Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области

Варшавское и Каширское шоссе – трассы, за реконструкцию которых столичные власти решили взяться в первую очередь. Сергей Собянин сразу после того, как занял кресло мэра Москвы, назвал решение транспортных проблем главным приоритетом своей политики.

Может ли улучшение пропускной способности столичных магистралей повлиять на рынок жилья? Немного может, хотя и не кардинально. Но влиянию в первую очередь подвергнутся не московские квартиры, а новостройки в области, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Первые в «пробочном» рейтинге
Южные шоссе считаются самыми сложными для движения в Москве. По данным сервиса «Яндекс.Пробки», средняя загруженность Варшавского и Каширского шоссе в черте города с 7.00 до 22.00 в обоих направлениях примерно на 10% выше, чем в среднем по Москве (если брать в расчет 17 крупнейших столичных трасс). «Все шоссе южного направления внутри Москвы, а именно Каширка, Варшавка и Липецкая улица, в течение рабочего для, а тем более по пятницам и в периоды непогоды, невыносимы для автомобильного передвижения, – говорит Владимир Елин, председатель совета директоров ЗАО «Smart Logistic Group». – Там обычно длинные пробки с медленной ездой в узких горловинах пересечений этих магистралей с МКАД, у постов ГИБДД, в местах сужений у мостов, на разворотах и т.д.».

Пробки на Варшавском шоссе в направлении центра начинаются уже с половины седьмого утра. Самый сложный период – с 7.30 до 10.30. А в обратном направлении загруженность растет в течение дня, и пик приходится на 17.00 – 20.00. По словам аналитика сервиса «Яндекс.Пробки» Леонида Медникова, самый критический момент – это 18.50, когда шоссе загружено примерно на 10% больше, чем в среднем по городу.

Генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко объясняет тяжелую транспортную ситуацию на Варшавском шоссе большим количеством спальных районов, которые расположены вдоль трассы: «Это Северное и Южное Бутово, Чертаново. Также по этой трассе до Москвы добираются жители подмосковных городов Подольск, Щербинка, Серпухов. Серьезные пробки образуются в районе Аннино. Жители этого района вынуждены для проезда в центр ехать сначала в сторону МКАД и разворачиваться на сложной развязке».

На Каширском шоссе по направлению в центр заторы начинают появляться уже с 6.30 и растут еще быстрее, чем на Варшавском: самый сложный период утром – с 7.15 до 11.00. По направлению в область наиболее загруженной трасса становится с 17.30 до 20.15. «Я живу в районе Зябликово, почти каждый день еду на работу по Каширскому шоссе, – говорит водитель-экспедитор Александр. – У него есть один феномен: с утра дорога стоит, а вечером заторы совсем небольшие. Такое ощущение, что многие жители юга Москвы только уезжают из дома и никогда туда не возвращаются».  

Это подтверждают и данные сервиса «Яндекс.Пробки»: с утра пиковая загруженность Каширского шоссе на 15% превышает среднюю по городу, зато вечером этот показатель на 5% меньше, чем на других московских магистралях.

«На Каширском шоссе крайне неудачно организовано движение, – считает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – На выезде из Москвы шоссе имеет четыре полосы в каждую сторону. Затем оно сужается до двух полос». Дорожную ситуацию на трассе осложняют фуры, едущие из южных регионов России. Кроме того, транспортные проблемы наблюдаются на Варшавском шоссе: на большей его части всего по одной полосе в каждом направлении, а трафик достаточно большой из-за жителей Подольска, которые ездят на работу в Москву.

Панацея от пробок
Владимир Елин в тяжелой транспортной ситуации обвиняет власти: «Из-за долгой конфронтации руководства бывшего мэра Москвы с руководством Московской области были потеряны около 10 лет. За это время можно было сбалансировать транспортные потоки как внутри мегаполиса, так и на въезде/выезде для всех видов автомобильного транспорта, провести тотальную реконструкцию основных автомобильных магистралей города и области без потрясений и автомобильных коллапсов». 

Масштабная реконструкция Варшавского шоссе начнется уже в июле. В ее рамках будет построена разворотная эстакада у МКАД, тоннели на пересечении с улицами Красного Маяка и Подольских Курсантов, 60 «карманов» на остановках общественного транспорта, а также несколько мини-дублеров на протяжении шоссе от МКАД до метро Варшавская. Кроме того, отсюда до «Нагатинской» планируется увеличить число полос движения автомобилей. Полосы будут сужены до 3,5 м, к проезжей части будет добавлена часть тротуара. Уже в этом году начнется и реконструкция Каширского шоссе, на котором планируется построить три тоннеля, а также развязку на пересечении с Ореховым бульваром (см. «Транспорт и дороги – главный приоритет Москвы»).

Все эти меры призваны улучшить транспортную ситуацию на юге Москвы, но, как выразился Владимир Елин из SLG, их «эффективность может проверить лишь время и московский транспортный трафик – безжалостный и циничный».

Транспорт и жилье
Однозначно можно сказать одно: число новых жителей юга Москвы будет расти. Уже сейчас ЮАО лидирует в Москве по численности населения, а район Зябликово, расположенный неподалеку от Каширского шоссе, является вторым по плотности населения после Новокосино (подробнее об этом – в статье «Административные округа Москвы как образ жизни: ЮАО»). В районах, примыкающих к Варшавскому и Каширскому шоссе, согласно исследованию АЦ ИРН «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», сконцентрировано 14,5% от общего количество новостроек в Москве за пределами ТТК. Росту спроса на новостройки в этих районах способствует их относительная дешевизна: средняя цена квадратного метра здесь составляет около 116 500 руб., что на 24% меньше, чем в среднем по Москве от ТТК до МКАД.

За пределами МКАД также идет активное строительство. Особенно это касается Варшавского шоссе, рядом с которым в 50-километровой зоне в настоящее время возводится 47 новостроек (вдоль Каширского шоссе – всего 25). Цены на Варшавке на 13% ниже средних по Подмосковью и почти в полтора раза ниже цен на новостройки Каширского шоссе.

К тому же Симферопольское шоссе является лидером по количеству сделок на загородном рынке. Правда, основная доля коттеджных поселков расположена за 50-м км от МКАД. Таковы данные «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», проведенного АЦ ИРН. На Каширском шоссе предложение, напротив, сконцентрировано в 50-километровой зоне. Активная застройка южных шоссе загородным жильем позволяет прогнозировать существенное увеличение транспортного потока примерно через три года, когда большая часть поселков, которые сейчас находятся в активной фазе реализации, будет застроена и начнет заселяться.

Загородная недвижимость вдоль Каширского, Симферопольского и Варшавского шоссе несомненно выиграет от реконструкции. «После реконструкции Каширского, Варшавского и Симферопольского шоссе интерес к землям и проектам, которые расположены на этих направлениях, вырастет, – отмечает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Кроме того, у покупателей появится несколько вариантов подъезда к загородному дому, так как все три направления расположены достаточно близко друг от друга».

Южное направление характеризуется сравнительно невысокой стоимостью загородного жилья, поэтому оно обладает потенциалом для роста цен, особенно в условиях оживления спроса, которое наблюдается в 2010-2011 гг. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цены на участки и коттеджи будут повышаться в любом случае, а реконструкция южных шоссе станет дополнительным фактором роста.

Квартиры на юге Подмосковья в пределах 50 км от МКАД могут подорожать, и здесь транспортная доступность играет не последнюю роль. До конца 2011 г. на Варшавском шоссе планируется сделать выделенную полосу для общественного транспорта в сторону Подольска, что может привести к росту цен на подмосковные новостройки в этом регионе уже в ближайшее время.

Зато на стоимость столичных новостроек реконструкция шоссе не сильно повлияет. Вырасти в цене могут разве что дома, расположенные рядом с Варшавским шоссе. Районы, расположенные вдоль Каширского шоссе и особенно Липецкой улицы, находятся вблизи промышленной зоны в Бирюлево и недалеко от промзон Юго-Восточного округа. Они относятся к числу наименее привлекательных с точки зрения экологической обстановки и социального окружения районов Москвы и потому являются одними из самых недорогих в столице с наименьшим потенциалом для роста цен, считают аналитики www.irn.ru.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», развитие любой трассы, связанное с улучшением транспортной доступности и созданием дополнительных объектов инфраструктуры, приводит к росту цен на недвижимость, расположенную вдоль этой трассы. Но этот фактор позволяет только несколько ускорить рост, однако вряд ли способен в корне изменить общерыночные тенденции.