Для большинства россиян ипотека остается единственным шансом на приобретение собственного жилья. При этом эксперты все чаще говорят о возрождении ипотеки и даже о новом буме: объемы ипотечного кредитования непрерывно растут, а ставки достигли исторического минимума.
28 июня на www.irn.ru прошла онлайн-конференция «Как выбрать идеальный момент для ипотеки?». На вопросы посетителей портала ответил начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев.
Ипотека возрождается
Кризисный спад на рынке недвижимости был во многом связан с тем, что россиянам почти не оставили возможности получить ипотеку. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор. Так, по словам главы Минрегиона Виктора Басаргина, с начала 2011 г. объем ипотечного кредитования увеличился в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2010 года, составив 103,3 млрд руб. (и это только за I квартал). В количественном выражении ипотека выросла в 1,8 раза – до 74 200 выданных кредитов. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 г. объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9 - 56,8%. Подробнее о тенденциях развития ипотечного рынка читайте в статье аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» «Картина маслом»: темпы развития ипотеки выше ожиданий».
«Сейчас подходящее время для приобретения квартиры по ипотеке: банки предлагают минимальный первоначальный взнос (от 10%), цены на жилье стабилизировались, застройщики активно предлагают квартиры на первичном рынке», – говорит начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев.
Ставки на историческом минимуме
Помимо общего роста ипотечного кредитования потенциальных заемщиков могут порадовать ставки. По данным Банка России, в I квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка снизилась до 12,4%. Это минимальное значение за всю историю потребительского кредитования в России. При этом рекламные объявления пестрят даже более выгодными предложениями. Например, в НОМОС-банке, по словам Сергея Арзянцева, минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 10,5%, в долларах США – 9,5%.
Почему банки предлагают кредиты с разными процентными ставками, чем объясняется их рост или снижение? Для ответа на этот вопрос надо понимать сам принцип их формирования. «Ипотечная ставка (как и ставка по другим банковским кредитам) формируется на базе той процентной ставки, под которую сам банк привлекает денежные средства для последующей выдачи кредитов населению. Ставка рефинансирования может быть ориентиром, по состоянию на 27.06.2011 г. она составляет 8,25%, – объясняет Сергей Арзянцев. – Однако в зависимости от кредитного рейтинга банка ставка фондирования для него может быть и выше официальной ставки рефинансирования ЦБ РФ. На формирование конечной ставки по ипотеке для заемщиков может также влиять стоимость операционных расходов банка на сопровождение данного направления и стоимость кредитных рисков по портфелю». При этом «плата за риск» зависит от очень многих факторов (срок, отношение платежа к доходу, отношение кредита к залогу и т.д.).
Ипотека не только на квартиру
Обычно ипотека ассоциируется с покупкой квартиры: получая кредит на приобретение жилья, заемщик отдает банку новую квартиру в качестве залога. На самом деле это может быть любой кредит под залог недвижимости. В таких случаях обременения накладываются на жилье, которое уже находится в собственности заемщика.
Если человеку нужна крупная сумма денег (например, для бизнеса, дорогостоящего лечения, обучения за рубежом), ипотека может стать хорошим выходом, так как ее условия более выгодны, чем при потребительском кредитовании. Более низкая ставка объясняется тем, что банк меньше рискует, ведь под залогом у кредитной организации находится недвижимость заемщика. «В случае залога имеющейся квартиры вы остаетесь ее собственником, но на объект недвижимости накладывается обременение «ипотека», договор ипотеки и сделка подлежат государственной регистрации. Кредит предоставляется только после регистрации ипотеки», – поясняет Сергей Арзянцев.
Стоит отметить, что условия оформления ипотечного кредита при залоге приобретаемой и уже имеющейся в собственности квартиры отличаются. «Если бы вы покупали эту квартиру у третьего лица, то сумма кредита могла бы составить до 90% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный взнос оплачивается за счет собственных средств), – говорит эксперт. – В случае залога вы можете получить до 60% от рыночной стоимости передаваемой в залог банку квартиры, которую должна определить независимая оценочная компания». Меньший размер кредита объясняется тем, что в этом случае повышается риск нецелевого использования средств.
Банк не ломбард
Требования банков к заемщикам люди обычно считают слишком жесткими. Менеджер по продажам Анастасия возмущается: «Никогда не могла понять, зачем банки предъявляют такие серьезные требования? Ведь даже если человек не будет платить, банк отберет у него квартиру и все. Зачем еще вся эта беготня, справки и т.д.?»
Тут важно понимать, что банк не ломбард, и зарабатывает деньги на процентах по кредитам, а не на продаже заложенного имущества. «По программе ипотечного кредитования банк выдает заемщику на покупку жилья деньги под определенный процент и ожидает их возврата в согласованный срок. Именно поэтому банк заинтересован в том, чтобы его заемщиками стали платежеспособные граждане, способные добросовестно обслуживать кредит. Квартира является обеспечением по кредиту, что позволяет по ипотечному кредитованию предлагать более низкие ставки, чем по беззалоговым потребительским кредитам, – объясняет читательнице Сергей Арзянцев. – Однако, на мой взгляд, неправильно подходить к вопросу об ипотеке с позиции «банк всегда может отобрать квартиру». В том числе и потому, что «отобрать» жилье банк не имеет права, этот процесс происходит в рамках действующего законодательства, проходит через решение суда и занимает от 6 месяцев до 1,5 - 2 лет, в зависимости от сложившейся ситуации по кредиту».
Так как «отбирать квартиру» кредитным организациям невыгодно, банковские специалисты серьезно подходят к оценкам рисков, связанных с каждым заемщиком. Этим и объясняется количество «бумажек» и тщательная проверка желающих взять ипотеку. Эксперт так сформулировал общие требования банков к заемщикам: «Если вы официально трудоустроены, у вас стабильная работа и постоянный доход, позволяющий помимо бытовых расходов ежемесячно погашать кредит, вы вполне можете рассчитывать на выгодную покупку квартиры».
Многие получатели ипотеки не работают по найму, а владеют собственным бизнесом или же занимаются фрилансом. В этом случае для кредитной организации важно, чтобы опыт предпринимательской деятельности составлял не менее двух лет. Если заемщик соответствует этому требованию, банк проводит анализ доходов и определяет оптимальную сумму кредита.
Однако, незарегистрированная предпринимательская деятельность может разрушить мечты о собственном жилье. В такую ситуацию попал читатель Артем. Его заработной платы не хватает для того, чтобы претендовать на ипотеку, а жена оказывает косметические услуги на дому, но не зарегистрирована как индивидуальный предприниматель. При этом ее доход, по словам Артема, «побольше, чем у некоторых менеджеров в офисе, но он никак не подтвержден». К сожалению, двери кредитных организаций для его жены закрыты. «В настоящее время банки не рассматривают заемщиков, которые не могут официально подтвердить трудоустройство и получаемый доход. НОМОС-банк готов рассматривать неофициальный доход заемщика при условии оформления справки о доходах от имени работодателя, но наличие записи в трудовой книжке является обязательным условием», – говорит Сергей Арзянцев. Такова ситуация во всех банках.
Даже если для банка вы являетесь идеальным заемщиком, это не гарантирует положительного решения о выдаче кредита. Дело в том, что кредитные организации оценивают риски, связанные не только с самим заемщиком, но и с объектом ипотеки. «Банки предъявляют отдельные требования к квартире, которая станет предметом залога по ипотечному кредиту. Как правило, банки не одобряют покупку квартир в домах до 1975 года постройки и этажностью до пяти этажей включительно, если этот дом включен в план сноса и реконструкции», – поделился эксперт. Кроме того, нужно обратить внимание на то, что приобретение заемщиком квартиры, собственником которой он являлся ранее, не допускается. В такой ситуации очень высок риск фиктивной сделки.
Размер кредита определяет прежде всего доход заемщика, но на него также влияет количество членов семьи и особенно число иждивенцев. Читатель Сергей интересуется, на какой кредит можно рассчитывать при общем доходе 130 000 руб. на двоих (с гражданской женой). «Вы можете получить ипотечный кредит до 5,8 млн рублей на 15 лет при условии, что у вас нет текущих расходов на погашение кредитной задолженности или других обязательных платежей, – отвечает Сергей Арзянцев. – Не менее 10% от стоимости жилья вы должны будете внести из собственных средств в качестве первоначального взноса. Регистрировать брак не обязательно, вы оба можете выступить солидарными заемщиками. Оформить приобретаемую квартиру можно на одного из вас или в общую долевую собственность (по