В общественном сознании проживание в центре Москвы престижно и комфортно, но дорого, суетно и неэкологично. Редакция www.irn.ru вовсе не собирается опровергать очевидные вещи, а лишь намерена взглянуть на ЦАО немного под другим углом.  Как нам представляется, прелесть «центрового» образа жизни заключается вовсе не в статусе, а в том, чтобы всегда быть, что называется, на расстоянии вытянутой руки от всего самого важного и интересного, что происходит в городе.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает серию публикаций о неформальных портретах округов Москвы (см. «Административные округа как образ жизни: ВАО. Шестая часть столицы»).


Противоречивый ЦАО
Для одних жизнь в центре – заветная мечта. Другие, напротив, ни за что не согласятся жить в шумном и загазованном ЦАО и приводят массу аргументов против. Основной недостаток ЦАО – неблагоприятная экологическая и геологическая ситуация. «Если рассматривать факторы геологии, с каждым годом вызывающие все большую озабоченность специалистов, то наименее благополучным следует признать самый центр столицы, вся земля под которым изрыта, как муравейник, начинена всевозможными коммуникациями и постоянно сотрясается многочисленными поездами метрополитена, что регулярно приводит к провалам грунта», – отмечает генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.

Зелени (в первоначальном значении этого слова) в округе катастрофически не хватает: насаждения занимают всего 10% его территории и это – худший показатель в Москве (для сравнения, в ВАО он равен почти 50%). Исключением является Мещанский район, где зеленая зона занимает около 20% площади. Там находятся Сретенский, Цветной и Рождественский бульвары, Фестивальный парк, Ботанический и Екатерининский сады.

Зато на территории ЦАО расположены 240 промышленных предприятий. Правда, их влияние на экологию не слишком велико: уже сейчас многие из них в основном сдают помещения для складов и офисов, в будущем большинство заводов будет выведено за территорию округа. «В целом промышленные зоны ЦАО постепенно преобразуют в коммерческие комплексы, например, на месте бывшего Кожевенного завода уже высятся современные офисные центры (Кожевническая набережная), завод «Красная роза» превратился в современный бизнес-центр и т.д. Это привлекательные площадки для застройщиков», – говорит Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Территории многих заводов преобразуются в «продвинутые» культурные центры, выставочные залы и клубы, скажем, проект «Фабрика» на «Бауманской», «Арма» и «Винзавод» на «Курской», «Красный октябрь».

Однако перенос предприятий из центра вряд ли спасет экологию округа, ведь 83% всех веществ, загрязняющих атмосферу ЦАО, – это выбросы автотранспорта. Из-за этого население округа страдает некоторыми специфическими болезнями. По данным доклада столичного Департамента здравоохранения за 2009 г., москвичи, проживающие в домах вдоль автомобильных магистралей с интенсивным движением транспорта (в районах Басманный, Замоскворечье, Пресненский, Таганский и Якиманка), подвержены дополнительному риску развития заболеваний астмой. В свою очередь канцерогенные вещества, содержащиеся в питьевой воде и атмосферном воздухе, существенно увеличивают риск возникновения злокачественных новообразований у жителей центра столицы.

Также ЦАО в худшую сторону отличается от других округов столицы заболеваемостью среди подростков. Особенно часто встречаются болезни эндокринной, нервной и мочеполовой систем, органов дыхания (в том числе хронические болезни миндалин, фарингит, бронхит, астма), системы кровообращения, а также врожденные аномалии у младенцев в районах Басманный, Замоскворечье, Таганский и Якиманка.

Поэтому многие состоятельные россияне принципиально не хотят жить в центре, а многие из тех, кто уже живет в ЦАО, продают квартиры и перебираются в более благоприятные с точки зрения экологии районы. «Около года назад к нам обратилась семья с двумя детьми, проживавшая в очень хорошей квартире в районе метро «Пушкинская». Глава семьи – один из топ-менеджеров крупной энергетической компании с весьма высоким уровнем доходов. Собственно, они не собирались никуда переезжать, но одной из их дочек врачи поставили диагноз «бронхиальная астма» и категорически рекомендовали перебираться из центра в район с более приемлемой экологией. Поэтому планы наших клиентов подразумевали переезд в другой, тоже достаточно престижный, но более зеленый район», – поделился примером Олег Самойлов.

Транспортная загруженность не только вредит экологии Центрального округа, но и сама по себе существенно осложняет жизнь населению ЦАО. По данным сервиса «Яндекс-пробки», за зиму 2009 - 2010 гг. во второй половине дня загруженность Садового кольца стабильно составляла в среднем восемь баллов из 10, а три из пяти самых загруженных улиц Москвы также находятся в центре (Маросейка и Покровка, которые специалисты «Яндекса» объединили в одну улицу, Лесная, Мясницкая). Ну а проблема с парковками в центре – это вообще притча во языцех. Правда, бывают счастливые исключения. Например, жительница дома в Лялином переулке (Басманный район) Наталья убеждена, что припарковаться в центре даже проще, чем в некоторых спальных районах, да и в целом добраться до работы на личном автомобиле несложно. «Путь от дома («Курская») до работы («Электрозаводская») занимает у меня от 10 минут летом до 18 минут зимой, обратно – от 20 до 40 минут», – поделилась она. Но такое возможно, когда и живешь, и работаешь в центре, причем оба места удачно расположены относительно друг друга. Это скорее редкое удачное стечение обстоятельств, нежели норма для ЦАО.

Неоднозначным представляется и вопрос безопасности в центре. По данным ГУВД за 2009 г., в ЦАО было совершено 20 500 преступлений – по этому показателю он делит первое место с Южным административным округом. Больше всего преступлений зафиксировано в Пресненском, Таганском и Тверском районах– до 2500. Однако столь пугающие цифры на деле не так страшны. По словам Олеси Мандзяк, руководителя отдела элитной недвижимости компании Delta Estate, подавляющее число правонарушений в отличие от других округов не являются злостными. В основном это кражи, угоны машин, случаи мошенничества и т.п.

Еще одна проблема проживания в центре – недоступность «доступных» магазинов. Здесь гораздо легче найти бриллианты, чем буханку хлеба по адекватной цене. Крупных супермаркетов в ЦАО мало, продуктовые магазины шаговой доступности часто закрываются, а в тех, что работают, цены заметно бьют по карману среднего потребителя. «Недавно на Покровке (пересечение с Чистопрудным бульваром) открылся магазин «Дикси» под видом более доступного для жителей. Тем не менее закупаться все равно приходится в «Ашане», «Метро», «Перекрестке», так как качество продуктов в более «доступных» магазинах оставляет желать лучшего, – рассказывает Наталья. – Маленьких магазинов недостаточно. Наш основной продуктовый круглосуточный магазин («Покупай») достаточно дорогой – цены выше, чем в «Ашане», на 10%-50%».


Кто эти люди?
Считается, что в центре Москвы живут наиболее состоятельные россияне. «Основными покупателями квартир в ЦАО являются обеспеченные люди, для которых район, в котором они живут, являются показателем достатка и престижа. Либо это те, для кого жизнь в центре – самоцель», – полагает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком».

Однако финансовая состоятельность – не единственная характеристика основной части населения ЦАО. «Не совсем правильно утверждать, что в ЦАО живут наиболее благополучные люди, скорее деловые – те, кому удобно жить в центре, чтобы ходить на работу», – уточняет Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties. Слова эксперта подтверждает предприниматель Мария: «Мы с мужем купили квартиру на «Павелецкой» – в том же доме, в котором находится офис нашей компании. Таким образом, мы не тратим времени на дорогу и всегда доступны в случае каких-то экстренных ситуаций».

Если же говорить о «россиянах с достатком» в целом, Марина Маркарова отмечает противоположную тенденцию: в последние годы они стараются уехать из центра в престижные, но более благополучные с точки зрения экологии районы, например, Ленинский, Сокол, Крылатское. 

Значительную часть населения центра составляют пенсионеры, которые получили квартиры еще в советские времена, а также их дети и внуки. По данным префектуры ЦАО, в округе проживает 145 000 москвичей старше трудоспособного возраста. Правда, доля пенсионеров в Центральном округе ниже средних показателей по Москве (19,1% против 23,9%). «Одинокие пенсионеры зачастую продают квартиры и переезжают в другие районы, так как в центре для них инфраструктура, можно сказать, не является адаптированной, – поясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Им приходится ездить в магазины или на рынки за продуктами из-за невозможности покупать продукты возле дома. Это связано с тем, что в ближайших супермаркетах для них цены просто неприемлемые, либо в шаговой доступности от дома их просто нет. Однако среди пенсионеров ЦАО есть и такие, которые категорически не хотят переезжать. Это связано с привычкой жить в центре или с нежеланием менять что-то в жизни».

Интересно отметить, что именно в ЦАО выше продолжительность жизни. По данным ЦНИИ организации и информатизации здравоохранения за 2009 г., у мужчин она составляет здесь в среднем 70,4 года (например, в ЮВАО этот показатель – 66,5 лет), у женщин – 78,8 лет (против худшего по столице показателя 75,3 года в ВАО). Существует мнение, что это связано с качеством медицинского обслуживания, к примеру, быстротой приезда скорой помощи.

Из-за насыщенности культурными и развлекательными заведениями в центре очень любят селиться люди творческих профессий. Речь идет не только о творческой «элите», но и о молодой и небогатой столичной богеме. Многие журналисты, музыканты, художники и фотографы готовы ютиться в тесной комнате с соседями, только бы жить в самой гуще событий.

Кроме того, в центре проживает немало экспатов – квалифицированных иностранных специалистов, работающих в Москве. По словам директора департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, среди экспатов, с которыми работает ее компания, около 70% предпочитают жить именно в центре. Большинство из них выбирают жилье в районах Тверской, Арбата, Остоженки, Патриарших прудов, Замосковречья. «Семейные экспаты, как правило, стараются найти квартиру в непосредственной близости от иностранной школы. Например, наибольшее количество французов селится в районе Чистых прудов, а многие англоязычные семьи – рядом с английской или американской школами (коттеджные поселки «Росинка», «Покровские Hills», «Серебряный бор»). Многие экспаты высказывают желание жить в непосредственной близости от офиса, в связи с чем география поиска сужается до нескольких кварталов», – поделилась Марина Маркарова. 

Из-за таких предпочтений по районам экспатам приходится немало тратить на жилье (правда, обычно эти расходы покрывает работодатель). «Аренда жилья для семьи обычно составляет от $7000 до $10 000 в месяц. Одинокие  специалисты из Западной Европы и США предпочитают жилье по цене $3000 – 4000 в месяц, недалеко от офисов фирм, в которых работают, но чтобы поблизости были рестораны, ночные клубы и фитнес-центры, – говорит Олеся Мандзяк. – Сколько экспатов в Москве, знает только ФМС, мы же можем предположить, что больше всего в Москве проживает американских специалистов».

Есть в центре и «невидимые» жители. «Речь идет о «нелегалах». Не секрет, что целый ряд домов, расположенных в ЦАО, расселен в связи с нахождением в аварийном состоянии. Однако «свято место пусто не бывает», – отмечает Олег Самойлов. – Поэтому такие расселенные дома редко являются необитаемыми: в них живут либо гастарбайтеры, либо бомжи. Причем рядом с таким «общежитием» может располагаться вполне благополучный дом, населенный респектабельными горожанами».


«Бюджетный» центр
Центральный округ известен высокими ценами на жилье. По данным рейтинга округов Москвы по стоимости жилья www.irn.ru, стоимость квадратного метра в ЦАО на этой неделе превышает 199 130 руб. Для сравнения, квадратный метр жилья в ЮЗАО, занимающем второе место в рейтинге, более чем на 40 000 руб. дешевле. Но это не означает, что нельзя найти бюджетный вариант проживания в центре.

«Не стоит считать, что весь центр Москвы представлен исключительно эксклюзивным жильем, имеющим ценник «от самолета», – подчеркнул Олег Самойлов. – Конечно, средняя стоимость квадратного метра в ЦАО заметно выше, чем в других районах. Однако эта «средняя температура по больнице» не вполне отражает реальное положение дел. В центре города все еще имеется немало домов, жизнь в которых едва ли возможно назвать комфортной. А это, естественно, сказывается на стоимости квартир».

Далеко не все районы центра можно назвать благополучными. Не слишком привлекательными считаются районы, прилегающие к столичным вокзалам, особенно к Комсомольской площади. Сказывается напряженность криминогенной обстановки и тяжелая транспортная ситуация, связанная с обилием железнодорожных путей, которые приходится объезжать автомобилистам.

Не слишком престижными по меркам ЦАО считаются районы, расположенные вблизи предприятий Юго-Восточного округа, а также те, что застроены в основном низкокачественным жильем (например, территории вокруг станций метро «Пролетарская» и «Тульская»). Однако некомфортное жилье есть и в традиционно престижных районах. «Например, в районе Чистых прудов располагается большое количество коммуналок и жилья старого фонда, в связи с чем в этом районе население очень разрозненное по социальной принадлежности. Такая же тенденция прослеживается в районе Таганки и в Басманном районе: есть квартиры «экономкласса», а есть элитные жилые комплексы», – отмечает Марина Маркарова.

В старых пятиэтажных кирпичных домах в районе Чистые пруды сейчас продается небольшая однокомнатная квартира площадью 29 кв.м за 6,9 млн руб., а маленькую «двушку» на «Красных Воротах» (35 кв.м) можно купить за 8 млн руб., приводит примеры Ольга Маркова из «Пересвет-Инвест». Правда, в спальных районах за аналогичную сумму можно уже купить двухкомнатную квартиру площадью до 70 кв. м.

По словам Олеси Мандзяк, относительно доступное жилье в центре столицы – это главным образом квартиры в старых домах XIX – первой половины ХХ вв., за которые не взялись инвесторы, дома с деревянными и смешанными перекрытиями, с плохими подъездами. Олег Самойлов приводит в качестве примера дом №20 по Протопоповскому переулку: «С одной стороны – центр города, пять минут пешком до станции «Проспект Мира». С другой – сам дом построен в 1913 г. и не обеспечен ни лифтом, ни мусоропроводом, а по переулку курсирует трамвай, сотрясая все окрестные здания. Естественно, это не может не отразиться на цене жилья. В частности, расположенная в нем четырехкомнатная квартира площадью 90 кв.м с окнами на улицу, без балкона и требующая капитального ремонта, предлагается всего за 7 млн руб., что вполне сопоставимо с ценой хорошей «однушки» и заметно ниже средних цен предложения в районе».

Светлана Бирина из компании «НДВ-Недвижимость» упоминает однокомнатную квартиру площадью 29 кв.м в пятиэтажном кирпичном доме на первом этаже в переулке Васнецова недалеко от метро «Цветной бульвар», которая выставлена на продажу за 6,7 млн руб., и «двушку» площадью 44,2 кв. м в хрущевке на Сыромятнической улице (метро «Курская») за 7 млн руб. Но самая доступная квартира в ЦАО, по информации объединенной базы данных квартир, экспонируемых на вторичном рынке жилья Москвы, стоит 4,3 млн руб. Это однокомнатная «малогабаритка» общей площадью 26 кв.м без балкона, на риелторском сленге – «убитая», то есть требующая капремонта, расположенная в доме «брежневского» периода в начале Волгоградского проспекта у метро «Пролетарская».

Однако и такие цены (тем более на жилье в столь некомфортных условиях) недоступны многим из тех, кто мечтает жить в центре. Самый бюджетный вариант проживания в центре – это, без сомнения, аренда. Нужно только знать, что и где искать. Например, снять комнату в коммуналке или подселиться к тем, кто уже арендует квартиру. «Ценники разные. Есть дешевые предложения. В среднем в ЦАО можно снять комнату от 15 000 руб., но ее состояние хорошим не будет», – рассказала Светлана Бирина.

«В основном предлагают комнаты за 15 000 – 20 000 руб. Например, в районе метро «Кузнецкий Мост» предлагают комнату внаем площадью 24 кв.м за 17 000 руб./месяц, – дополняет Ольга Маркова. – В районе Арбата, в четырехкомнатной квартире сдают комнату (10 кв.м) за 20 000 руб./месяц. В районе метро «Кропоткинская» предлагают комнату за 22 000, площадь 12 кв.м в трехкомнатной квартире».

Бывают и более дешевые комнаты, но такие предложения встречаются довольно редко. «По ценам в пределах 10 000 руб. в месяц их надо «ловить», так как за такие деньги в центре все же сдаются преимущественно не комнаты, а койко-места», – отмечает Олег Самойлов. Кроме того, самые дешевые предложения зачастую грозят многими неудобствами, касающимися не только условий проживания, но и правовой защищенности арендатора. «Мы с девушкой снимали комнату за 10 000 руб. в месяц в коммуналке рядом с метро «Чистые пруды». Шесть комнат в квартире, очень разные соседи, дом еще дореволюционных времен, где ремонтом и не пахло. Но мы все равно были довольны, все же жили в самом центре, – рассказывает музыкант Никита. – Правда, никакого договора мы не подписывали. Через полгода из квартиры нас выгнали, хозяин заявил, что давно обещал нашу комнату другому человеку». Нам известны и другие примеры, когда люди снимают комнату в коммуналке в 10 минутах ходьбы от метро за 9000-10 000 руб. Но в квартирах с ремонтом, в хорошем состоянии таких предложений действительно не бывает.

Сэкономить на аренде, избежав юридических проволочек с подселением и «лотереи» с соседями, можно. Многие москвичи и гости столицы снимают квартиру в складчину со своими друзьями или знакомыми. В английском языке это называется термином flat-sharing. Для тех, кто желает найти будущих «руммейтс», существуют специализированные сайты (самые известные из них - Соседи.Живем!RU, Delim.ru, Rentmate.ru) и сообщества в социальных сетях.


Коммунизм в отдельно взятых квартирах
Практикуется в центре Москвы и проживание в коммунах – именно так сами коммунары называют и место, и образ жизни. Если в коммуналке все живут раздельно, то в коммуне – вместе: ведут совместное хозяйство, основные продукты закупают на всех и т.п. Одна из самых известных столичных коммун – «Романов», расположенная на цокольном этаже дома в Романовом переулке (м. «Охотный Ряд», «Библиотека имени Ленина»). Площадь квартиры – 160 кв.м, в ней обитают 12 человек. Большинство жителей коммуны – люди творческих профессий: журналисты, фотографы. Сюда часто заходят гости такого же склада, неудивительно, что посиделки часто выливаются в бурные дебаты о проблемах демократии и судьбах России. Одним словом, коммуна – это уже не просто способ ведения хозяйства, но своеобразный дискуссионный клуб.

Еще один пример коммуны в центре Москвы – «Эколофт» на Пятницкой. Коммуна появилась недавно – летом 2010 г., когда группа молодых людей решила на собственном примере показать, что даже в центре мегаполиса можно жить в гармонии с природой. В подтверждение этой идеи в быту они придерживаются ряда строгих правил и принципов: сортируют мусор, экономно расходуют воду и электричество, не пользуются пластиковыми пакетами, в хозяйстве применяют экологичные бытовые средства, передвигаться стараются преимущественно на велосипедах или пешком и т.д. Кроме того, в «Эколофте» периодически проводятся лекции, семинары и кинопоказы, посвященные экологичному образу жизни.

Сейчас в «Эколофте» живут шесть человек. Когда один из членов коммуны решил ее покинуть, на его место был объявлен конкурс. Основным требованием было соблюдение правил коммуны, касающихся бережного отношения к окружающей среде. По словам жителя «Эколофта» Ивана Ниненко, кандидаты в письмах столь подробно расписывали свои достижения на экологическом фронте, что выбрать из них самого достойного было непросто.


Вместо заключения
Приведенные примеры подтверждают первоначальный тезис: жизнь в ЦАО многообразна, ее характеризуют не только большие деньги и роскошь, но и необычайная динамика и творчество во всех проявлениях. Многие люди несут в котел общественной жизни свою энергию, силы, способности и возможности, поэтому жизнь здесь так бурлит. Наиболее благоприятными районами центра (то есть теми, где в максимальной близости к дому расположены важнейшие объекты города) эксперты называют Хамовники, район Тверской, Патриаршие пруды, Старый и Новый Арбат. Это, конечно, вовсе не означает, что кроме ЦАО в Москве больше некуда пойти (все предыдущие статьи об округах это как раз опровергают). Но в то же время не поспоришь, что в Центральном административном округе концентрация различных объектов инфраструктуры выше, чем где бы то ни было. По этой причине нет смысла даже пытаться перечислять их «поименно», как это делалось в предыдущих материалах цикла.

«Я хожу в любые интересные места, которые мне по поиску выдал «Яндекс», вне зависимости от их расположения и не всегда в центре. Но излюбленные места встреч находятся преимущественно около дома. Допустим, если хочется поесть, дойти до любого места с любой кухней можно за 10 минут, так как разнообразие ресторанов в центре колоссальное», – говорит жительница ЦАО Наталья. Минус в этом только один: всегда есть соблазн куда-либо пойти и на что-то потратиться. И хотя при желании в центре можно жить более или менее экономно, обилие возможностей способствует расточительности.

Таким образом, по мнению специалистов www.irn.ru, центр города – идеальное место для социально активных жителей. Для них вопросы экологии, спокойствия и свободных дорог второстепенны,  главное – возможность вести современный динамичный образ жизни. Конечно, этот округ не всем подходит. Скажем, кому-то здесь не хватает тишины и уединения, кому-то – парков и т.п. Однако квартира в ЦАО – это, пожалуй, единственный вариант, при котором ее владелец, будучи недоволен районом проживания, может без особого труда поменять его на другой.


Только факты:

  • В состав ЦАО входят 10 районов: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка
  • Общая численность населения 697 000 человек
  • Общая площадь 66,176 кв. км
  • Крупнейший по населению район – Пресненский, по плотности населения – Таганский
  • Самый маленький по населению – Арбат, по плотности населения – Якиманка
  • Крупнейший по площади – Пресненский, самый маленький – Арбат