Картина маслом: торговая недвижимость. Весна-2011, часть II – стрит-ретейл

Судя по экспертным отчетам о развитии рынка торговой недвижимости в 2010 г. – первом квартале 2011 г., операторы испытывают нарастающий оптимизм, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Насколько он оправдан – покажет время, но определенные положительные сигналы есть.

В первой части статьи «Картина маслом»: торговая недвижимость. Весна-2011» портал www.irn.ru уже писал, что на рынке постепенно снижается доля вакантных площадей в торговых центрах, возобновляется строительство замороженных объектов. Но наиболее внушительные результаты показал стрит-ретейл.

По данным участников рынка, объем сделок купли-продажи вырос, инвесторы рассматривают приобретение целого пула объектов. Активировались игроки и в сегменте аренды. Февраль ознаменовался войной сотовых операторов «Евросети» и «Связного» за помещения, отмечают в Penny Lane Realty. Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора и общепита в поиске помещений в основных торговых коридорах. В результате в ЦАО растет дефицит предложения качественных объектов. В спальных районах ситуация обстоит не так остро, так как предложение практически не ограничено.

Рост арендных ставок в этом сегменте составил 30% по сравнению с концом 2010 г. Таким образом, ставки варьируются в пределах $3000 - 7000 за кв. м в год в ЦАО, в спальных районах $1500 - 3000 за кв.м в год. Стоимость квадратного метра в сделках купли-продажи в центральной части города составляет $15 000 - 23 000 за кв.м, в спальных районах $4500 - 9000 за кв.м. Необходимо отметить, что цена квадратного метра в спальных районах у метро может достигать $15 000 - 20 000 за кв.м за счет активного пешеходного трафика.

Для справки: по данным Мосгорстата, общий объем оборота розничной торговли в Москве за январь-сентябрь 2010 года составил 2042,8 млрд руб., что в сопоставимых ценах больше, чем за январь-сентябрь 2009 года на 5,7%. Оборот торгующих организаций за первые девять месяцев 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 6,3%; продажа товаров на вещевых,  смешанных и продовольственных рынках возросла на 3,3%. Объем продажи продовольственных товаров увеличился на 7,2%, непродовольственных товаров – на 4,1%, отмечают в компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» (в ассоциации с CB Richard Ellis).

«Активность инвесторов на рынке также возросла: становятся ощутимы последствия запрета строительства торговых центров в пределах ТТК», – отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. По его мнению, инвесторы проявляют заинтересованность в приобретении целых групп объектов стрит-ретейла. Среди наиболее активных желающих – предприятия общепита и банки.

Торговые коридоры
Данные аналитиков разных компаний по средним ставкам аренды сильно отличаются друг от друга, однако большинство экспертов сходится во мнении, что оживление рынка продолжается. Постепенно цены найма площадей и другие условия работы арендаторов приближаются если не докризисному, то к близкому к нему уровню, а некоторые аналитики предсказывают восстановление его еще до конца года.

Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ретейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 г., пишут специалисты Praedium Oncor International. Чего нельзя сказать, по их мнению, об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 г.

Интересную тенденцию заметили специалисты компании Astera (в ассоциации с BNP Paribas Real Estate). По статистике реально проведенных сделок этой фирмы, ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5 - 2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Также можно отметить, что арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 месяцев).

Сегментарная активность
Начало года ознаменовалось оживлением на рынке консалтинга. «Структура заказов кардинально меняется, – говорит Алексей Могила. – Небольшой поток запросов на оценку объекта в кризисные годы сменился заданиями на разработку и корректировку концепций торговых центров, а также комплексное развитие территорий. Через два года отсутствие строительства торговых центров будет весьма заметно, и за счет более реалистичного подхода к проектам этот пробел удастся максимально нивелировать».

Девелоперские компании, специализирующиеся на строительстве жилья экономкласса, перестали относиться к коммерческим помещениям как к нелюбимой падчерице и готовы на этапе строительства привлекать консультантов для корректного проектирования и использования нежилых помещений. Консультанты Penny Lane Realty применяют технологии, используемые при сдаче торговых центров, в том числе и региональных, к работе с комплексами помещений (встроенно-пристроенными, отдельно стоящими зданиями) в спальных районах города. Пилотным проектом стала реализация помещений в районе Кожухово. В качестве арендаторов и покупателей были привлечены спортивный клуб, банковские офисы, продовольственные магазины и операторы общепита. Единый подход позволил корректно подойти к освоению площадей, и уже в ближайшее время жители района почувствуют перемены. Девелопер в свою очередь быстро получил не только финансовые потоки от эффективной реализации помещений, но и положительный социальный эффект.

Но «топовыми» арендаторами в главных торговых коридорах столицы выступают предприятия общепита и розничные отделения банков. Замыкают «тройку лидеров» операторы розничной торговли одеждой и обувью. Такие данные приводит консалтинговая компания RRG по итогам собственного полевого исследования состава арендаторов самого дорогого сегмента коммерческой недвижимости.

Была определена сформированная структура спроса на помещения в основных торговых коридорах в пределах Садового кольца, у центральных станций метрополитена, а также «торговых» участках основных магистралей – всего несколько десятков улиц. Суммарно было подсчитано более 4700 торговых помещений.

Почти четверть – 24% – помещений занимают предприятия общепита различного профиля. Среди них примерно половина – это кафе, около 40% – рестораны, остальное занимает формат фастфуда.

Почти 12% помещений заняты отделениями банков, ориентированными на обслуживание физических лиц. Почти столько же – магазинами, предлагающими одежду и обувь. Далее – предприятия сферы услуг, а также различные магазины, в том числе продуктовые, салоны сотовой связи, ювелирные и магазины бытовой техники. Достойную долю занимают салоны красоты и парикмахерские (4%). Примечательно, что аптеки в этом рейтинге оказались за пределами первой десятки, составляя лишь 3,3% от всех арендаторов.

«Такие результаты вполне понятны, – поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – В рестораны или ювелирные магазины люди часто заходят спонтанно. Поэтому для них принципиально важны высокий трафик, большие витрины, хорошая видимость. В аптеку же покупатели чаще идут целенаправленно. Соответственно, владельцам аптек нет необходимости переплачивать за рекламную составляющую витрин или расположение на первой линии домов. Банки одновременно обеспечивают и удобство для целевого посетителя, и великолепную рекламную составляющую. Но понятно, что основные торговые коридоры работают на «дневное» население центра (работники офисов, туристы и т.д.), которое в 3-4 раза выше «ночного» населения, здесь проживающего. Поэтому общепит, банки и другие услуги в первую очередь востребованы не «местными» жителями. В этом и есть мощнейший потенциал центра столицы».

Эксперты отмечают изменение состава арендаторов по мере удаления от центра, а также изменение структуры, связанное с особенностями отдельных торговых коридоров. В центре и престижных районах западной части центра, а также в начале основных магистралей (например, Комсомольского, Ленинского и Кутузовского проспекта) преобладают дорогие магазины и рестораны. На менее престижных восточном, юго-восточном, южном направлениях, как и в отдаленных районах, большую часть помещений занимают магазины одежды среднего сегмента, электроники и бытовой техники, мебельные магазины, а также рестораны, но пониже уровнем.

Отдельные центральные улицы, традиционно считающиеся «торговыми» (например, Столешников переулок), практически полностью «заняты» магазинами известных мировых брендов. В то же время на Садовом кольце на первой линии домов «первое место» занимают банки – здесь насчитывается более 140 помещений, что составляет почти 20% от всех объектов стрит-ретейла на этой улице.

«Садовое кольцо – особая центральная улица, – говорит Денис Колокольников. – Здесь высокий автомобильный трафик, но он не является туристическим местом или местом для прогулок жителей города. Поэтому поток посетителей магазинов или ресторанов здесь не особенно велик. Зато для размещения отделений банка и предприятий услуг это место представляется оптимальным, поскольку сюда клиентам легко подъехать».

О банках поподробнее
Банки вообще всерьез стали атаковать стрит-ретейл. Хотя и не всегда удачно: например, несколько месяцев назад закрылось маленькое отделение одного из банков на ул. Орджоникидзе (впрочем, в двух минутах пешком расположен его же крупный офис). Объявление на стене о сдаче помещения в аренду провисело всего пару недель, сейчас в нем идет ремонт, но сведений о новом арендаторе порталу www.irn.ru получить не удалось.

Операторы  банковского сектора очень активно рассматривают объекты для размещения дополнительных офисов, оказывающих услуги физическим лицам. Только Penny Lane Realty ведет поиск помещений для пяти финансово-кредитных организаций, развивающих розничное направление. Среди них «Сбербанк», «Русский стандарт», «РосЕвроБанк», Raiffeisenbank  и «Авангард». В основном банки заинтересованы в покупке недвижимости. Аренда рассматривается реже, договоры заключаются на срок не менее пяти лет.

Высокую активность операторов банковского сектора эксперты Penny Lane Realty связывают с заявлениями ряда иностранных банков, таких как Barclays и HSBC, о закрытии розничных проектов в России. Эти операторы обладают премиальными отделениями в лучших торговых коридорах столицы. «Их офисы на Кутузовском проспекте, Петровке, Дмитровке и Никитской весьма привлекательны для целого ряда банков, в связи с этим ожидается небольшая ценовая война при их освоении, что может принести сверхприбыли владельцам помещений», – говорит Алексей Могила.

Размер запрашиваемой площади колеблется в пределах 100 - 400 кв.м. Объект должен находиться на первой линии домов, в местах с активным пешеходным трафиком – около метро или офисных и торговых центров, в некоторых случаях приветствуется расположение поблизости офисов банков-конкурентов.

Бюджет покупки зависит от политики банка в этом направлении: кто-то имеет жесткие ограничения, например, не более $20 000 за квадрат; для кого-то вопрос цены стоит на втором месте: главное – занять хороший объект. Стоимость квадратного метра в центральной части города составляет $15 000 - 23 000 за кв. м, в спальных районах $4500 - 9000 за кв. м. Но и в спальных районах цена квадратного метра у метро может достигать $15 000 - 20 000 за счет громадного пешеходного трафика. Стоимость квадратного метра в Московской области варьируется в пределах $1500 - 3500 за кв. м. Однако и эта цена может  быть выше, если помещение расположено в городах ближнего Подмосковья или уже оборудовано под нужды банковского офиса. Арендные ставки варьируются в пределах $1500 - 3000 за кв. м в год в Москве, в области – $250 - 500 за кв. м в год.

«Итоги первого квартала демонстрируют устойчивую положительную динамику на рынке торговой недвижимости, – резюмирует Алексей Могила. – Мы ожидаем, что рынок в этом году выйдет на докризисные показатели. Дефицит качественных помещений и активизация игроков на рынке приведут к новым ценовым рекордам». 

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru