москве. Осень–2011. Часть II

Несмотря на традиционное летнее затишье, в августе доля нового предложения увеличилась на 44% по сравнению с июлем, по данным Penny Lane Realty. А количество закрытых сделок по итогам квартала выросло на 35%. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», обычного оживления рынка ближе к осени (нужны квартиры для новоиспеченных, но обеспеченных студентов, активизируется миграция высокооплачиваемых специалистов) ждали не только аналитики, но и арендодатели. Последние решили выставить квартиры ближе к пику спроса, чтобы обеспечить себе долгосрочные договоры по максимальной цене.

Выиграли они или проиграли – судить только им самим.

Спрос
По данным экспертов Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 г. наибольшая доля спроса в дорогом сегменте пришлась на апартаменты в бюджете $2000 - 3500 – 48% от общего количества сделок. Спрос на квартиры в бюджете $3500 - 7000 составил 32%, в бюджете $7000 - 10 000 – 10%, от $10 000 и выше – 10%.

По оценке IntermarkSavills, в конце октября бюджет среднего потенциального арендатора составлял $4758, что выше сентябрьских показателей на 4%. Примерно 80% клиентов – корпоративные, их бюджеты сформированы в рублях, пересматривать ставки аренды принято не чаще чем раз в один-два года, считает директор департамента аренды компании Галина Ткач. Хотя обычно такие договоры вообще не предусматривают возможность пересмотра ставок.

Предложение
По итогам III квартала доля новых арендных квартир бизнес- и элитного класса увеличилась на 14%. Основной прирост произошел в августе, что подтверждает выводы www.irn.ru. По сравнению с июлем апартаментов в аренду стало больше на 44%. Прежде всего это связано с возвращением собственников из отпусков. Те, кто летом приостановил показы квартир, вновь вернулись на рынок аренды.

Примечательно, что сейчас около 80% заключенных договоров оформляется в рублях. Многие собственники, дабы обезопасить себя от колебаний на валютных рынках, предпочитают получать доход в рублях, так как живут в РФ и по большей части несут рублевые расходы. Это обычно рекомендуемая экономистами защита от валютных колебаний. Но и старые контракты, оформленные в долларах или евро, владельцы не стремятся перезаключать в рублях.

Слишком многим памятна ситуация конца 2008 г. В 2006 - 2007 гг. доллар упорно падал – примерно с 33 руб. до 25 руб. Во многих, особенно крупных, иностранных компаниях сотрудники высказывали недовольство уровнем снижающейся рублевой зарплаты. Цены в рублях-то в магазинах одновременно росли. Под давлением не очень дальновидных работников зарплаты были зафиксированы в рублях, но прошло немного времени, и все очень пожалели.

К сожалению, за 10 лет многие успели забыть про кризис 1998 г., да и на рынок успело выйти новое поколение молодых специалистов, которые его не успели почувствовать, что называется, на собственной шкуре. А вот автору этой статьи тогдашняя ситуация хорошо памятна. Как и всем в компании, где я в то время работал, мне была снижена зарплата (кризис, что поделаешь!). Но снижена она была с $1600 до $900 – менее чем вдвое, тогда как доллар вырос в четыре раза – с 6,6 руб. до 24,5 руб. Для сравнения: мой сокурсник и коллега в другом издании продолжал получать $2500, но… по внутреннему курсу банка-хозяина журнала – по 7,5 руб. за доллар. Любой может сам посчитать, у кого насколько вырос или упал уровень жизни.

А если представить себе человека, который в июле 1998 г. взял ипотечный кредит в валюте, хотя получал зарплату в рублях? Ему не позавидовать. Зато тот, кто в том же месяце взял аналогичный кредит в рублях, а обладал валютными доходами, думается, очень быстро рассчитался с банком.

В 1998-м, в 2008-м валютные скачки очень резко отразились на рынке арендного жилья, хотя выводы из экономических катаклизмов участниками рынка были сделаны, похоже, разные. Не берясь судить о правильности того или иного варианта, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что многие поставили на рубль. Справедливо: люди живут в России, расходы несут в рублях, потому и доходы лучше иметь в «деревянных». Логично, хотя не надо забывать: если наступит новый валютный кризис, то он принесет с собой огромное подорожание любого импортного товара. А в каждодневной жизни эти товары – 90% того, чем пользуются москвичи, начиная от деликатесов и заканчивая туалетной бумагой. Даже цены на водку не удержатся на месте: правительство может легко в очередной раз увеличить акцизы, защищая валюту и доходы бюджета. Что уж говорить об импортных обоях или кафельной плитке для ремонта – а без него квартиру в аренду дорого не сдать, даже с окнами на Кремль.

Иностранцы опять заявляют о присутствии на рынке
Так что традиционно сегмент дорогих квартир в аренду специалисты продолжают оценивать в долларах. Тем более что, по итогам III квартала 2011 г., среди желающих снять квартиру в Москве доля экспатов составила около 30% от общего количества клиентов, что на 10% больше, чем в предыдущем квартале, по оценке Penny Lane Realty. Так было в 1995 - 1997 гг., отмечают специалисты www.irn.ru, история возвращается новым циклом.

Специалисты Blackwood, наоборот, видят намного больше иностранцев в структуре спроса на аренду высокобюджетного жилья. По их данным, в III квартале 2011 г. доля запросов среди иностранных арендаторов составила не менее 70%. И только 30% составили российские граждане – высокооплачиваемые специалисты и руководители из других городов, представители бизнес-элиты и члены их семей.

В кризис число экспатов в структуре спроса на элитное жилье значительно снизилось, в конце 2009 – начале 2010 г. в силу стабилизации экономической ситуации иностранные клиенты начали возвращаться на рынок аренды. А весь 2011 год показал положительную динамику.

По мнению департамента аренды Blackwood, рост числа иностранных арендаторов привел к появлению нового типа услуг, например, подбор жилья на основе индивидуальных предпочтений арендатора: близость к школе, фитнес-клубу, супермаркету и т.д. Но со временем персональный брокер-консультант стал оказывать поддержку в еще более широком спектре вопросов. Помимо юридического сопровождения сделки Blackwood может провести индивидуальный тур по району для новых жильцов-иностранцев с целью показать наиболее значимые места – школы, больницы, магазины и т.д., а также может помочь подобрать персонал – няни, горничные и др.

По данным Blackwood, средний бюджет сделки аренды квартиры за девять месяцев 2011 г. составил $3850, что на 15% выше среднего бюджета сделки в этот же период в 2010 г. Наибольшее количество запросов по итогам III квартала было сосредоточено в диапазоне $2500-4000, наиболее востребованным бюджетом остался бюджет до $4000 в месяц.

Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года

Источник: Penny Lane Realty

По данным Penny Lane Realty, по сравнению с началом года стоимость найма 1-2-комнатных квартир бизнес-класса в пределах центра выросла на 9%. Трехкомнатные квартиры в этом же сегменте подорожали на 6%. В сентябре средняя ставка аренды квартиры бизнес-класса составила $3500. Аренда одно-двухкомнатных квартир в элитном классе выросла на 12% по сравнению с началом года и сейчас составляет $4500. Ставка аренды на элитные трехкомнатные апартаменты увеличилась на 7% и находится на уровне $7500.

Желанные арендаторы
С другой стороны баррикад – арендодателей – пока наблюдается относительное затишье. На выставленные, но не сданные квартиры собственники не торопятся снижать цены, а скорее высказывают разборчивость в отношении потенциальных клиентов. Специалисты Penny Lane Realty пришли к выводу, что в настоящее время рынок скорее собственников, чем арендаторов. Эксперты компании отмечают: качественное предложение в бизнес-классе и элитном сегменте стремительно «вымывается», а новые объекты не способны удовлетворить существующий спрос. Это означает, что у владельцев недвижимости, предлагающих ее в аренду, есть возможность выбирать нанимателей жилья.

Аналитики Penny Lane Realty попытались определить, какие арендаторы являются для собственников наиболее предпочтительными.

Одинокие иностранцы, особенно европейцы и японцы. Эксперты Penny Lane Realty отмечают, что спрос на аренду квартир среди иностранцев увеличивается: сегодня доля экспатов в общем объеме клиентов, арендующих квартиры по ставке выше $3000 в месяц, составляет около 60% против 45% в октябре 2010 г. Иностранцам в силу иных культурных традиций не свойственно стремление к показной роскоши, поэтому они не любят квартиры с кричащими «дворцовыми» интерьерами, стараются не принимать на себя ответственности за дорогостоящие картины, избегают золотых унитазов. В отличие от наших соотечественников они очень ответственно подходят к заключению договора найма – «серые» схемы для них менее приемлемы. Поэтому и свои обязательства они выполняют на 100%: не шумят, вовремя платят, аккуратно относятся к хозяйскому имуществу и мебели.

Европейцы предпочитают снимать простые чистые квартиры, желательно со свежим ремонтом и новой мебелью. Это вовсе не обязательно должен быть современный ЖК, их вполне устраивают дореволюционные или сталинские дома «с историей». Японцы отличаются повышенной чистоплотностью и ответственностью. Но жить они предпочитают в новых современных домах с охраняемым подъездом и огороженной территорией.

Семейные пары, не обремененные детьми и животными. Собственники очень трепетно относятся к своим квартирам. Конечно, все понимают, что арендное жилье подвержено повышенной амортизации: периодически нужно делать косметический ремонт, менять мебель и технику. Однако наличие детей или животных ускоряет физический износ жилья.

Сотрудники посольств. Арендаторов из числа сотрудников дипломатических миссий собственники любят в первую очередь за долговременное сотрудничество. Договор аренды квартиры, заключаемый с посольством, редко бывает рассчитан менее чем на два года. А значит, в течение этого времени владелец недвижимости может не беспокоиться ни о поиске нового жильца, ни о своевременной оплате жилья.

Корпоративные клиенты. Договор найма, заключенный с крупной компанией, является гарантом стабильной своевременной оплаты и выполнения обязательств. Собственники всегда интересуются, где и кем работает потенциальный арендатор. Владельцы съемных квартир, особенно в высоком бюджете, предпочитают иметь дело с международными холдингами, которые не склонны к внезапной ротации кадров. Здесь жильцами могут выступить и россияне. «Едва ли арендодатели при этом отдают себе отчет в том, что с точки зрения судебных перспектив собственнику – физическому лицу куда легче судиться именно с фирмой», - говорит Сергей Поправка, юрист Penny Lane Realty.

«В девяностых годах арендаторам-иностранцам удавалось достичь куда более выгодных условий аренды, чем нашим соотечественникам, - отмечает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. - В них арендодатели видели гарантию стабильности и порядочности, зачастую попросту уступали им в умении вести переговоры. Сегодня постепенно сходит на нет предвзятое отношение к соотечественникам».

Основные критерии выбора
По данным Penny Lane Realty, среднестатистический запрос на квартиры внутри Садового кольца более чем от 50% потенциальных клиентов выглядит следующим образом.

• Количество комнат – две, площадь – 50-60 кв. м.
• Наличие мебели. Мебель должна быть современной.
• Современный ремонт. Советские обои, как и старая мебель, производят угнетающее впечатление.
• Охраняемая парковка. Машина – неотъемлемая часть жизни высокобюджетного арендатора.
• Вид из окна. От квартиры, окна которой выходят на Кремль, никто не откажется. Но стандартное пожелание – окна на тихую улицу или во двор.

Ухоженный подъезд с консьержем или охраной. К подъезду не предъявляется сверхтребований, он просто должен быть чистым, без неприятных запахов и живности (мышей, клопов и бездомных животных). А вот консьерж или охрана – очень частое пожелание арендаторов.

По статистике компании Penny Lane Realty, стоимость аренды квартиры, удовлетворяющей всем перечисленным условиям, составляет 60 000 - 100 000 руб. в месяц. Но как раз цена за аренду такого объекта возвращает арендаторов с небес на землю. Обращаясь в агентство недвижимости и запрашивая квартиру с вышеперечисленными характеристиками, люди чаще всего готовы платить за нее не более 40 000 - 60 000 руб. в месяц. А таких предложений на рынке – единицы. Если подобная квартира освобождается, ее экспозиция длится считанные часы, поэтому если удалось снять такой объект – арендатору крупно повезло, считают в www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru