Президент РФ Дмитрий Медведев считает необходимым развитие новых ипотечных возможностей, предназначенных для бюджетников. «Для них должен быть разработан специальный ипотечный продукт, потому что они не имеют достаточных средств, чтобы воспользоваться стандартной ипотекой, – сказал президент. – [Он должен быть] со сниженным первоначальным взносом и невысокой процентной ставкой». Президент заявил об этом вчера, 15 ноября, находясь в Якутске.
Действительно, экономические реалии не позволяют сделать ипотеку доступной для большей части населения. Хотя в целом ипотечная система развивается даже быстрее, чем прогнозировало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По итогам трех кварталов 2011 г., населению предоставлено 339 300 ипотечных кредитов на общую сумму 467,3 млрд руб. Это в 1,8 раза превышает объемы аналогичного периода прошлого года в численном выражении и почти в два раза – в денежном.
«Облегченные» ипотечные продукты – с пониженной ставкой и даже без первоначального взноса уже опять появились на рынке, сказал вчера, 15 ноября, в эфире телеканала «МИР» главный редактор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков. «Однако, если внимательно изучать условия предлагаемого банком по такому продукту договора, то обычно где-то мелким шрифтом прописаны очень серьезные ограничения, позволяющие банку не считать заемщика достаточно «качественным», чтобы заключить с ним сделку».
Российские банки очень внимательно изучали американский и европейский опыт развития ипотечных систем, когда разрабатывался закон «Об ипотеке», сказал эксперт. События последних лет в США, когда уже полмира расплачивается по долгам несостоятельных американских заемщиков, тоже дали им немало пищи для ума, чтобы не повторять ошибок зарубежных коллег. Поэтому российские банкиры при всех выгодах ипотечной системы, сулящей стабильный доход, чрезвычайно внимательно изучают возможные риски по каждому отдельному кредиту и надежность каждого заемщика.
А риски утраты источника высокого дохода в условиях нестабильности макроэкономики страны подстерегают каждого. Самый хороший работник может оказаться в ситуации, когда его работодатель разорился. Предприниматель может допустить ошибку или оказаться жертвой мошенничества. Или просто не предвидеть резкие колебания валютных курсов. Сюжетов может быть много, но финал один: долги есть, по ним надо расплачиваться, а доходы исчезли.
Специальные ипотечные продукты для работников бюджетной сферы не суть новость мировой практики. Аналогичная система, например, существует в Великобритании и некоторых других странах. Там практикуются определенные дотации для бюджетников. Но, отмечает Сергей Жарков, нужно очень внимательно следить за соотношением подобных раздач льготных кредитов, общим состоянием экономики и трудовым законодательством страны. Если, условно говоря, любой государственный служащий всеми мыслимыми мерами социально защищен, уволить его за плохую работу практически невозможно, то и его специальный ипотечный кредит может превратиться в sub-prime. А накопление необеспеченных кредитов может сыграть, как видно на примере США, очень плохую роль в общей ситуации даже такой сильной экономики, как американская.
Есть другая сторона медали. Те, кто не может позволить себе ипотечный кредит, но обладает стабильным доходом и нуждается в жилье, обычно практикует арендованные квартиры или дома.
Но зачем платить за арендованное жилье, если можно взять ипотечный кредит и совершать платежи по нему, а через несколько лет жилье станет собственностью? Такой постулат уже много лет является одним из главных аргументов сторонников быстрого развития ипотечной системы.
Отвечая на вопрос о сравнении «цены вопроса» при аренде и платежам по ипотеке, Сергей Жарков предложил воспользоваться ипотечным калькулятором на IRN.RU. Например, заемщик, которого банк, скорее всего, признает надежным, должен располагать первоначальным взносом примерно в 30% стоимости квартиры и брать кредит лет на двадцать. Соответственно, для покупки однокомнатной квартиры ценой в 8 млн руб. (для Москвы это недорого) при средней процентной ставке в 12%, ему нужно сразу выложить 2,4 млн руб. в виде первоначального взноса. Ежемесячные платежи составят около 62 000 руб.
Но за эту сумму можно снять (с первоначальным депозитом в размере всего лишь той же ежемесячной платы) очень хорошую «двушку» или приличную «трешку», отмечает эксперт. Кроме того, обычно в стоимость аренды входят коммунальные платежи – а при ипотеке их нужно оплачивать дополнительно. Снимая квартиру, человек ограждает себя от риска утраты дохода. Если случился форс-мажор, и он больше не может тратить на жилье такую сумму, он имеет возможность переехать временно в более дешевую квартиру, пока жизнь не наладится. Подробнее об этом – в очередном обзоре рынка арендного жилья на www.irn.ru.