Инвестиции в недвижимость: в поисках тихой гавани
Инвестиции в недвижимость остаются важным инструментом сохранения капитала. Но, как и на других рынках, высокой доходности здесь нельзя добиться без высоких рисков, а надежные вложения обеспечивают лишь минимальную прибыль. Эта тема обсуждалась во время круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках юбилейной XXV выставки «Недвижимость» 30 сентября в Центральном доме художника на Крымском Валу.
По мнению выступившего президента группы NAI Becar, президент-электа FIABCI-Россия, вице-президента НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Александра Шарапова, перспективы мировой экономики сейчас далеко не радужны. Это неизбежно ударит по всем мировым рынкам, в том числе по рынкам недвижимости.
Для справки: компания «Бекар» работает на рынке 20 лет, начинала в Санкт-Петербурге, уже шесть лет штаб-квартира располагается в Москве. NAI – глобальная компания, охватывает 50 стран.
Для сравнения с сегодняшней ситуацией стоит вспомнить 1972 г. в США. После того как СССР выплатил долги по военным займам за период Второй мировой войны, США не смогли больше поддерживать золотой паритет доллара. Доллар оказался не обеспечен (как было в годы, когда Советы накачивали золотом Форт-Нокс), а страны Ближнего Востока тут же в этой связи подняли цены на нефть. Тогдашние очереди на бензоколонках до сих пор видятся американцам как страшный сон. Сначала растерянные улыбки друг другу, потом озлобление.
Такой сценарий развития событий напомнил Александр Шарапов. 1972 год – инфляция в Америке 17%. 1973 год – инфляция в Америке 18%.
Сейчас, указывает Шарапов, был большой вброс денег в экономику. «Но где эти деньги осели – мы не знаем, – сказал он. – Говорят об избыточной ликвидности в банках, но банки не вкладывают деньги в реальную экономику. Говорят о второй волне кризиса, и всем страшно. Когда начнется гиперинфляция, тогда все начнут инвестировать в реальные активы, не в фондовый рынок, но все, включая товары первой необходимости, очень сильно подорожает, к сожалению».
По мнению эксперта, существует сценарный план, по которому мировая экономика просто обвалится. Начнется гиперинфляция, когда нужно успеть полученную зарплату сегодня же отоварить. «Если это произойдет, существует вероятность, что недвижимость поднимется в цене скачкообразно и очень серьезно. Ожидания людей, которые «сидят на деньгах» (а такие есть и в России), крайне пессимистичны, и такой сценарий, увы, вполне возможен», – отмечает Шарапов.
С другой стороны, указал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, инфляция в мире будет раскручиваться, но главным образом стоит ожидать бифляции. Будут расти цены на товары первой необходимости, а дорогие товары (как недвижимость) могут дешеветь. Товары первой необходимости будут «съедать» большую часть доходов, а денег на предметы роскоши уже не будет оставаться. «В экономике не бывает полностью точных повторов. Как снаряд не падает в ту же воронку дважды», – сказал Репченко.
Кроме того, указал аналитик, рынок недвижимости очень разнообразен, и если даже реализуется худший сценарий, то вряд ли будет дорожать вся недвижимость подряд. Серьезно могут подорожать только отдельные сегменты – в основном наиболее качественные объекты, а недвижимость с сомнительными потребительскими свойствами будет «топтаться на месте».
Недвижимость не обладает большой динамикой в изменении цены, но процессы, происходящие в этой области, более понятны, чем, например, на фондовом рынке, считает Шарапов. Недвижимость всегда несколько отстает от других рынков, она более инертна, и можно успеть понять происходящие процессы, как было в 2008 г. и более далеком 1998 г. Тогда можно было увидеть логику процесса и, скажем, успеть продать квартиру или какой-то другой объект, потеряв только 3-5%, просто выставив цену чуть ниже рыночной, указал он.
«Риск падения цен на недвижимость существует, – говорит Шарапов. – Но сидеть «в деньгах» я бы не рекомендовал. Риски мощнейших инфляционных процессов во всем мире намного выше».
В последние годы недвижимость скупали все, считая ее наиболее не только надежным, но и ликвидным активом. Дорожали даже огромные массивы земли без каких-либо признаков инфраструктуры. Но земли сельхозназначения во всем мире очень дешевы – об этом свидетельствует и американский, и европейский опыт, подчеркнул Шарапов.
По его словам, если покупать объект коммерческой недвижимости в американской «глубинке», ее доходность сопоставима с российской – 9-10%. Но объект на Манхэттене будет приносить 1-2%. В других районах Нью-Йорка – 3-4%. То есть риски и доходность взаимно компенсируют друг друга.
Сейчас все ждут падения цен, и когда это произойдет, мощный сброс накопленных банками активов – земельных и других в области недвижимости – может резко усугубить ситуацию. То, что было хорошими инвестициями в период роста, может оказаться «долгосрочной стратегической инвестицией» (или, проще говоря, зависшими на руках малоликвидными активами) или даже потерянными деньгами. «Сейчас очень рискованно пытаться осуществить спекуляции на рынке недвижимости, особенно с привлечением заемных средств», – сказал Шарапов.
Из России убежало огромное количество денег, продолжал Шарапов. Все крупные международные инвесторы сейчас по-черепашьи втягивают лапки под панцирь. Как для нас московская недвижимость – наиболее надежный актив, по сравнению со среднероссийской, так для крупного международного инвестора тихие гавани – это Лондон или Нью-Йорк. Даже сейчас в Лондоне можно сделать инвестицию под 3% (реже – 4%), если говорить о центральных районах.
Поэтому международные инвесторы предпочитают сейчас вкладывать в США, Западную Европу, но не в Россию. Они опасаются нестабильности российской экономики (что усугубила отставка Алексея Кудрина с поста министра финансов, для западных инвесторов это всегда была очень знаковая фигура). Поэтому даже Латвия выглядит для многих предпочтительней, отмечает Шарапов.
Во-первых, центр Риги, как центр Москвы, вряд ли когда-то опустеет. Доходность инвестиций там сравнима с московской, те же 8-9% годовых. Во-вторых, низкий порог «входа» в рынок. Двухэтажный дом в центре Риги в 600 кв.м (внизу магазинчики, на втором этаже офисы) обойдется инвестору 300 000 евро и будет приносить 9% годовых. Кроме того, инвестируя более 140 000 евро, можно автоматически получить вид на жительство всей семье, что дает возможность беспрепятственно передвигаться по всему миру или хотя бы в пределах Шенгенской зоны, не тратя время и силы на посещение консульств и посольств.
Более того, отметил руководитель www.irn.ru Олег Репченко, сегодня уровень жизни в Москве очень сильно упал. И обычное представление о том, что «московская недвижимость всегда в цене», начинает пошатываться. Да, более надежного и дорогого места в России нет, но если смотреть на мир в целом, то мест для инвестирования и жизни предостаточно.
«Лондон в начале XX века, как мне кажется, был намного более ужасным местом для жительства, чем сегодняшняя Москва, – сказал Шарапов. – Болезни роста Москвы существуют, но мы все равно рано или поздно добьемся решения нужных задач. Транспортный коллапс будет преодолен, а это на сегодняшний день – главная проблема. Будет ли это платный и ограниченный въезд в центр города, или будут установлены электронные датчики, как в Сиднее, которые автоматически начисляют плату за проезд с каждого автомобиля, – неважно».
Главное – Москва остается финансовым и административным центром России. И это общемировой тренд: деревни продолжают пустеть, потому что технологии обработки земли улучшаются, техника совершенствуется, и рано или поздно у нас будет то же самое. А количество людей, живущих в крупных городах, увеличивается на протяжении столетий. Именно города притягивают экономику, и в первую очередь – крупные города.
Наиболее распространенные сегодня форматы, популярные как у жителей, так и у инвесторов – multifamily. Этот наиболее перспективный сегмент способен охватить инвесторов с уровнем вложений от $100 000. Поселки в США, состоящие из 200-400 домов – коттеджей или таунхаусов, можно приобрести за $6-11 млн. «Несмотря на общее состояние жилищного рынка в США, ни один фонд, который занимался проектами в сегменте multifamily, не обанкротился», – подчеркнул Шарапов. Наоборот, те, кто из-за ипотечного кризиса теряли свои дома, переезжали либо в многоквартирные кондоминиумы, либо в арендуемые поселки multifamily, что в результате стабилизировало ставки аренды в них, цены не «просели».
«Это ровно то, что всегда будет нужно людям», – отметил Репченко.
Один из таких поселков купила недавно компания NAI Becar. Это 360 домовладений, двухэтажные постройки экономкласса площадью примерно по 50 кв.м. Все дома сдаются в аренду, заполненность поселка – 93%.
Однако, отметил Шарапов, нужно очень внимательно изучать место предполагаемых инвестиций. Например, если раньше в Детройте можно было купить дом в 200 кв.м за $200 000 - 300 000, то сегодня его стоимость на порядок меньше – примерно $25 000 - 30 000, причем его можно купить с действующим арендным контрактом, приносящим 20-25% годовых. Почему? Потому что Детройт – умирающий город, и после того, как нынешний арендатор съедет, нового найти будет практически нереально. Город пустеет, там закрылось практически все производство.
Так же и в России можно найти места, где квартиры на вторичном рынке стоят по $200 - 300. Это не опечатка, не тысяч, а просто долларов. И не за метр, а целиком за квартиру. «Понятно, что построить что-либо за такие деньги нельзя. Но купить можно», – афористично выразился Шарапов.
Другое вложение NAI Becar в развитие арендного сегмента – приобретение небольшого недостроенного отеля в Санкт-Петербурге, который теперь перепрофилируется в доходный дом. «Сейчас мы создаем инструментарий для малых инвестиций, – сказал Шарапов. – Там можно будет приобрести квартиру, а управляющая компания будет выплачивать владельцу доход от аренды». По данным исследования компании, в Москве до 15% жителей уже сейчас живут в арендуемых квартирах. Но в Нью-Йорке этот показатель составляет 64%. Так что бизнесу есть куда развиваться. Есть и другие аналогичные проекты в Москве и Санкт-Петербурге.
Но в целом в России подобная тема доходных домов остается пока неразвитой. Сейчас постепенно и власти, и бизнес начинают предпринимать усилия в этом направлении. В ближайшем будущем, похоже, именно этот сегмент рынка сулит хорошие перспективы. Правда, без продуманной государственной политики, без осознанной необходимости государственно-частного партнерства дело с мертвой точки не сдвинется, считают в www.irn.ru.
Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru.