Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011. Часть II

Остались ли еще элитные квартиры в центре Москвы, которые можно купить? Пока есть, правда, через три года они закончатся, предвещают риелторы. Но не стоит думать, что цены на них сразу или постепенно взлетят до небес (см. «Картина маслом»: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011»).

Тем не менее, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», покупатели с высокими бюджетами еще могут обеспечить сохранение накоплений с помощью вложений в недвижимость, но только если правильно найдут объект.

Местоположение
Все гуру недвижимости при показе элитного объекта будут напоминать покупателям первую заповедь участника рынка: location, location, location. Местоположение, действительно, во многом определяет цену, однако, как показывает практика, это не всеобъемлющая истина. Достаточно вспомнить, где был построен первый по-настоящему клубно-элитный дом Москвы? Это был «Агаларов-хаус» на Красной Пресне. Тогда район к элитным не относился. И много времени спустя именитые аналитики рынка разводили руками: «Ну вот угадал он это место, угадал!».

В то время продавцы Остоженки и Патриарших прудов разводили руками и не могли понять, почему вдруг Малая Грузинская улица притянула к себе столь высокобюджетных покупателей. А сейчас?

Лидирующие позиции по объему элитного первичного предложения занимает Тверской район, на долю которого за счет расположенного здесь ЖК «Итальянский квартал» приходится порядка 22% от общего объема предложения, сообщает компания Welhome. Но на первое место в рейтинге цен, по ее данным, вышел Пресненский район (средняя стоимость $34 700 за кв. м), что связано с расположенным здесь жилым комплексом класса de luxe «Гранатный, G».

Распределение районов по средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке элитной городской  недвижимости, $ за 1 кв. м

Вроде бы дела плохи, но так ли это?
Про данным Knight Frank, новых проектов в III квартале на рынок не выходило и общее предложение на первичном рынке снизилось до минимума с начала 2008 г. По итогам сентября 2011 г. в продаже находилось около 125 000 кв. м, что на 49% ниже пикового значения, зафиксированного в июне 2009 г., – 245 000 кв. м.

Что касается вторичного рынка элитного жилья г. Москвы, то в III квартале 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м составила $23 520. По сравнению со II кварталом 2011 г. рост цен на вторичном рынке элитного жилья составил около 4,5%. Немного, если учесть колебания валютных курсов и инфляцию, отмечают специалисты www.irn.ru (подробнее см. в статье «Руководитель IRN.RU: 2011 год не повторил 2001-й»).

Впрочем, не стоит забывать, что по-настоящему элитные объекты и даже дома бизнес-класса настолько индивидуальны, что статистика цен по районам остается показателем только спроса на тот или иной конкретный дом и на желание владельца продать квартиру в нем. Для понимания ситуации нужно вести мониторинг выставленных на продажу квартир в каждом отдельном доме, тогда рыночная ситуация пообъектно будет более понятна. Уже сейчас IRN.RU отслеживает динамику цен по районам, используя собственные базы данных квартир (можно посмотреть на www.realsearch.ru или в последнем «Рейтинге округов и районов Москвы по стоимости жилья»). В дальнейшем и элитные дома окажутся также в пристальном внимании, так что ни одна квартира, публично выставленная на продажу, не останется незамеченной.

«Если посмотреть на отчеты экспертов различных компаний о состоянии вторичного рынка элитной недвижимости, средняя стоимость 1 кв. м будет различаться, в некоторых случаях существенно. Это связано с тем, что большинство аналитиков не сегментируют «вторичку», а следовательно, получают при подсчетах смещение в сторону того предложения, которое преобладает в их базах. На мой взгляд, разделение на подвиды будет способствовать более детальному анализу рынка»,  – считает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

Элитной недвижимости Москвы еще есть куда развиваться. И запрет на строительство в центре города только подхлестнет этот процесс (см. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»).

Разные оценки…
Средняя стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости на первичном рынке за сентябрь снизилась на 0,52% по сравнению с августом и составила $23 916 за кв. м, что вызвано дальнейшим ослабеванием рубля по отношению к доллару США, считают аналитики Knight Frank.

Рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке за 9 месяцев 2011 г. составил 14,7%. На данный момент средняя цена по-прежнему на 5,1% выше докризисного пика, достигнутого в сентябре 2008 г. ($22 762). Впервые средняя цена предложения на первичном рынке превысила докризисные показатели в марте 2011 г., когда воодушевленные резким ростом спроса застройщики подняли цены практически во всех проектах.

Всего, по данным Knight Frank, в III квартале была заключено 68 сделок на рынке элитных новостроек на общую сумму $170 млн, в I и II кварталах аналогичные показатели составляли 123 сделки на общую сумму $405 млн и 87 сделок на общую сумму $260 млн соответственно. По мнению компании, снижение показателей не говорит о спаде спроса, спрос остается достаточно стабильным, но традиционный летний спад активности и колебания на валютных и фондовых рынках привели к тому, что многие покупатели решили немного повременить с покупкой.

…и в общем схожие
Что касается предпочтений покупателей относительно места приобретения квартир в новостройках, то тройка лидирующих районов остается неизменной на протяжении последнего года. Это районы Тверской, Хамовники и Замоскворечье, считают в Knight Frank. Если в прошлом году район Замоскворечья был лидером по количеству продаж в новостройках, то после выхода на рынок новых проектов в Тверском и Хамовническом районах последние вышли вперед, оттеснив Замоскворечье, в котором новых проектов не выходило, на третью позицию.

По данным IntermarkSavills, новые проекты премиум-класса, в которых к концу сентября 2011 г. велись продажи, в совокупности включают 2400 квартир площадью около 380 000 кв. м. Более 60% элитных новостроек, предлагавшихся на рынке в течение трех кварталов 2011 г., уже введено в эксплуатацию. Доля элитных проектов со сроком сдачи в 2011 г. составляет 24%. Суммарная доля проектов с заявленными сроками сдачи в 2012 г. и позднее – только 13%.

Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории принадлежит Хамовникам (в настоящее время здесь реализуется 11 проектов общей площадью квартир около 156 000 кв. м), включая семь проектов на Остоженке (60 000 кв. м), считают в Bonton Realty. Значительные объемы элитных новостроек сосредоточены также в Замоскворечье, Тверском и Пресненском районах – 14%, 14% и 10% площадей квартир соответственно.

Наибольший рост цен демонстрировали объекты в связи с повышением стадии готовности, это прежде всего относится к проектам Barkli Park, Barkli Virgin, ЖК «Николаевский дом». Также зафиксировано повышение цен на высоколиквидные объекты Capital Group – это квартиры в ЖК «Легенда Цветного» и апартаменты в небоскребе «Город Столиц» (ММДЦ «Москва-Сити»).

Соответственно, если посмотреть, в каких районах ЦАО цены на элитные новостройки росли сильнее, то на первом месте находится Мещанский район, на втором месте – Хамовники, замыкает тройку лидеров Пресненский, по оценке Bonton Realty. Вместе с тем на ряд проектов долларовые цены были даже немного снижены – в пределах 1,5 - 4%, т.е. рублевые цены в них остались на прежнем уровне. «Возможности для повышения цен в наиболее ликвидных объектах остаются неплохими, - комментирует генеральный директор Bonton Realty Екатерина Симонова. – Например, привлекательно выглядят столичные небоскребы – «Город Столиц», в котором сегодня можно приобрести апартаменты с дорогой отделкой и дизайнерской мебелью, а также Sky House, где цена квадратного метра стартует от 186 000 руб. Не исключено, что в связи с курсом московских властей на ограничение высотного строительства предложения в этих объектах с шикарными панорамными видами города и высочайшим уровнем инфраструктуры через пару лет окажутся в дефиците».

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru