Московский стройкомплекс по итогам первых шести месяцев 2011 года наверстал наметившееся отставание в объемах сооружения жилья и намерен полностью выполнить годовое задание. Однако о прежних масштабах строительства, когда в городе вводилось по 5 млн кв. м в год, речь не идет. Эксперты убеждены, что сокращение числа новостроек не окажет существенного влияния на стоимость жилплощади.

По официальным данным столичных властей, в Москве в первом полугодии текущего года было введено в строй 834 тыс. кв. м жилья, из них 212 тыс. кв. м — по городскому заказу. Объемы сданной за первые шесть месяцев жилплощади превысили прошлогодние показатели — тогда было построено 814 тыс. кв. метров. В городской администрации признают, что улучшить статистику удалось только в июне, в то время как начало года для столичных строителей было не слишком удачным.

Как следует из отчета Мосгорстата, в январе новое жилье в городе вообще не сдавалось, в феврале было введено 62,4 тыс. кв. м, в марте — 137,7 тыс. кв. м, а в апреле было отмечено очередное снижение — до 21,2 тыс. кв. м. На первичный рынок жилья выходили единичные объекты, которые тут же разбирались покупателями. «Весной в Москве объем предложений новостроек эконом-класса продолжил сокращаться, выход новых проектов в этом сегменте не восполнял „вымывание“ наиболее ликвидных и доступных объектов», — отмечают в своем обзоре специалисты компании «МИЭЛЬ». К примеру, в марте 2011 года объем предложения на «первичке» уменьшился на 2,1%.

Падение темпов строительства в первом — начале второго квартала 2011 года объясняется сразу несколькими причинами. Адресная инвестиционная программа (АИП), которая определяет конкретные строительные площадки и объемы бюджетного финансирования, была утверждена в окончательном варианте только в мае, поскольку новому столичному руководству пришлось пересматривать прежние технические задания для минимизации расходов на возведение жилья. Кроме того, городские власти провели ревизию площадок, отобрав стройки, находящиеся в высокой степени готовности. «В первую очередь было решено реализовать так называемые переходящие объекты, которые были начаты в предыдущие годы — в 2009-м и 2010-м», — поясняет руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев.

Задержка с утверждением титульных списков строек отодвинула сроки проведения конкурсных процедур. Но и по согласованным территориям на торгах возникли проблемы. «На московский рынок пришли новые структуры, которые выигрывали конкурсы со значительным снижением стартовой цены. Между тем строить, согласно имеющейся проектной документации, должны были совсем другие компании, которые отказывались работать себе в убыток», — рассказывают в стройкомплексе. В итоге в АИП было включено 46 жилых домов общей площадью 672 тыс. кв. м, а планируемые ассигнования на жилищное строительство составили 45,5 млрд рублей.

Добиться удовлетворительных полугодовых показателей московскому стройкомплексу удалось благодаря завершению объектов прошлых лет, тем более что таких оказалось немало. «В конце 2010 года мы приняли вполне сознательное решение: неготовые, некачественные, не обеспеченные инженерной инфраструктурой площадки принимать не будем. Какой смысл сдавать дом в декабре, если люди смогут въехать в свои квартиры только следующим летом», — заявил глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин.

Строителей поддержал мэр Москвы Сергей Собянин. «Понятно, что графики ввода — это не тот критерий, который требуется. Главное, чтобы дома сдавались качественно и только потом заселялись», — подчеркнул градоначальник. Повышение качественных характеристик вводимых объектов, в особенности в сегменте недорогого жилья, по мнению экспертов рынка, стало одной из тенденций прошлого года. «Застройщики предлагают квартиры с отделкой, больше внимания уделяют благоустройству придомовой территории и общественных зон дома, что раньше в эконом-классе не являлось приоритетным», — замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

Еще одним принципиальным решением городских властей стал отказ от прежних рекордных объемов строительства. В текущем году в столице предполагается ввести 2,5 млн кв. м жилья, что почти в два раза меньше, чем в предыдущие годы. «Москва не может дальше уплотняться. Власти города не ставят перед собой задачу вернуться к докризисным объемам, когда в городе вводилось по 5 млн кв. м жилья», — отмечает заместитель мэра по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин. В распоряжении города имеются инвестиционные контракты на строительство 7 млн кв. м жилья, которые планируется реализовать в ближайшие три года. «Мы пересматриваем проекты по всей Москве. Если стоит вопрос строить или не строить, мы принимаем решение отказаться от строительства», — подчеркивает господин Хуснуллин.

Общее сокращение объемов строительства в Москве в ближайшие годы скорее всего не приведет к резкому скачку цен на жилье. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные первых шести месяцев текущего года. По оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период долларовые цены в столице прибавили около 10%, преодолев отметку в $ 5 тыс. за кв. м. «Однако если учесть, что курс доллара потерял все те же десять процентов, то никакого реального роста в общем-то нет», — говорится в обзоре, подготовленном «ИРН». Не отмечают значительных ценовых колебаний и аналитики «МИЭЛЬ». «Средневзвешенная цена предложения в июне выросла на 2%, однако по отношению к декабрю 2010 года уровень цен на столичные новостройки не изменился — прирост 0%», — подчеркивается в сообщении на сайте компании.

По мнению экспертов, прямой зависимости между объемом предложения и стоимостными показателями в Москве больше не существует. «Факт состоит в том, что сейчас объемы строительства жилья намного ниже, чем до кризиса, между тем цены на жилье не торопятся достичь докризисного уровня», — указывают аналитики «ИРН». По всей видимости, стоимость жилплощади в столице достигла предела, который определяется покупательной способностью населения. Участники рынка подсчитали, что около двух третей всех сделок купли-продажи квартир в Московском регионе заключается на сумму до 5 млн рублей. При этом спрос все больше перемещается на окраины — там у квартир есть еще небольшой ценовой резерв. По итогам первых шести месяцев 2011 года лидерами роста стоимости жилья стали Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Жулебино, Некрасовка и др. Жилье в Центральном административном округе, напротив, оказалось в аутсайдерах. «Недвижимость в Москве уперлась в эластичность по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы людей даже при наличии ипотеки. А потом, даже если вообще не строить, вполне хватит предложения на вторичном рынке», — рассуждают эксперты.

Восполнить неудовлетворенный спрос москвичи могут и на рынке Подмосковья. По данным Росреестра, в мае в Московской области было зарегистрировано 22 тыс. сделок с квартирами, в то время как месяцем раньше всего 11,7 тыс. Для сравнения: в столице в те же месяцы приобреталось в среднем по 7,5 тыс. квартир. Согласно опросам, проведенным компанией «Пересвет-инвест», порядка 43,8% москвичей готовы переехать в область. Это подтверждают и данные продаж. «Уже сегодня до 60% квартир в радиусе 15 км от МКАД покупают жители столицы, а после расширения границ Москвы и решения вопроса московской прописки для жителей присоединенных районов эта доля может еще больше вырасти», — убежден генеральный директор «Мортон-Инвест» Антон Скорик.