Как правильно купить квартиру?

Сколько стоит самая дешевая и самая дорогая квартира в Москве?

Самое дешевое жилье – это квартира в разваливающемся доме, без крыши, пола и стен. Цены на пригодную для обитания недвижимость начинаются в Москве примерно с 3 - 3,5 млн руб. За такие деньги можно приобрести «единичку» гостиничного типа где-нибудь на выселках. Средненькая однокомнатная квартира в панельном доме, расположенном в нормальном спальном районе, будет стоить уже 4 млн руб. и больше.

Что касается самого дорогого жилья, то за пентхаус с видом на Кремль могут запросить и $100 млн. Но вряд ли по такой цене кто-нибудь что-нибудь когда-нибудь купит. Хорошая элитная квартира в центре Москвы площадью 200-300 кв. м стоит $5-10 млн (примерно по $30 000 за 1 кв. м).

Какая недвижимость наиболее ликвидна? Какую квартиру легче всего продать?

Самую дешевую. Как бы ни были хороши элитные апартаменты, продаваться они будут значительно дольше, чем обшарпанная «единичка» в «хрущобе», - просто потому, что заплатить 3 млн руб. за квартиру может позволить себе значительно больше народа, чем $10 млн.

А какое жилье стоит покупать с инвестиционными целями? Чтобы потом продать подороже?

Как правило, наибольшим потенциалом для роста цен обладает недвижимость в новых районах, где жилье дорожает благодаря развитию инфраструктуры. Например, лет 10-15 назад квартиры в Новокосино были в 1,5 - 2 раза дешевле столичных, а сейчас цены там лишь на 10-15-20% ниже, чем в соседних районах Москвы. В настоящее время всеобщее внимание приковано к «Новой Москве». Скорее всего, лет через 20-30 жилье там прибавит значительно больше, чем в старых столичных районах, где цены и так зашкаливают. Однако бросаться сейчас скупать все без разбору не стоит: в обозримом будущем недвижимость в «Новой Москве» может не только подорожать, но и подешеветь – из-за затоваривания рынка и появления более качественных объектов, чем ныне существующие. Кроме того, новая волна экономического кризиса, прихода которой нельзя исключать, может проесть изрядную дыру в госбюджете, что заставит власти притормозить этот проект.

Ваш прогноз относительно цен на разные типы недвижимости в Москве? Хрущевки, панельные дома, монолитные, сталинские и т.п.?

В перспективе 5-10-15 лет в плюсе окажется качественное жилье - вне зависимости от типа и сегмента. Квартиры экономкласса в современных панельных домах, расположенных в районах с хорошей инфраструктурой. Бизнес и «элита», полностью соответствующие требованиям, предъявляемым к высокобюджетной недвижимости. Разваливающиеся пятиэтажки и квазиэлитное жилье – супердорогое, но с консьержкой вместо охраны, крохотным двором и дымящим заводом под боком - будет проигрывать ценовую гонку сбалансированным с точки зрения соотношения цены и качества объектам.

Риелторы берут за свои услуги солидную комиссию. Обязательно ли участие профессиональных агентов в сделках по купле-продаже недвижимости?

Необязательно. В принципе, риелтор не делает ничего такого, с чем бы не справился любой дееспособный покупатель или продавец недвижимости. Но профессиональные агенты экономят время и нервы своих клиентов: далеко не каждый имеет возможность на полгода забросить работу, чтобы посвятить себя поиску квартиры (или покупателя на нее) и оформлению необходимых документов.

Насколько снизит цену на квартиру отказ от услуг риелтора?

Цены на новостройки у девелоперских и риелторских компаний одинаковы – на первичном рынке комиссию агенту платит застройщик. На вторичном обычный размер риелторской комиссии – 3-5% от стоимости жилья. Но это стоимость работы агента, к цене самой квартиры она отношения не имеет.

Как обезопасить себя от недобросовестных риелторов?

Надо очень внимательно относиться к выбору агента, не лениться собирать рекомендации. И обязательно грамотно составлять договоры – как непосредственно с риелтором, так и договор купли-продажи жилья. Попытка уйти от налогов, указав в документе заниженную стоимость квартиры и заплатив наличными, может обернуться очень существенными финансовыми потерями. Чем прозрачнее сделка, тем меньше у мошенников возможностей вас обмануть.

Как вы относитесь к ипотеке в России? Проценты невероятно высоки, человек в итоге отдает банку две-три цены квартиры.

Средняя стоимость «квадрата» в Москве уже перевалила за $5000. При таких ценах только очень богатые люди могут купить жилье, не используя заемные средства. Однако ипотечные ставки в России действительно огромны, поэтому брать кредит на пределе возможностей и потом пару десятилетий существовать в режиме жесточайшей экономии не очень разумно, мягко говоря. У нас имеет смысл краткосрочная ипотека, когда кредит выплачивается в течение трех-пяти-семи лет, даже если оформляется на классические 20-30. При такой схеме человек, с одной стороны, получает крышу над головой сейчас, а не в туманной перспективе, а с другой - переплата по кредиту остается в разумных пределах.