Рынок новостроек Подмосковья в 5-30 км от МКАД в 2009 - 2011 гг.

В каких городах растет объем предложения, а цены падают, и почему?

В последние годы около 50% всех подмосковных новостроек возводятся в радиусе 5-30 км от МКАД. Хотя Подмосковье средней удаленности остается лидером по объемам строительства в Московском регионе, здесь происходят изменения в рейтинге наиболее застраиваемых населенных пунктов. Еще два года назад лидерами по количеству предлагающихся на продажу новостроек были Подольск и Московский. Но с I квартала 2009 г. по I квартал 2011 г. суммарная доля рынка этих городов сократилась с 24% до 13%. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главной причиной стало ограниченное число новых проектов по строительству жилья в этих городах. Напротив, за последние два года произошло существенное увеличение доли рынка новостроек в Лобне и Ленинском районе: с 3,5% в I квартале 2009 г. до 13% в I квартале 2011 г. Это стало следствием активного развития проекта в Лобне, реализация которого началась до кризиса (мкр-н «Катюшки»), и выходом на рынок нового крупного жилого комплекса в Ленинском районе (мкр-н «Солнцево-Парк»).

Рынок новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности характеризовался оживлением спроса в 2010 г. По итогам года общее количество домов, которые были проданы и в отдельных случаях сняты с реализации, оказалось почти в два раза больше, чем в 2009 г.: 167 против 85 объектов. Это в свою очередь привело к активизации застройщиков, и количество новых проектов резко возросло: с 84 в 2009 г. до 157 в 2010 г. Напомним, что схожие тенденции отмечались и в городах-сателлитах, о чем подробнее см. в статье «Ближнее Подмосковье: за 2010 г. количество новых проектов увеличилось вдвое».

Однако в целом по итогам последних двух лет количество новых проектов оказалось близким к числу распроданных домов и снятых с реализации объектов, поэтому общее количество новостроек в I квартале 2011 г. практически не изменилось по отношению к I кварталу 2009 г.: 331 против 342 домов. Об этом свидетельствуют результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009 - 2011 годы. Сравнительный анализ».

Тем не менее следует отметить существенную динамику количества новостроек в ряде городов и районов Подмосковья в 5-30 км от МКАД. В Подольске, который долгое время лидировал по объемам строительства многоквартирного жилья среди населенных пунктов Подмосковья средней удаленности, количество новостроек в продаже уменьшилось более чем в два раза: с 53 в начале 2009 г. до 24 в начале 2011 г. Это обусловлено тем, что за последние два года число новых проектов оказалось в четыре раза меньше количества ушедших с рынка домов.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», существенное сокращение числа новостроек за последние два года зафиксировано и в г. Московский: с 29 до 20 объектов. Это связано с тем, что застройка наиболее крупных жилых проектов в этом городе подходит к концу (мкр-н Юго-Западный и ЖК «Град Московский»), и количество предлагающихся на продажу объектов уменьшается по мере реализации квартир.

В то же время на рынке новостроек Подмосковья средней удаленности есть примеры новых проектов, которые вышли на продажу в течение последних двух лет. К наиболее крупным относится мкр-н «Солнцево-Парк», расположенный возле дер. Пыхтино Ленинского района на 8 км Боровского шоссе. В I квартале 2011 г. здесь предлагалось 14 корпусов. Подробнее об этом www.irn.ru писал в статье «Рынок новостроек Москвы и Подмосковья: итоги 2010 г.».

Кроме того, в последние два года в Подмосковье в 5-30 км от МКАД активно развивались проекты, реализация которых началась до кризиса. В качестве примера можно назвать мкр-н «Катюшки» в г. Лобня, застраивающийся панельным жильем. Согласно маркетинговым исследованиям, если в I квартале 2009 г. в этом жилом комплексе предлагалось на продажу шесть корпусов, то к I кварталу 2011 г. их количество возросло до 16.

Существенное увеличение числа панельных домов на рынке новостроек Лобни привело к падению средней стоимости 1 кв. м первичного жилья почти на 19%: с 66 800 руб. в начале 2009 г. до 53 900 руб. в начале 2011 г. Второй причиной сокращения среднего уровня цен на новостройки в Лобне стало снижение стоимости квартир в ряде монолитно-кирпичных объектов.

По данным www.irn.ru, отрицательную коррекцию цен продемонстрировали также Подольск, Пушкино и Балашиха, где за последние два года средняя стоимость метра в новостройках снизилась на 17-19%. Однако в остальных населенных пунктах стоимость первичного жилья практически не изменилась. Поэтому в целом по Подмосковью уровень цен на новостройки снизился незначительно: с 63 000 до 58 000 руб./кв. м, или с 4,2 до 3,9 млн руб. за квартиру.

Более подробную информацию о динамике цен в новостройках Подмосковья, а также прогноз стоимости жилья для различных населенных пунктов Московской области и рекомендации по оптимальной политике продаж и продвижения жилых объектов аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных исследований и консалтинга.

Смотрите также:

Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>