Картина маслом: мировой рынок жилья остается в стагнации

Цены на мировых рынках жилья увеличились всего на 1,8% за год по состоянию на конец первого квартала 2011 г. Это самый медленный годовой рост цен, зафиксированный с IV кв. 2009 г. Таковы результаты исследования международной консалтинговой компании Knight Frank, которая представила результаты глобального индекса цен на жилую недвижимость (Global House Price Index) за I квартал 2011 г.

Как считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», подобный показатель кажущегося оживления глобального мирового рынка не должен вводить в заблуждение. Рынок жилья в мире переживает глубокую рецессию. Минимальный рост цен оказалось возможным увидеть только благодаря некоторым странам Азиатско-Тихоокеанского региона, где сохраняются возможности «надувания пузырей» на отдельных рынках. Темпы роста цен в них «перекрывают» продолжающийся спад на таких огромных рынках, как, например, США. Аналогичным образом восстановление уровня цен в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти не соответствует картине положения дел в России в целом, уверены в www.irn.ru.

Мнение аналитиков www.irn.ru подтверждается результатами исследования Knight Frank. Россия оказалась только на 49 месте в рейтинге ценовой динамики жилья из 50 исследовавшихся государств. Цены в среднем по стране упали на 13,9%, несмотря на рост рынков недвижимости Московского и Петербургского регионов.

Недалеко впереди и США: на 43 месте. Хотя спад здесь значительно меньше — всего 4,9%.

Россия и США

Разумеется, для качественного анализа мировых процессов на рынках недвижимости прямое сравнение рынков Америки и России, наверно, некорректно. Однако как иллюстрация — очень наглядно.

С одной стороны, рынок недвижимости США пострадал первым, потянув за собой в результате весь мир. С другой стороны, оправиться ему значительно труднее из-за слишком большого числа необеспеченных займов, подорвавших устойчивость самой кредитно-финансовой системы. Европа (за исключением нескольких стран) более консервативно относилась к обеспечению кредитов, а российские банкиры при формировании собственной ипотечной государственной программы вполне учли опыт и тех, и других.

Например, ответственность ипотечного заемщика в РФ значительно жестче, чем в Америке. Американец, не способный расплатиться за дом, может просто прийти в банк и, грубо говоря, отдать соответствующему клерку ключи. После этого банк больше не должен иметь к заемщику претензий. В России не так: должник обязан сам продать квартиру или дом, расплатиться с банком «живыми» деньгами, а если их не хватит — взыскание будет обращено на иное имущество заемщика. То есть риски российских банков намного меньше, чем в США.

Впрочем, подробнее о влиянии ипотеки на рынок жилья www.irn.ru писал неоднократно: можно посмотреть, например, в статьях «Картина маслом»: темпы развития ипотеки выше ожиданий", «Ипотека встраивается в доступное жилье» и «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен».

Однако, несмотря на господдержку рынка недвижимости в США, несмотря на усилия российских властей по реализации программы «Доступное жилье», новое строительство в обеих странах сокращается. Хотя в мае число новостроек в США выросло на 4,2% - до 545 000 домов, прогнозируют аналитики, опрошенные агентством Bloomberg, в апреле этот показатель упал на 10,6% - до 523 000 домов. А количество разрешений на строительство жилья, свидетельствующее о темпах строительства домов в ближайшем будущем, как ожидается, снизилось в прошлом месяце на 1,1% - до 557 000.

Продажи домов на вторичном рынке США в мае также упали на 5% - до 4,8 млн домов в годовом исчислении. В апреле этот показатель снизился на 0,8% - до 5,05 млн домов.

В целом по России показатели пока также не очень утешительные. В мае в РФ построили на 7,7% меньше жилья, чем год назад, по данным Росстата. Всего за прошедший месяц было введено в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья. Для сравнения: в январе 2011 г. объемы строительства жилья снизились на 16,3%, в феврале — на 6,4%, в марте показатель вырос на 13,5%, а в апреле упал на 17,9%. В целом за январь-май 2011 г. в России было построено 15,3 млн кв. м жилья. Это на 7,1% меньше, чем за аналогичный период 2010 г.

Хотя некоторые города и сегменты рынка кризиса не то чтобы не заметили, но вполне с ним справляются (см., в частности, статью «Элитный рынок затих, но жив: и в США, и в России»).

Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank (Москва), отмечает: «Спад цен на жилую недвижимость в среднем по России объясняется прежде всего тенденцией смещения регионального спроса на рынки недвижимости Москвы и Подмосковья, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Средние цены на первичном рынке московской элитной недвижимости по итогам I кв. 2011 г. превысили „докризисные“ показатели, показав почти 11%-ный рост. В то же время в прочих городах страны отмечается серьезное превышение предложения над спросом, в результате чего продолжается спад цен на региональных рынках».

Вообще, согласно отчету Knight Frank, цены на жилье в 25 из 50 индексируемых стран за первые три месяца 2011 г. остались на прежнем уровне или показали отрицательную динамику. Для сравнения: год назад такое поведение цен наблюдалось всего в 18 государствах.

Азиатский рывок

Среди регионов мира Азия продолжает показывать лучшие результаты. Здесь зафиксирован рост цен на 8,4% за последние 12 месяцев. Правда, этот показатель ниже прошлогоднего, достигавшего 17,8%.

Наиболее высокие результаты показали такие страны, как Гонконг (+24,2%), где правительство предпринимает активные действия по контролированию роста цен; Индия (+21,9%) и Тайвань (+14,3%).

Лиам Бейли, глава отдела исследований рынков жилой недвижимости компании Knight Frank (Лондон), комментирует: «Как показывают результаты I квартала 2011 года, рост цен в тех странах, в которых не отмечается падение, приостановился, что свидетельствует о проблемах, имеющихся на мировых рынках жилья. В IV кв. 2010 г. годовой рост цен составлял 3,3%, тогда как три месяца спустя он снизился до 1,8%. Беглый взгляд на результаты, представленные в таблице, позволит понять, что это уже ставшая привычной ситуация, когда азиатские страны прочно занимают лидирующие позиции в мировом рейтинге по росту цен, а Европа и Северная Америка замыкают таблицу».

На глобальном уровне снижение годовых темпов роста цен до 1,8% в большой степени обязано низким квартальным показателем. В I кв. 2011 г. в 50% стран цены не изменились или упали, тогда как год назад такая ситуация наблюдалась в 38% индексируемых стран. Усилия, прилагаемые азиатскими правительствами, чтобы сдерживать рост цен на недвижимость, увенчались успехом, хотя, судя по последним данным, рынок Гонконга начинает все меньше реагировать на данные меры. В I кв. 2010 г. годовой рост цен составлял 30,4%, во II квартале 2010 г. — 25,0% и в IV квартале 2010 г. — 22,4%, но сейчас вернулся на уровень в 24,2%. Покупатели с континентального Китая составляют ключевую долю всего спроса Гонконга, обеспечивая почти четверть покупок жилой недвижимости.

Китайский рынок показал падение темпов годового роста цен с 49% в I кв. 2010 г. до более устойчивого показателя в 8,4%. Правда, отмечают аналитики www.irn.ru, данные о Китае основаны на рынках только Пекина и Шанхая. В общем-то, это, наверное, не вполне корректно — все равно как судить о рынке России по показателям Москвы и Санкт-Петербурга.

Правительство Гонконга принимает дополнительные меры, направленные на контроль роста цен. В частности, с этой целью была организована новая ипотечная база данных. Банки могут отказать в предоставлении ипотечного кредита, понизить процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости имущества или предложить более высокую кредитную ставку, если заявитель откажется предоставить кредитную историю. Ожидается, что такая мера подавит спекулятивную активность, поскольку спекулянты стараются не разглашать своих кредитных историй, т.к. это может ограничить их возможность покупать несколько квартир одновременно.

Европа

Стабильность цен на жилье в Европе по итогам I кв. 2011 г. позволяет говорить об улучшении показателя европейского рынка по отношению к прошлому году, когда цены в Европе упали в среднем на 4,1% с I кв. 2009 г.

Но есть и результаты, которые оказались менее ожидаемыми. Например, цены на российском рынке недвижимости упали на 13,7% за первые три месяца 2011 г., разместив Россию в нашем рейтинге на следующей позиции после Ирландии. С другой стороны, Франция с 30-го места в прошлом году взлетела на 6-е в текущем. Швеция и Германия испытали несколько кварталов положительной ценовой динамики только для того, чтобы в I квартале 2011 г. провалиться в рейтинге. В большинстве этих случаев, за исключением Германии, рынок жилья отражает экономическое положение стран на более широком уровне, а также реагирует на меры, применяемые локально.

Цены на жилье Франции зеркально отражают улучшающуюся экономическую ситуацию в стране. В I кв. 2011 г. ВВП Франции увеличился на 1,0%, что является рекордным ростом данного показателя, зафиксированным со II кв. 2006 г. Увеличение продуктивности отражается на зарплатах; потребительские расходы и спрос на недвижимость также растут.

Экономики таких европейских стран, как Португалия, Ирландия, Греция и Испания, демонстрируют смешанную картину. Испания все еще сражается со значительным падением цен на 2,5% за последний квартал, хотя этот низкий показатель превзошла Ирландия со своим 4,5%-ным падением за аналогичный период. Интересно, что Греция и Португалия демонстрируют признаки улучшения: их цены выросли за последний квартал, что удивительно при спаде экономики этих стран.

Факторы нестабильности

Ближний Восток показал улучшение. В Дубае цены вновь выросли за последние полгода, что позволяет говорить об относительной стабилизации данного рынка после волатильности, наблюдаемой в 2008—2010 гг.

Правда, в свете последних событий в этом регионе вряд ли стоит говорить о надежности инвестиций в него. К сожалению, как отмечают политологи, положение в отдельных странах здесь слишком зависимо от ситуации в сопредельных государствах, чтобы говорить о какой-то стабильности.

Хотя Израиль постоянно попадает в верхние 5−10 позиций рейтинга Knight Frank в течение последних двух лет. Правда, в ноябре 2010 г. МВФ предупреждал, что цены на жилую недвижимость в Израиле нерационально росли, увеличивая экономические риски. Усилия сдержать рост цен завершились пятью увеличениями процентных ставок за год по состоянию на март 2011 г. Эти усилия получили положительный результат, судя по тому, что рост цен в Израиле составил 1,1% за последний квартал по сравнению с 12,1% годового роста.

Многие эксперты считают, что рынок США заключает в себе самые большие риски для стабильности глобальных рынков недвижимости. Однако аналитики Knight Frank указывают на определенную угрозу со стороны Азии. В Китае, Тайване и Гонконге все еще есть потенциал для «перегревания» соответствующих рынков жилой недвижимости, что может повлечь за собой новые «мыльные пузыри», если вмешательство правительств окажется недостаточным.

Еще один «пузырь» может надуться в совсем неожиданном месте, указывает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Правительство Кубы намерено разрешить гражданам покупать и продавать недвижимость впервые с 1959 г., когда к власти пришел Фидель Кастро. В последние 50 лет кубинцы могли лишь передавать жилье по наследству детям или совершать сделки по его обмену. «Со временем, скорее всего, покупка недвижимости будет разрешена и иностранцам, и тогда на Острове Свободы может надуться пузырь, подобный дубайскому», — считает он.

Чтобы прекратить нелегальную продажу недвижимости и помочь ликвидировать дефицит жилья, в прошлом году администрация Рауля Кастро решила отменить мораторий на сделки. Ранее, в 2009 году, власти разрешили гражданам строить и реконструировать свое жилье.

В прошлом году вступил в силу закон, дающий право иностранным инвесторам снимать в аренду землю на Кубе на срок до 99 лет. До этого землю на Кубе можно было арендовать на срок до 50 лет, с возможностью продления срока договора аренды еще на 25 лет. Срок аренды был увеличен с тем, чтобы привлечь иностранных инвесторов, готовых строить на Кубе гольф-поля, виллы класса люкс и вторые дома для состоятельных туристов.

«В стране серьезный дефицит жилья, а 40% жилого фонда находится в ветхом состоянии. Сейчас нет рынка и нет понятия цены. Когда в Дубае, посреди пустыни, начали строить небоскребы, там тоже не было рыночных механизмов определения цены. Когда иностранцам разрешат покупать недвижимость, Куба может повторить сценарий Дубая — надуется еще один „мыльный пузырь“. Застройщики будут оценивать объекты, как в Дубае, хаотично: и за $ 40 000 за кв. м, и за $ 1000 за кв. м», — убежден Игорь Индриксонс.

Общий прогноз

В целом можно ожидать, что текущее снижение темпов роста цен на жилую недвижимость во всем мире продолжится и достигнет «дна» в IV квартале 2011 г., при условии, что азиатские рынки продолжат «охлаждаться» и вмешательство правительств увенчается успехом. В 2012 г. последует медленное восстановление мировых рынков жилья — таково мнение экспертов Knight Frank. Специалисты www.irn.ru склонны ожидать выравнивания общемировых трендов чуть позже, не ранее 2013 г. И то при условии стабилизации положения на Ближнем Востоке, решения системных финансовых проблем ипотечного рынка в США, отсутствия перегрева рынков Азиатско-Тихоокеанского региона.

Результаты глобального индекса цен на жилую недвижимость компании Knight Frank за I квартал 2011 года

Источник: Knight Frank Residential Research

* Основано на показателях рынков Пекина и Шанхая

** Кипр был включен в рейтинг в IV кв. 2009 г., поэтому по годовому показателю нет данных

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru