Сотрудничество оказывается лучше конфликта интересов

Бывшие «заклятые друзья» – корпорация MIRAX GROUP и фирма Penny Lane Realty – запустили совместную программу «Купи офис – получи арендатора в подарок». От нее оба участника ждут высоких результатов. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», ждут, вероятно, обоснованно: в совместной акции каждый должен заниматься своим делом. Такого принципа в работе – делать только что, что умеешь, и не отвлекаться на смежные возможности – придерживаются и многие другие участники рынка.

У бизнеса, как у Великобритании, цитируя ее премьер-министра лорда Пальмерстона, «нет постоянных друзей и постоянных врагов – есть только постоянные интересы». (Впоследствии эту мысль повторили английские премьеры Дизраэли и Черчилль.)

MIRAX GROUP и Penny Lane Realty перечеркнули историю войны (многие помнят нашумевшие рекламные кампании «Буду мстить Полонскому» в 2008 г. и «Хватит мстить Полонскому» в 2010 г.) и объединились для продаж офисных помещений от 430 кв. м в бизнес-центре класса А «Европа-Building». Он расположен в достаточно престижном месте – в нескольких минутах ходьбы от ст. м. «Киевская» (ул. Брянская, д.5).

Здесь важна удобная транспортная доступность (сразу четыре ветки метро, включая Кольцевую и сообщение с деловым центром «Москва-Сити»), а также экспресс до аэропорта Внуково. Развитая инфраструктура района – от приличных кафе для рядовых сотрудников до ресторанов высокой кухни – делают данный объект еще привлекательней. Общая площадь помещений – 13 000 кв. м, из имеющихся в БЦ 14 этажей на продажу предлагается семь. «Поскольку все помещения в комплексе на данный момент сданы в аренду, у потенциального покупателя есть возможность использовать их как действующий арендный бизнес и получать стабильный доход либо расторгнуть договор аренды и использовать их по собственному усмотрению», – комментирует директор департамента недвижимости MIRAX GROUP Кирилл Маслиев.

Проект «Европа-Building» был реализован MIRAX GROUP в 2006 г. Здесь уже сложился пул арендаторов из западных и российских компаний. Средняя ставка составляет $700 (без учета эксплуатации и НДС). Именно наличие арендаторов с долгосрочными арендными контрактами – главный плюс данного предложения. По оценкам экспертов Penny Lane Realty, объект может приносить доходность 8-10% годовых. Соответственно, стоимость квадратного метра составляет $6700 - 9500 за кв. м.

«MIRAX GROUP реализует площади, приносящие ему стабильный доход, то есть искренне показывает готовность отказаться от части доходов в пользу кредиторов и покупателей, ожидающих завершения работ на других площадках, – отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. – На рынке появляется возможность приобретения площадей в современном бизнес-центре. По сути продаются уже не метры, не кирпичи, а денежный поток».

«Мы первые, кто создал совместный продукт девелопера и риелтора по реализации недвижимости с функционирующим бизнесом на подобном элитном уровне, – заключает Кирилл Маслиев. – Это очень перспективная модель сотрудничества, при которой девелопер предоставляет здание, риелтор наполняет его арендаторами и в результате образуется эффективный бизнес на продажу. Данную схему будем обкатывать и дальше – уже на новых проектах».

Каждый сверчок
В описании этого проекта содержится очень важная мысль: каждый из его участников занимается своим делом, которое ему близко и понятно. Penny Lane Realty не принимала участие в проектировании и строительстве, однако с удовольствием приложит силы в своей области – организации продаж.

Недавно об аналогичных выводах, сделанных после кризиса, рассказывал журналистам генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. По его словам, в выигрыше остались те риелторы, которые в свое время не стали пытаться начинать девелоперские проекты, вкладывая в них средства, которые в результате кризиса оказались либо потерянными, либо замороженными.

«Возник конфликт интересов, – отметил он. – Собственные проекты компании начали пытаться продать в первую очередь, а от продвижения чужих отказывались». Забегая вперед, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что потом собственные проекты у многих компаний либо кончились, либо замерли, а чужие им отдавать уже никто не хотел.

Это не было на пользу ни агентам-консультантам, «отсеченным» от всей линейки продуктов рынка, ни покупателям, искусственно вынужденным самостоятельно искать продавцов того или иного объекта.

«Мы предвидели возможный конфликт интересов, – сказал Хрусталев, – именно поэтому на некотором этапе развития мы сознательно отказались от участия в девелопменте, хотя возможностей вложить деньги было предостаточно. Мы сконцентрировались на продажах – на том, что у нас хорошо получается».

«Мы будем продавать квартиры, мы умеем это делать; мы готовы работать с девелоперами, подсказывая им, что нужно реальным покупателям, которых мы хорошо знаем, но сами мы не будем пытаться строить», – сказал глава «НДВ-Недвижимости». Правда, сотрудничество со строителями фирма готова расширять. Компания, работавшая ранее только по эксклюзивному договору, предлагает и дополнительные программы для застройщиков: управление продажами, работу по агентскому договору и реализацию небольших объемов квартир. Разработана особая программа для потенциальных инвесторов.

«Эти программы нам позволят занять большую долю рынка, – говорит Александр Хрусталев. – Во-вторых, мы расширяем ассортимент услуг для девелоперов, а значит, делаем для потенциальных партнеров работу с нами более удобной».

Аналогии
По пути концентрации на собственном деле в свое время пошел и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Тогда, также предвидя возможный конфликт интересов, он отказался от разворачивания такого направления бизнеса, как организация купли-продажи квартир или других объектов недвижимости. «Если бы мы решили сами торговать недвижимостью, то выводы наших аналитиков могли бы зависеть от необходимости убедить рынок в правильности покупки именно наших объектов. Мы предпочли остаться независимыми аналитиками», – говорит руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко.

Его слова подтверждают выводы статьи журнала Forbes (октябрь 2005, № 10 (19) «Признанный метр». «Анализировать московский рынок недвижимости пытаются многие. Но индустриальным стандартом стал только «Индекс стоимости жилья», придуманный Олегом Репченко, – говорится в статье Александра Сазонова. –…Олег Репченко принципиально не занимается ни продажей квартир, ни управлением офисами», – писал Forbes.

Для сравнения: в деловой газете «Ведомости», чтобы избежать конфликта интересов, журналистам, пишущим о каком-то сегменте рынка, запрещено владеть акциями компаний, которые работают на этом рынке. То есть хочешь писать про нефтяную отрасль – продай акции «Газпрома» или «ЛУКОЙЛА», если, конечно, они вдруг у тебя есть. И это, в общем, справедливо, считают аналитики www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru