Пробелы в земельном законодательстве, низкая квалификация отдельных девелоперов, а порой и откровенное желание нажиться на доверчивости покупателей загородной недвижимости ведут к появлению «обманутых дачников», заплативших деньги, но получивших взамен «не совсем то». Или «совсем не то», что ожидали.
О том, как избежать обмана при покупке дачи, в ходе онлайн-конференции аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» «Секреты успешных сделок с загородной недвижимостью» рассказали председатель правления дачного некоммерческого партнерства «Романовские дачи» Владимир Кривополенов и руководитель юридического отдела компании Дмитрий Качанов.
Безответственность девелопера
Стараясь побыстрее продать участки в поселке, девелоперы зачастую обещают покупателям то, что не смогут, а порой и изначально не хотят, выполнить. «У меня знакомая работает в девелоперской компании и рассказывает всю эту кухню: сначала они расписывают, какие в поселке будут фитнес-клубы и рестораны, а потом на совещаниях решают, как сделать так, чтобы поменьше из этого выполнить», – поделилась читательница www.irn.ru Светлана Озерова. Порой застройщики не только отказываются от строительства части заявленной инфраструктуры, но даже не обеспечивают самые необходимые коммуникации.
Этому способствует пренебрежительное отношение к закону со стороны многих застройщиков, а также отсутствие строгого и беспристрастного контроля за их деятельностью со стороны правоохранительных органов. В недавней статье интернет-журнала metrinfo.ru упомянуто, что около 50% участков, находящихся сейчас в продаже, не имеют документации, оформленной надлежащим образом (читать подробнее).
Покупателей, поверивших девелоперу на слово, могут ожидать неприятные сюрпризы. Например, читательница Мария Александровна в ходе онлайн-конференции поделилась печальной историей: «В поселке, где живу я (Пушкинский район), появилась складская зона, которой ни на каком генплане не значилось 10 лет тому назад. Но застройщик решил помимо строительства домов заниматься еще и логистикой. В одном из ангаров был пожар, в другом хранилась пиротехника. Никакие протесты жителей не действуют: у застройщика все «схвачено» на уровне местных властей. И к тому же, говорят, у него не закрыт инвестконтракт с местной администрацией, а значит, он на своем участке может творить все, что хочет. То есть ангары с пиротехникой считаются до сих пор недостроенными».
Кроме того, читатели жаловались на нечестность девелоперов при расчетах окончательной стоимости сделки. Дело в том, что стоимость коммуникаций может насчитываться по-разному. Иногда она уже включена в цену участка. Однако порой человек заключает договор на покупку земли и думает, что это конечная цена, а оказывается, что за коммуникации нужно платить дополнительно. Или еще вариант: при заключении сделки ему называют одну цену на коммуникации - на поверку она оказывается другой. «При покупке участка без подряда продавцы часто называют примерную сумму, которую впоследствии нужно будет внести за коммуникации, и, как показывает практика, она может отличаться от фактической в разы», – сетует читательница www.irn.ru Светлана Махонина.
Выбрать надежного застройщика
Срывая сроки строительства или отказываясь от некоторых объектов инфраструктуры, девелоперы обычно оправдываются «непредвиденными обстоятельствами», будь то административные проблемы, нехватка финансов или набившее оскомину слово «кризис». Но зачастую эти оправдания не имеют под собой реальной почвы, а вина лежит на самом застройщике. «Объективными могут быть только обстоятельства непреодолимой силы, то есть те обстоятельства, которые не зависят от воли девелопера, – убежден Дмитрий Качанов. – Это могут быть стихийные бедствия или решения власти, которые нельзя было предусмотреть. Все остальное – обстоятельства сугубо субъективные, здесь все зависит от людей. Понимаю, что могут закончиться деньги или ты не получил деньги, на которые рассчитывал. Но когда обещал – на что рассчитывал? Все это значит, что предупредить обман очень и очень трудно».
В ходе онлайн-конференции многие читатели www.irn.ru интересовались, как «вычислить» недобросовестного застройщика. Конечно, лучше заранее знать, к кому обращаться, чтобы не быть обманутым. Но, к сожалению, каких-то общих критериев нет, даже безупречный длительный опыт работы на рынке не всегда является признаком надежности, главное – умение застройщика правильно оценить свои силы. И, наоборот, «вполне вероятно, что девелопер, не имеющий опыта, впервые вступающий на рынок, окажется добросовестным и честным именно потому, что правильно рассчитал свои ресурсы», – отметил эксперт.
Перед принятием решения о покупке необходимо проявить повышенную бдительность и выяснить все нюансы. По словам Владимира Кривополенова, бывает, что на сайте все очень красиво написано, но громкие слова не отражают реального положения дел, поэтому всегда нужно задавать только прямые вопросы и требовать таких же прямых ответов. «Если вы видите, что в поселке трудятся 200 строителей, видите, что, приехав в него через месяц-два, местность не узнать от новых построек, наверное, стоит расспросить людей поподробнее», – считает эксперт.
Покупать решительно, но внимательно
Выгоднее всего приобретать участок зимой или в самом начале строительства. Однако именно в эти моменты покупатель больше всего рискует: под снегом не видна ни земля, ни коммуникации, а в случае с «голым» поселком снижается уверенность в том, что девелопер выполнит все обещания. Тем не менее цена на ранних этапах строительства обычно более чем заманчива. «Сейчас в «Романовских дачах-2» участки продаются по 79 000 руб. за сотку, но уже в мае эти же участки будут значительно дороже, а к концу лета их цена сравняется со всеми остальными участками («Романовские дачи-1») и станет 120 000 - 130 000 руб. за сотку, – делится примером Владимир Кривополенов. – Коммуникации уже прокладываются, электричество, например, уже есть, вода будет через месяц, а еще через три месяца и газ. По мере завершения работ по каждому виду коммуникаций стоимость участка будет возрастать».
Соответственно, чем ниже цена, тем выше риск, и наоборот. Если покупать готовый дом в поселке, где по соседству уже живут приятные люди и вокруг коттеджей высажены розовые кусты, – сделка будет максимально надежной, но и цена – предельной. И многим она окажется уже не по карману. Поэтому эксперты рекомендуют не отказываться от выгоды, просто быть бдительными и придирчивыми – особенно в отношении бумаг. «Сделка будет невозможна при отсутствии документов о собственности на продаваемый объект недвижимости. Кроме того, нужно обязательно знать, как выглядят такие документы, как они связаны между собой, какую информацию несут. Очень важно, чтобы продаваемый объект был свободен от каких-либо ограничений и обременений», – подчеркнул Качанов.
Главный документ – свидетельство о собственности на земельный участок. В нем указываются все важные сведения о продаваемом земельном участке: сведения о собственнике (он же должен быть указан в договоре в качестве продавца), право, на основании которого земельный участок принадлежит собственнику, данные о земельном участке, включая сведения о категории земли, виде разрешенного использования, размере земельного участка и его географический адрес. В свидетельстве также указывается кадастровый (или условный) номер земельного участка (в зависимости от того, как ведется учет в данной местности) и, что особенно важно, информация о существующих ограничениях и/или обременениях на него. В этой графе должно быть написано, что «обременений не зарегистрировано», либо «обременения отсутствуют». «В случае если зарегистрированы какие-то обременения, сделка может не состояться, либо для ее совершения нужно согласие какого-то еще лица», – уточняет Дмитрий Качанов.
Также к свидетельству о государственной регистрации права собственности может прилагаться кадастровый паспорт участка, в котором есть масштабный чертеж земельного участка, а также его привязка к местности. «Этот документ нужно проверить у продавца перед заключением сделки, но он не является обязательным документом для заключения сделки. Это просто техническая информация о земельном участке», – уточняет юрист.
Чтобы избежать мошенничества с многоразовой продажей одного и того же участка, непосредственно перед заключением сделки необходимо попросить продавца представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) не старше одного месяца. «Выписка нужна для того, чтобы понимать – в течение прошедшего месяца (а именно таков срок государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок) продавец участок никому больше не продал», – подчеркнул Дмитрий Качанов.
Если продавец – физическое лицо, помимо прочих документов у него необходимо запросить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу или заявление о том, что он не состоит в браке.
«Ну и, конечно же, важным документом является договор купли-продажи, который вы заключаете с продавцом. Повторю, как мантру, которую повторяют все юристы, рассказывая о каком-либо договоре: внимательно читайте договор! – призывает эксперт. – Не торопитесь и не подписывайте его между делом, «на коленке». Ведь впоследствии может оказаться, что подписанные ваши обязательства и обязательства продавца не соответствуют тому, что вы обсуждали и о чем договаривались. Доказать потом что-либо будет крайне сложно».
Порой покупатели сталкиваются с нежеланием продавцов предоставлять документы перед заключением договора. Они дают их просмотреть, но не разрешают забирать копии с собой. По словам Дмитрия Качанова, это уже является весомым поводом для подозрений: если с документами все в порядке, у продавца нет повода их прятать. Например, все основные документы, касающиеся земли в поселках «Романовские дачи», выложены на сайте для всеобщего обозрения, изучения и скачивания. Документы, касающиеся отдельных земельных участков, коммуникаций в поселке и т.д., предоставляются в копиях для изучения. «У нас нет никаких секретных документов, мы просим читать наши договоры, смотреть документы о праве собственности и проверять паспорта наших продавцов, акты ввода всех коммуникаций в эксплуатацию, соглашение об условиях застройки в едином архитектурном стиле, – говорит Качанов. – Вы всегда можете забрать документы с собой, показать их юристам, проконсультироваться в другом месте и получить независимое мнение». Эксперты настоятельно рекомендуют так поступать, ведь юрист более компетентен в этом вопросе и сможет расшифровать, что скрывают туманные формулировки и сложные термины.
Коммуникации: обещанного три года ждут
Одновременно с договором купли-продажи земли необходимо заключить отдельный договор на коммуникации. «Имея такой договор и невыполненные обязательства, есть возможность в соответствии с законом, в том числе путем обращения в суд, требовать исполнения условий договора. Если такого договора не заключалось, то что-либо доказать, а уж тем более требовать, будет проблематично», – отмечает Дмитрий Качанов.
В договоре должны быть прописаны не только набор коммуникаций, но и их цена, что позволит избежать роста конечной стоимости участка по мере строительства. «Идеально, если такой документ с обязательствами будет подписан индивидуально с вами, – подчеркнул Владимир Кривополенов. – Но может быть и договор присоединения, в котором подробно будут описаны и затратная смета на строительство, и платежи от каждого жителя поселка. В этом случае копию такого договора-обещания лучше попросить себе».
Назвать некоторую «правдивую» сумму, оптимальную для рынка в целом, невозможно. «Цены на проведенные и подключенные коммуникации в разных географических направлениях от Москвы при равной удаленности могут отличаться в несколько раз, – отмечает эксперт. – Цена всегда зависит и от того, много ли поселков в непосредственной близости, и от того, далеко ли пришлось тянуть силовые линии».
Строительство дома
На этапе строительства встает вопрос об ответственности девелопера и подрядчика. «На моих глазах соседи строили себе дома в коттеджном поселке, – рассказывает один из читателей www.irn.ru. – Один взял подряд и строил дом два года. За рабочими нужен был глаз да глаз, потому что отвернешься – украдут стройматериал. В частности, у него «свистнули» утеплитель, и теперь одна из стен в доме – холодная! А знаете, почему они воруют? Потому что девелопер им не платит денег вообще! За крышу над головой (вагончик) и возможность где-то как-то подкалымить (кому-то что-то прибить, починить) они выполняют подряды! А сам девелопер – миллионер. То есть, по сути, на строительстве коттеджных поселков используется рабский труд малоквалифицированных рабочих из Таджикистана, Узбекистана и т.д. Периодически их просто выгоняют и набирают новых. И это называется «подряд» от застройщика! Все это сказывается и на качестве строительства. Другой мой сосед подряд брать не стал, а нанимал бригады со стороны и построил дом за полгода».
Дмитрий Качанов пояснил, что девелопер должен быть еще и генеральным застройщиком. В этом случае больше шансов на то, что он будет реально следить за ходом строительно-монтажных работ, выполняемых всеми подрядчиками, защищать права заказчика, проверять качество материалов, используемых подрядчиками при выполнении строительно-монтажных работ.
Однако при удачном раскладе – если все документы в порядке и все фигуранты исполняют обязательства – с момента принятия решения о покупке до переезда в новый дом может пройти совсем небольшой срок. «Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, как правило, занимает один месяц, строительство дома займет два-три месяца. Таким образом, через три-четыре месяца можно будет жить в собственном доме», – обнадежил Дмитрий Качанов.
После переезда проблемы не заканчиваются
После того как дом построен, счастливые покупатели думают, что они избавлены от всех проблем и могут безмятежно наслаждаться загородным отдыхом. Но это далеко не всегда так. Одна из проблем, с которой могут столкнуться «счастливые» обладатели загородной недвижимости, – неожиданно большие коммунальные платежи. На этапе покупки люди иногда забывают поинтересоваться этим вопросом. Между тем ежемесячные платежи за загородную недвижимость весьма существенны и порой в разы превышают городские коммунальные расходы. Кроме того, в разных поселках они начисляются на разных условиях.
Недавно в ряде коттеджных поселков был скандал: жители платили за воду в 10 раз дороже утвержденных норм. Поэтому еще при выборе девелопера стоит уточнить, как будут формироваться эти платежи – по счетчикам или по нормативам. А также выяснить размер дополнительных платежей за «техническое обслуживание» или «эксплуатационные услуги».
Например, коммунальные платежи в поселке «Романовские дачи» рассчитываются по тарифам Тульской области, к которой он юридически относится. «Учет происходит, разумеется, по показаниям приборов учета, то есть по счетчикам. В этом правиле нет и не будет никаких исключений. Изменение стоимости, если оно может случиться, то исключительно в соответствии с изменениями, вносимыми администрацией Тульской области в действующие тарифы. Коммунальные платежи на землях общего пользования (так называемый сервисный сбор) составляют вот уже три года неизменную сумму 3468,95 руб. Сюда включены расходы на охрану, содержание служебных собак, освещение поселка, содержание пожарных колодцев и прочее», – рассказывает Владимир Кривополенов.
Безответственные девелоперы существуют по многим причинам. И одна из них – покупатели сами позволяют себя обманывать. Если перед заключением сделки клиенты перестанут доверять на слово беспочвенным обещаниям и откажутся от покупки небезупречных участков, недобросовестные застройщики будут вынуждены уйти с рынка. Или же стать добросовестными. Тем более что на рынке есть компании, работающие открыто и исполняющие обязательства, продающие участки с уже подключенными и работающими коммуникациями. Выбор у покупателей загородной недвижимости есть, отмечают специалисты www.irn.ru.