Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, а не собственностью

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – Примерно 89-85% домохозяйств в России имеют статус собственности на жилье. Поэтому жилье, строительство которого государство сейчас развивает, должно в основном быть ориентировано не на первичное размещение, а на замещение, считает заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев. Он выступил сегодня, 7 сентября, на конференции «Проблемы реализации региональных программ развития жилищного строительства» в рамках открывшегося форума и выставки PROEstate.

Рынок первичного жилья в России начинает исчерпываться. Такой основной посыл сделал замминистра, отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Падают не только объемы строительства, но и продажи; прогнозы крупнейших девелоперов о продажах на следующий год негативные, по словам Пономарева. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко также уже делал прогноз о возможном спаде цен на жилье к концу весны следующего года (подробнее см. «Руководитель IRN.RU: возможно, уже в мае цены на жилье начнут падать»).

По мнению заместителя министра, уже стоит задача мотивации людей для переезда в другое жилье. «Переезжать из экономкласса в такой же эконом бессмысленно. Нужно дать людям возможность при переезде менять качество жизни», – считает он. Если человек будет переезжать в более качественное жилье, это и станет необходимой мотивацией.

Впрочем, об улучшении жилищных условий говорится в рекламе любого уважающего себя риелтора или девелопера, отмечают в www.irn.ru. Теперь к этой идее наконец приходит правительство. Но его «подход к снаряду» – с другой стороны.

«Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но оно не должно обеспечивать их собственностью», – заявил Илья Пономарев. Он пояснил, что программа бесплатной приватизации жилья себя исчерпала и, более того, создала узел проблем, который придется решать еще долгие годы. Например, проблему управления многоквартирными домами из-за несогласованности действий и пожеланий собственников.

По мнению замминистра, современная задача государства заключается в создании и развитии рынка арендного жилья. Фактически в некоторых регионах крупные корпорации уже пришли к выводу о необходимости возрождения рынка ведомственного жилья. Строительство качественных домов для сотрудников, с одной стороны, позволит им помочь решить некоторые кадровые проблемы. С другой – оно может стать еще одним, хоть и второстепенным направлением бизнеса, поскольку проживающие будут платить нормальную арендную плату.

В строительстве жилья для социального или коммерческого найма, других возможных вариантах (включая ведомственное жилье) чиновник видит дальнейшие перспективы. Именно в эту сторону, судя по его словам, правительство намерено постепенно «подталкивать» инвесторов.

Хотя экономическая составляющая этого процесса, или, как выразился Пономарев, «математика», в приведенном им примере оставляет место для сомнений. По его словам, например, в неназванном месте в Челябинской области рыночная цена новостройки составляет 35 000 руб. за 1 кв.м. А себестоимость – примерно 24 000 руб. «Если сдавать такую квартиру с доходностью в 10% годовых (от продажной цены), то реальный инвестиционный доход составит более 14% годовых», – говорит он.

Что ж, давайте займемся сначала арифметикой.

Простейшие расчеты показывают, что цена аренды действительно хорошей «двушки» в 70 кв. м при таком варианте составит всего 20 416 руб. в месяц. А 90-метровой «трешки» – чуть более 26 000 руб. И это при соблюдении европейских норм около 30 кв. м на человека. Цены, конечно, не московские, но в Москве и квартиры на рынке подороже стоят. Оказывается, доступное жилье рядом? Если его не покупать, а арендовать? Не совсем.

Давайте подумаем. Во-первых, там, где 70-метровая квартира на рынке стоит менее 2,5 млн руб., не может быть спроса на аренду ее же за 20 000 в месяц. Такая сумма в месяц – это плохенькая «единичка» или хорошая комната в Москве. Челябинский регион при наличии такого платежеспособного спроса давно был бы зафиксирован в Книге рекордов Гиннесса по объемам выдачи ипотечных кредитов. Пока-то квартиры на первичном рынке покупать можно? И с помощью ипотеки – тоже.

Второй момент. Инвестиционная себестоимость в 24 000 руб. за 1 кв. м – это «коробка». Продать ее можно. А чтобы сдать в аренду – нужно возвести перегородки, сделать ремонт, а если квартира должна быть качественной – еще и обставить как минимум кухню (со всей бытовой техникой). А это увеличивает затраты не менее чем в полтора раза.

Третий аспект дела. Никто же не думает, что к моменту завершения ремонта у дверей квартиры уже стоит очередь из потенциальных арендаторов? Снимут ее не сразу, тем более задорого. А время идет, проценты по кредиту капают…

Поэтому застройщикам всегда выгоднее продать квартиру сразу. Снижаются риски, повышается оборачиваемость капитала.

Кроме того, доход вдвое больше, чем обычно приносит сдача квартир в наем на вторичном рынке (5-7% годовых), вполне может заинтересовать не столько застройщиков, сколько частных инвесторов. А что такое частные инвесторы на этом рынке? Люди, которые берут на себя «головную боль» по ремонтам, сдаче объектов в аренду… Но они становятся собственниками этого жилья. И весь клубок проблем по управлению многоквартирными домами выходит на новый уровень – от почти в этом отношении малограмотной и бессловесной части населения, просто приватизировавшей квартиры, – к полупрофессиональным частным инвесторам в недвижимость, которые смогут предъявлять претензии всем заинтересованным сторонам на более высоком уровне, чем телефонные скандалы в районной управе.

Где выход? Отменить право собственности на приватизированное жилье? Нереально.

Прекратить передачу квартир очередникам в собственность? Но кто проведет черту – вчера было можно приватизировать, а сегодня нет?

Запретить продавать квартиры в собственность в новых домах? На каком основании? Этак завтра выращенные на даче огурцы нельзя будет продавать, как в советские времена.

Некоторые мысли по форме вступительного, но по содержанию во многом программного выступления Пономарева уже затрагивались в высказываниях других чиновников и публикациях СМИ этим летом. (См. «Жилищные программы для молодых – это неплохо, но недостаточно», «Аренда жилья в Москве: смогут ли повлиять на рынок «малодоходные гостиницы»?», «Москва снова желает строить «доходные дома»).

По мнению аналитиков www.irn.ru, правительство не собирается решать наболевшие вопросы одним махом. Именно поэтому Илья Пономарев облек достаточно долгое выступление сегодня в форму обозначения комплекса проблем, которые он призвал участников рынка обсуждать и выдвигать предложения. Ориентация на арендное жилье, наверное, правильна, так как нормально работает во всем мире, а вот к чему привела ставка на собственность на жилье с помощью ипотеки в США, все хорошо знают. Осталось понять инструменты влияния (кроме силовых) государства на развитие этого рынка и создать условия для его экономической целесообразности для всех участников процесса.

Всего на PROEstate собралось более 3000 профессионалов рынка недвижимости. В этом году при участии и поддержке Минрегиона РФ санкт-петербургская площадка стала выраженным центром обсуждения общероссийских проблем.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru