Картина маслом: офисы. Весна – 2011. Часть I.

В I квартале 2011 г. рынок офисной недвижимости продолжил восстановление по основным показателям, таким как доля вакантных площадей и показатели объема поглощения, свидетельствуют исследования компаний – консультантов в области коммерческой недвижимости. Такого развития событий следовало ожидать, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Предпосылки этого были заложены еще в первой половине 2010 г. на фоне общей стабилизации российской экономики. Плавный рост ставок аренды не был неожиданностью, а вот снижение цен на выставленные на продажу объекты таковой стало.

«В целом ситуация на офисном рынке в Москве стабилизировалась и наблюдается постепенный рост спроса и ставок аренды. Рост спроса заметен как на помещения с премиальным местоположением, так и на качественные объекты, более удаленные от центра города. Хотя первый квартал традиционно не показал высокой степени активности на рынке недвижимости, это является нормальной ситуацией для начала года», – считает заместитель директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Михаил Иоаннесянц.

Кризис и связанные с ним приостановки строительства объектов привели к сокращению объема ввода нового предложения. Это отразилось на объеме предложения бизнес-центров, введенных в эксплуатацию за первые три месяца 2011 г. Однако, по мнению специалистов компании ASTERA (в альянсе с BNP PARIBAS REAL ESTATE), спрос на офисные помещения продолжал оставаться стабильным (интерес для арендаторов представляют наиболее привлекательные объекты с качественной технологической и географической составляющей).

Предложение
Согласно отчету Knight Frank, в I кв. 2011 г. наблюдалось продолжение большинства трендов, обозначившихся на рынке в посткризисном 2010 г.

Сохраняются низкие темпы прироста офисных площадей: в I кв. было введено 240 000 кв. м площадей класса A и B, что практически равно аналогичному периоду 2010 г. и на треть меньше, чем в последние три месяца прошлого года. Сокращение нового предложения в меньшей степени затронуло сегмент офисов класса B, в том числе по причине более коротких сроков реализации проектов в случае реконструкции, период которой значительно короче нового строительства.

Таким образом, новое предложение по-прежнему прирастает медленными темпами, которые установились в начале 2009 г. Причиной этой ситуации стало сокращение финансирования в 2008 - 2009 гг., а также снижение уровня спроса: в новых условиях собственники зачастую были вынуждены приостанавливать проекты или замораживать их.

Спрос и поглощение
Сокращается разрыв между вводом в эксплуатацию новых площадей и поглощением, отмечают в Knight Frank. В сегменте класса А спрос практически сравнялся с новым предложением. В классе B поглощение остается ниже ввода новых площадей, но этот разрыв постепенно сокращается и сейчас составляет 40% против 45% в прошлом квартале.

Поглощение за первые три месяца 2011 г. составило около 160 000 кв. м. Спрос снизился на 35% по сравнению с уровнем прошлого квартала, однако это является нормальным для неактивного периода начала года и его величина сопоставима со спросом в I квартале 2010 г.

По расчетам компании S.A. Ricci/King Sturge, объем арендованных и купленных площадей за первый квартал 2011 г. составил 170 000 кв. м, а объем поглощения даже превысил показатель аналогичного периода 2010 г. на 16%.

Что касается активности компаний, распределенной по секторам экономики, по сравнению с 2010 г. тенденция остается прежней: спрос на качественные офисы класса А и В+ формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные холдинги, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные корпорации.

Коммерческие условия
По данным ASTERA, в этой ситуации уровень вакантных площадей начал плавное сокращение в объектах класса А и сделал небольшую корректировку в сторону уменьшения в объектах класса B. Этот факт подстегнул рост ставок аренды, который в среднем по Москве за I квартал 2011 г. составил 5,5%.

Согласно Knight Frank Research, 2011, за прошедший квартал арендные ставки показали рост 5% в классе А и 2% в классе B. Наибольший рост (7-10%) был заметен в сегменте помещений, расположенных внутри Садового кольца.

Уверенно растущий спрос на качественные офисные площади, особенно в районах Садового и Бульварного кольца, повысил ставки аренды в среднем на 6% для офисов класса А и В+ в этих зонах. Основным фактором, вызывающим значительные колебания цены внутри одного класса, является территориальное месторасположение объекта. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%, по расчетам S.A. Ricci/King Sturge.

Эксплуатационные расходы для офисных зданий класса А составляют в среднем $135 за кв. м в год. Для объектов класса В+ средняя ставка равна $125, для класса В– $100. В среднем ставка эксплуатационных расходов выросла на 5-7% по сравнению с четвертым кварталом 2010 г.

Интересы бизнеса, заставляющие компании расширяться и занимать более просторные площади, позволяют владельцам бизнеса постепенно поднимать ставки и даже понемногу «закручивать гайки» в договорах аренды. Выступая недавно перед журналистами, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов среди основных итогов I квартала выделил главную тенденцию: постепенный возврат к рынку арендодателя. Они привел в пример два фактора, указывающие на это: появление в новых договорах аренды ежегодной индексации ставок (на 5-10%) и пересмотр арендных ставок по ранее заключенным договорам в сторону повышения. Кроме того, нарастающий дефицит помещений с отделкой указывает на нежелание собственников идти на дополнительные затраты ради привлечения клиентов.

Офисы на продажу дешевеют
А вот в сегменте купли-продажи офисов ситуация, как ни парадоксально, складывается, похоже, обратная. Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2011 г.

В марте объем предложения продолжил рост: количество объектов коммерческой недвижимости выросло на 11%, а их суммарная площадь – на 13%. Оптимистические ожидания по росту цен в недвижимости не оправдались, и в марте специалисты RRG наблюдали коррекцию практически во всех сегментах рынка.

Всего в марте на продажу было выставлено 1506 объектов коммерческой недвижимости различного назначения общей площадью 3,158 млн кв.м. и общей стоимостью $12 261 млрд. Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (27%), торговые помещения (13%) и помещения свободного назначения (10%).

Объем предложения офисов на продажу в марте вырос на 11% по количеству и на 13% по общей площади. Всего в офисном сегменте в марте к продаже предлагалось 658 объектов общей площадью 1,592 млн кв. м и общей стоимостью $7,46 млрд (217 объектов – внутри Садового кольца и 441 – за его пределами).

Объем предложения офисов в центре вырос по сравнению с последним месяцем зимы на 10% по количеству и на 17% – по общей площади. Объем предложения офисов за пределами центра увеличился на 11% по количеству, и на 12% по общей площади.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре снизилась на 7%, до $8431 за кв. м, что произошло за счет снижения цен по всем группам объектов, в том числе и тем, которые экспонируются уже продолжительное время. Снижение, по данным RRG, наблюдалось по следующим объектам: на Цветном бульваре (5260 кв. м, с $12 323 до $10 779 за кв. м), на Мясницкой ул. (8000 кв. м, с $8500 до $7725), на Земляном Валу (10 500 кв. м, с $9273 до $8257) и на Арбате (23 000 кв. м, с $8500 до $6174). По всей видимости, в данном случае наблюдается «отскок» после роста последних месяцев: ценовые ожидания продавцов не оправдались и они готовы идти на уступки.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового кольца в марте снизилась на 5%, до $3657 за кв. м. Однако это снижение, в отличие от помещений в центре, было обусловлено исключительно выводом в марте на рынок крупных и дешевых объектов: на ул. Талалихина (12 456 кв. м, $1241 кв. м), на Рязанском пр-те (13 089 кв. м, $1933 за кв. м), на Бакунинской ул. (16 610 кв. м, $1385 за кв. м), на Варшавском ш. (22 000 кв. м, $2143 за кв. м) и на Бережковской наб. (37 000 кв. м., $2600 за кв. м).

О крупнейших сделках, перспективах развития рынка офисной недвижимости, прогнозах экспертов на будущее можно будет прочитать во второй части этой статьи на www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru