Картина маслом: загородная недвижимость - весна 2011. Часть III. Участки без подряда

Готовый продукт – вот, что ищут покупатели загородной недвижимости, и не только в элитном сегменте, но и в ценовой категории экономкласса. Неудивительно: долгострои и недобросовестные девелоперы хорошо поспособствовали подобному движению интересов потребительских предпочтений. Но все равно дешевизна участков без подряда не оставляет не самых богатых покупателей равнодушными.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал на прошлой неделе о других сегментах загородного рынка (см. ««Картина маслом»: загородная недвижимость – весна 2011 (Часть I. Элитное)» и ««Картина маслом»: загородная недвижимость – весна 2011 (Часть II. Дачи)». Специалисты портала www.irn.ru попытались посмотреть на рынок через призму отчетов и исследований компаний, которые активно занимаются продажами.

На рынке загородной недвижимости за последнее время наблюдался рост спроса на коттеджи, находящиеся на завершающей стадии строительства. Проекты с готовностью более 70% уже больше года являются фаворитами среди покупателей загородных домов, отмечают специалисты RODEX GROUP.

По их оценкам, довольно остро ощутим дефицит готовых и уже практически сданных проектов – по подсчетам специалистов, спрос превышает предложение в среднем в 1,5 раза. Доля готовых объектов на рынке уменьшается, застройщики не выпускают новые проекты. Анонсируемые новинки являются зачастую проектами, пережившими реконцепцию в сторону удешевления продукта.

Земельный рынок показывает небольшой спад по сравнению с осенью 2010 г. – спрос на участки без подряда сократился на 11%. Есть несколько причин, объясняющих подобный спад: обманы покупателей участков без подряда участились, к тому же недавно обсуждаемые экспертами риски приобретения «шанхаев» подтвердились – арест земель поселка «Серебряная подкова». И без того сомнительная инвестпривлекательность «шанхаев» уже не видится покупателям в ярком солнечном свете, когда они начинают думать о судебных тяжбах или долгостроях вокруг своей собственности, указывают в RODEX GROUP.

С точки зрения оптимистов
В RODEX GROUP вспоминают слова историка Франсуа Гизо: «Мир принадлежит оптимистам, пессимисты – всего лишь зрители».

В 2011 - 2012 гг. участки без подряда, расположенные более чем в 70 км от Москвы, будут прибавлять в цене 30-40% ежегодно. Такой вывод сделан по результатам совместного исследования загородного рынка, проведенного девелоперскими компаниями Uniparx Service и Vesco Consulting.

«Цена будет постоянно увеличиваться, поскольку в действующих проектах постоянно повышается степень готовности, что напрямую сказывается на уровне цен, – отмечает коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко. – В то же время рынок участков без подряда формата «поле в поле» постепенно уходит, и новые проекты такого типа будут выходить все реже, и уже на более высокой стадии развития. Девелоперы теперь, как правило, стараются продумать концепцию, а не предлагать просто «голую» землю». Мало кто из клиентов готов вкладывать денежные средства «в воздух».

В сегменте участков без подряда основной спрос будет приходиться на те поселки, где одновременно с заключением договора купли-продажи покупатели получат готовые или почти готовые инженерные коммуникации, а также возможность оформить право собственности.

Предпочтения дешевому
Зимой и весной, по данным RODEX GROUP, покупатели останавливали свой выбор на объектах класса эконом плюс. Хотя постепенно увеличилась средняя площадь приобретаемых загородных домов. От 90 кв.м – в 2009 г. и 120 кв.м – II кв. 2010 г., до 140 кв.м  в конце III кв. 2010 г. В начале 2011 г. средняя площадь приобретаемого домовладения составила 160 кв.м. Подобная тенденция по улучшению жилищных условий продолжится благодаря положительным настроениям покупателей и хорошему новостному фону, но при условии отсутствия каких-либо новых экономических потрясений и коллапсов.

Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», проведенному специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» во второй половине 2010 г. (и серии статей по итогам этого исследования в начале года), в 30-километровой зоне от Москвы отмечалось уменьшение средней площади участков: с 21,3 до 18 соток (или на 16%). Это стало следствием выхода на рынок новых проектов с небольшими участками – в среднем по 14,5 соток. Дело в том, что более половины новых поселков, которые поступили на продажу во второй половине 2010 года, расположены на так называемых менее престижных направлениях (северо-восточные, восточные, юго-восточные и южные шоссе). Покупателями земли здесь в основном являются менее состоятельные люди, чем те, кто приобретает участки без подряда на традиционно престижных направлениях (юго-западные, западные, северо-западные, северные шоссе). Поэтому девелоперы поселков, расположенных на менее престижных направлениях, предлагают меньшие по площади и соответственно более доступные по цене земельные участки.

Повышение стоимости на готовые и объекты, находящиеся на стадии готовности более 70%, не заставит себя ждать и составит в среднем 2-5% ежемесячно, но в зависимости от проекта, его месторасположения и т.п., считают в RODEX GROUP. Появившиеся осенью единичные частные инвесторы почувствуют себя более раскованно: интерес с их стороны к загородным проектам можно наблюдать уже сейчас, но сделки с их участием станут ощутимо видны в апрельских цифрах.

Во время кризиса
Во времена после кризиса более 70% запросов клиентов на рынке загородной недвижимости приходятся на участки без подряда, считают в Vesco Consulting. В посткризисный период этот сегмент загородного рынка рос быстрее всего. По сравнению с III кварталом 2008 г. по итогам III квартала 2010 г. продажи земельных участков выросли в четыре раза. Если говорить о годовых показателях, то 2008 г. в Подмосковье было продано 2200 участков без подряда, в 2009 г. – 6400, а в 2010 г. – 12 200.

В то же время произошло резкое снижение средней суммы сделки: во-первых, это объясняется месторасположением, а во-вторых, увеличением числа проектов на начальной стадии готовности. Отсутствие подведенных инженерных сетей, инфраструктурного комплекса, удаленность от столицы позволили установить низкие цены на участки. В итоге участок без подряда на строительство после сентября 2008 г. можно было купить даже по $500 за сотку.

Но уже сейчас даже участки без подряда начинают прибавлять в стоимости. Средний рост цен в поселках без подряда за период январь-март 2011 г. составил 3-5%. Таковы выводы аналитиков девелоперской компании «Красивая Земля» по итогам первого квартала 2011 г.

По их данным, примерно в 70% поселков цены за этот период не изменились. В отдельных проектах земля подешевела, но в ряде других поселков девелоперы в феврале-марте, наоборот, зафиксировали приток покупателей и подняли цены на 3-10%. «Большинство случаев снижения цен наблюдалось в январе, а повышения – в марте», – отмечают в компании «Красивая Земля».

Что же касается распределения спроса в зависимости от расстояния от МКАД, то около 60% приходится на участки в зоне так называемого среднего Подмосковья – в 30-70 км от МКАД. Остальной спрос примерно одинаково распределен между ближним Подмосковьем и дальним.

Еще одна тенденция – в Подмосковье стало меньше инвестиционных сделок, отмечают в компании. Если еще год назад в первые три месяца реализации проекта продавалось около 15% участков в поселке, то сейчас этот показатель не превышает 8%. С другой стороны, растет доля сделок с участками на последних стадиях проектов. Люди перестали верить в обещания застройщиков - пока они не увидят готовый продукт, который можно «пощупать», они не будут расставаться с деньгами так легко, как прежде, считают аналитики портала www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru