Картина маслом: загородная недвижимость – весна 2011. Часть I. Элитное жилье

Несмотря на любые кризисы, сейчас в каждый момент времени в Москве есть примерно 100 человек, ищущих загородные особняки стоимостью более $5 млн. Об этом на прошлой неделе заявил генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Число людей, подыскивающих коттедж ценой от $1 млн, еще больше, говорят специалисты компании.

Много это или мало? Не очень много, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Это прибавляет рынку всего $500 млн окупленных инвестиций. Минимальный порог для освещения сделки ведущими бизнес-изданиями вроде «Ведомостей» или «Коммерсанта» составляет примерно $100 млн. Аналогия – пара масштабных бизнес- или торговых комплексов. Но при условии: в центре столицы. Теперь новым проектам туда дороги нет, а Подмосковье – почти безгранично.

В деревню, в глушь…
На прошлой неделе аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» много писал об элитном сегменте жилья в Москве (см. статьи «Картина маслом»: элитное жилье – весна 2011», «Элитный рынок затих, но жив: и в США, и в России»).

Спрос на элитную недвижимость периодически перетекает из городского ареала в загородный и наоборот. Понятно, что загородный рынок как наименее ликвидный должен воспрянуть после кризиса в последнюю очередь, хотя первые признаки оживления уже наступают.

Как заявил перед открытием «Showroom загородной недвижимости» руководитель департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков, еще в самом начале года, несмотря на ожидание традиционного январского застоя, было рекордное количество клиентов, высокая концентрация звонков и показов в третьей декаде месяца.

«Глухие» месяцы – декабрь, январь – оказались лучше, чем июнь-июль прошлого года», – сказал он.

Тенденция активизации покупательского интереса, которая проявила себя в январе, укрепляла позиции в феврале. По словам Цветкова, большинство застройщиков понимают, что они должны располагать достаточным количеством средств, чтобы без привлечения денег клиентов довести новый проект до финальной стадии строительства. Как следствие, девелоперские структуры развиваются в симбиозе с инвестфондами, крупными сырьевыми холдингами, банками.

В результате количество сделок, заключенных в марте, было высоко, однако эти сделки зарождались в январе-феврале, подчеркнул он.

Политическое влияние
Но возник новый фактор: мэр Москвы Сергей Собянин запретил строительство новых офисов и торговых комплексов в центральной части столицы. Почему-то многие участники рынка недвижимости перенесли влияние этого момента и на рынок жилья. Хотя должно быть понятно, что реконструировать ветхое жилье –надо, сносить аварийное – надо, а в какие проекты эти действия разовьются – не только застройщики, но и мэр вместе с руководителями стройкомплекса еще не знают (подробнее см. статьи «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?» и «Эмбарго на строительство в центре: похоже, к лучшему»).

Тем не менее запрет психологически роль сыграл.

По мнению аналитиков Knight Frank, интерес части покупателей сместится с московского рынка на рынок загородной недвижимости в Подмосковье. В качестве альтернативы столичному элитному рынку уже давно выступает ближнее Подмосковье, в особенности Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, именно на этих направлениях ожидается рост спроса. Что касается Рублево-Успенского шоссе, то спросом будут пользоваться коттеджные поселки на расстоянии до 15 км от МКАД. Новорижское шоссе будет востребовано даже на большем удалении от МКАД, т.к. его пропускная способность одна из лучших в Подмосковье. Здесь, в качестве альтернативы столичному жилью могут выступать поселки и до 20 км от МКАД.

Обещаниям не верят
По прогнозам экспертов Knight Frank, положительная динамика роста цен на загородном рынке Подмосковья, наметившаяся в 2010 г., укрепится, и ожидаемое годовое увеличение средней стоимости может составить 5-10% к концу 2011 г. Однако рост стоимости будет происходить только в наиболее ликвидных объектах. Это относится к расположенным на небольшом отдалении от города готовым коттеджным поселкам (как первичного, так и вторичного рынка) и первичным поселкам на завершающей стадии строительства.

Об этом же говорили эксперты Penny Lane Realty: обладающим высокими бюджетами людям нужны не обещания, им нужны готовые дома под ключ. За «воздух» платить больше никто не хочет.

Причины
Загородная недвижимость в основной массе все еще переоценена, говорит Цветков. Она просто не продается. Единственное действенное лекарство в данной ситуации – снижение цены. (Это на примере московских элитных квартир описывалось в статьях «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья» и «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион» на www.irn.ru.)

Выход новых проектов, предполагающих стройку, которые связывали с началом весны, в массовом порядке не случился. Те из девелоперов, кто «выжил», размораживают проекты, говорит эксперт, делают реконцепцию старых («Павловские озера», «Баден Хиллз», проекты группы «Конти» и др.).

Отсутствие спроса не разгоняет цену вверх, а минимальная ценовая динамика лишает клиента азарта и оптимизма. В результате потенциальные покупатели бродят по рынку и не могут найти себе по душе и карману подходящего варианта. Но…

Возникает «но…», которого не было до кризиса. Цены на дорогие объекты не растут. Но и не падают… Так, снижаются иногда. Покупатели смотрят объекты и задумываются: а что же совсем придется по душе? Над ними не довлеет пресс высокого спроса и взлетающего уровня цен, риелтору уже сложно пытаться говорить,  что, «если не купить сейчас, через час объект может уйти».

Можно ведь еще посмотреть поселки, можно съездить в шоу-рум в ТЦ «Времена года», еще прицениться. А глядишь, и скидки вытребовать. Или найти именно тот особняк или коттедж, который придется полностью по сердцу.

И вот здесь «фишки» в виде дополнительной инфраструктуры, похоже, имеют преимущество.

Статус и интересы
Агентство Bon Ton Realty приступило к реализации домов в клубном поселке «Целеево» в формате hobby realty, на Дмитровском направлении. Он расположен на территории 18-луночного гольф-поля, которое было спроектировано гольфистом Джеком Никлаусом. Помимо поля для гольфа в Клубном поселке «Целеево» находится поло-клуб. Здесь древней «игрой королей» могут заниматься как начинающие, так и профессионалы. А в зимнее время года можно покататься на горнолыжных склонах различных уровней сложности, а после этого отдохнуть с семьей и друзьями в ресторане с каминным залом.

В поселке всего 14 домовладений. «Если в начале 2000-х годов делалась ставка на lifestyle realty – создание комплексов объектов недвижимости для людей, имеющих единый социальный статус и схожий набор ценностей, то сейчас будущее за таким форматом недвижимости как hobby realty, – комментирует Екатерина Симонова, генеральный директор агентства Bon Ton Realty. – Этот формат предполагает более серьезную концептуальную составляющую, это образ жизни людей, имеющих схожие элитарные увлечения: гольф, поло, яхтинг».

Первый коттеджный поселок с развитой спортивной инфраструктурой появился на рынке в 2006 г. Теперь число таких поселков в 30-километровой зоне вокруг столицы достигло семи, и все они сосредоточены в северо-западном секторе Подмосковья.

Аналитики компании Knight Frank отмечают рост интереса со стороны девелоперов к созданию поселков с собственной спортивно-оздоровительной и образовательной инфраструктурой. За последние четыре года на загородном рынке (до 30 км от МКАД) один за другим появились семь таких поселков. Сейчас все предложение в этом сегменте сосредоточено в северо-западном секторе.

«Факт появления в Подмосковье поселков с серьезной спортивной инфраструктурой объясняется наличием соответствующего спроса. При покупке объекта загородной недвижимости собственная инфраструктура чаще всего выступает ключевым фактором для принятия решения, несмотря на то что она увеличивает стоимость объекта. В последние годы мы отмечаем стабильный рост спроса на объекты со спортивно-оздоровительной инфраструктурой на подмосковном рынке, что говорит о более осознанном подходе покупателей элитной загородной недвижимости к вопросам экологии и хорошей физической формы, их стремлении к здоровому и активному образу жизни», – отмечает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank.

Спортивные объекты
Ближе всего к Москве (0 км) расположен жилой комплекс «Олимпийская деревня Новогорск», на территории которого также ведется строительство Международной академии спорта Ирины Винер, преподавать в которой будут чемпионы мира и Европы, что открывает уникальные возможности для профессиональных занятий спортом как для детей, так и для взрослых.

На самом большом расстоянии от МКАД (в 30-километровой зоне) находится поселок «Лазурный берег» (29 км) с яхт-клубом и спорткомплексом, расположенными на береговой линии протяженностью 1,5 км.