«Москва-Сити»: квартир и офисов меньше, парковок больше

Площади ММДЦ «Москва-Сити» сокращены на 635 000 кв.м. Об этом заявил в начале июня на заседании коллегии стройкомплекса Москвы заместитель мэра Марат Хуснуллин. Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», проблемы плотности застройки «Москва-Сити» давно назревали. На пробки вокруг района все жалуются уже много лет, хотя «заселение» арендаторами уже построенных башен идет далеко не опережающими темпами. Да и снижение объемов застройки, похоже, побольше объявленного.

Места экономии
Правительство Москвы отказалось от возведения на территории «Сити» собственного комплекса для размещения здесь всех структур правительства и мэрии столицы. После кризиса стоимость проекта (даже после перенесения большей части затрат на послушных инвесторов) стала «кусаться». Еще в начале возведения проекта автор этих строк отмечал, что в правительственном центре предполагалось размещение служащих городской власти из расчета по 20-22 кв. м на человека. Для сравнения: даже в самых престижных коммерческих офисных комплексах класса А этот показатель составляет в среднем не более 10 кв.м на сотрудника.

Итак, комплекса административных зданий правительства Москвы здесь не будет – объемы здания снижаются с 636 000 до 351 000 кв.м и будут выставлены на открытую продажу, отметил Хуснуллин. (Хотя количество машино-мест в планировавшемся паркинге сохранится и составит примерно 21 600, плюс еще около 10 000 мест на прилегающей к «Москва-Сити» территории.)

Другая жертва – многострадальная башня «Россия», которая должна была стать очередным рекордсменом по высоте. Целесообразность такого рекорда ставилась под сомнение много лет. Лучше всего выразился депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов: «Все же мы не Дубай и не Азия с Африкой, нам можно гордиться и другими вещами…». Еще 520 000 кв.м – долой.

Выставочный комплекс (180 000 кв.м) тоже оказался среди лишних, сообщил Марат Хуснуллин.

Правда, арифметика не сходится: если сложить все убранные из проекта «Москва-Сити» площади, то получится 985 000 кв.м, а не 635 000 кв.м. Это составляет различие на треть – такое трудно объяснить погрешностями в подсчетах.

Решение транспортных проблем
Автомобилисты Москвы давно уже подсознательно принимают в расчет при принятии решений о маршрутах загруженность автодорожных развязок поблизости от «Сити» – хоть на пересечении Третьего транспортного кольца с Кутузовским проспектом, хоть с выездом на Звенигородское шоссе, хоть на Краснопресненскую набережную. Дорожных проектов вокруг ММДЦ много, но пробок там, как и в столице в целом, не уменьшается.

Зато в будущем с транспортной доступностью новая московская администрация вроде разобралась. Количество парковок сохранится на заявленном уровне, несмотря на сокращение площадей, в ММДЦ придут еще две линии метро – в 2013 г. от ст. «Парк Победы», а вторая (когда – не сказано) свяжет деловой центр с центром и северными районами города, сообщил Хуснуллин.

Станцию метро «Парк Победы» на Поклонной горе и станции метро в международном деловом центре «Москва-Сити» свяжет новая линия, сказал в среду, 8 июня, главный архитектор столицы Александр Кузьмин. «Мы получим эту связку в течение двух лет», – заявил он (цитата по «Интерфаксу»). О второй линии метро главный архитектор столицы не говорил.

Для сравнения: «Москва-Сити» и Canary Wharf
Окончательный общий объем площадей в «Москва-Сити» может составить, по различным источникам, в пределах 2,5 млн – 4,7 млн кв.м. Предполагаемая численность работающих, проживающих и посетителей тоже не совсем понятна. По данным разных страниц официального сайта, «количество работающих и гостей комплекса по предварительной оценке достигнет 250 000 – 300 000 человек» в одном разделе и «350 000 – 500 000 человек» – в другом.

В проекте «Москва-Сити», по словам нового президента управляющей компании «Москва-Сити» – ОАО «Сити» – Андрея Лукьянова, будет 32 000 - 35 000 парковочных мест. В Canary Wharf, по данным официального сайта, – всего 2900.

В лондонском проекте делового и торгового центра Canary Wharf, – одном из самых известных мировых комплексов последних лет – 1,3 млн кв.м офисных и торговых площадей, из которых 734 000 кв.м принадлежит Canary Wharf Group. Всего здесь работают 90 000 человек.

В недавнем интервью Лукьянова РИА «Новости» говорилось, что у ОАО «Сити» есть два собственных проекта – на 20-м участке и на набережной Тараса Шевченко. Ранее газета «Ведомости» сообщила, что мэрия Москвы может разорвать инвестконтракт с ОАО «Сити» на 20-й участок. Однако, по словам Лукьянова, у ОАО «Сити» нет инвестконтракта с городом. На 20-м участке (в долгосрочной аренде) находится сейчас офис ОАО «Сити». «В ГПЗУ (градостроительном плане земельного участка) комплекс именуется многофункциональным, и у города возникли опасения, что мы построим еще 180 000 кв.м офисных площадей, которых сейчас запланировано в ММДЦ «Москва-Сити» с хорошим запасом. Мы объяснили, что строим гостиницу и апартаменты», – ответил Лукьянов.

Кому выгодно?
Из проекта «Москва-Сити» убрано много офисных площадей и выставочный комплекс. От этого, если рассматривать рыночную ситуацию, пользу получает в первую очередь Центр международной торговли на Краснопресненской набережной (подробнее см. «От развития «Москва-Сити» выигрывает Центр международной торговли»).

У ЦМТ под боком огромный выставочный «Экспоцентр», он построил еще одну очередь гостиницы (апарт-отель), создавая все более комфортные условия для международного бизнеса. Впрочем, застройщики «Сити» с самого начала опасались, что «пенки» с проекта снимут те, кто успеет построиться поблизости, но пораньше. Еще в 2008 г. www.irn.ru предупреждал, что «Застройщики Москва-Сити боятся конкурентов»). Так попробовал поступить Mirax, отвоевавший у IKEA участок на Кутузовском проспекте на месте здания прачечной управления делами президента России. Недавно Mirax выставил на продажу еще и площади в бизнес-центре около Киевского вокзала (подробнее см. «Сотрудничество оказывается лучше конфликта интересов»).

В плане строительства жилья основные застройщики (даже успевшие построить пентхаусы и апартаменты на верхних этажах многофункциональных зданий) все же, скорее всего, не получат возможности серьезного расширения бизнеса.

Запрет на возведение жилья в пределах Третьего транспортного кольца вполне укладывается в русло политики мэра Сергея Собянина вслед за запретом в центре столицы на строительство офисных и торговых комплексов.

Прежняя администрация Юрия Лужкова действовала в 1990-х гг. более рыночно, например, потихоньку выкупая на протяжении многих лет пакеты акций нужных предприятий, чтобы потом, «застолбив» всю территорию в собственности города, резко начать работы по возведению ММДЦ «Москва-Сити». Однако скупить предприятия для «Москва-Сити-2» (более жилого, чем офисного района) скрытно уже не удалось: участники рынка поняли, куда ветер дует, и земля (в виде акций предприятий вдоль Хорошевского шоссе к Мневникам) резко взлетела в цене (подробнее см. «Эмбарго на строительство в центре: похоже, к лучшему»).

Осложнения
Не на пользу развитию «Москва-Сити» пойдет и последний скандал, к которому привлекла внимание газета «Ведомости». Оказывается, опосредованно значительная часть «Москва-Сити» принадлежит приснопамятной ельцинской семье. Половина башни Imperia Tower в «Москва-Сити» и половина управляющего деловым центром ОАО «Сити» принадлежат кипрской компании Valtania. Название происходит от «Валя + Таня» – имен зятя и дочери первого президента России. Валентин Юмашев, экс-глава администрации и зять первого президента России Бориса Ельцина, оказался связан со строительным бизнесом.

Основным владельцем «Сити» считается олигарх Олег Дерипаска. В отчете «Сити» за I квартал 2011 г. говорится, что 83,92% компании находится в номинальном держании его банка «Союз». Близкий к «Сити» источник говорит, что сейчас 49,58% – у Юмашева, а 34,34% – у Дерипаски. Дерипаска – зять Юмашева: он женат на его дочери Полине. Интересы Юмашева в «Сити» представляет кипрский офшор Valtania Holdings. Российское представительство Valtania возглавляет Олег Гранкин, он же председатель совета директоров «Сити».

Впрочем, о родственных связях сильных мира сего лучше прочитать в первоисточнике. Но понятно, что подобные всплывшие на поверхность вдруг скандалы либо свидетельствуют о грядущем переделе собственности, либо о желании привлечь более острое внимание к «Москва-Сити» со стороны арендаторов или инвесторов, считают аналитики www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru