Поселки с участками без подряда относятся к более дешевому сегменту загородной недвижимости по сравнению с коттеджным рынком Подмосковья. Различия этих двух сегментов выражаются не только в стоимости жилья, но и в свойствах самих поселков (см. статью «Загородная недвижимость: после кризиса больше плюсов или минусов?»). В частности, среди коттеджных поселков в два раза выше доля объектов, где есть собственная инфраструктура, чем в сегменте участков без подряда. По данным маркетинговых исследований, в конце 2010 г. эта доля составляла 40% и 20% от общего числа реализуемых поселков в каждом сегменте соответственно.
Причина заключается в том, что формирование загородного рынка началось с развития коттеджного сегмента, а первые организованные поселки появились на традиционно престижных направлениях недалеко от Москвы. Как отмечают специалисты www.irn.ru, в тот период загородный рынок представлял собой элитный сегмент жилья Московского региона. Несмотря на постепенное расширение географии строительства объектов, основной объем предложения по-прежнему составляли поселки бизнес-класса и выше. Другими словами, преобладало предложение загородных домов, предназначенных для круглогодичного или всесезонного проживания.
Рынок участков без подряда получил толчок к развитию после кризиса 2008 г. как наиболее экономичное предложение загородного жилья. Большая часть таких поселков ориентирована на сезонное, а не на постоянное проживание. Поэтому они, как правило, в меньшей степени обеспечены инфраструктурой по сравнению с сегментом коттеджного жилья.
Примечательно, что наличие или отсутствие собственной инфраструктуры в поселке с участками без подряда зачастую связано с местоположением, концепцией строительства и обеспеченностью поселка коммуникациями. Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Как видно из Таблицы 1, около 67% поселков с участками без подряда, обеспеченных инфраструктурой, составляют объекты со смешанной концепцией застройки. В таких поселках помимо земельных участков без обязательного подряда на строительство предлагаются (или предлагались до кризиса) коттеджи/участки с подрядом. Многие из этих объектов подходят для круглогодичного проживания из-за удачного местоположения. Около 70% поселков строятся на традиционно престижных направлениях Подмосковья, а 37% объектов сосредоточено недалеко от Москвы (в радиусе 30 км от МКАД).
Таблица 1. Характеристика поселков с участками без подряда, в которых предусмотрена собственная инфраструктура
| Параметр | Критерии | Доля рынка поселков, % |
|---|---|---|
| Концепция строительства | смешанная (включая коттеджи/ участки с подрядом) | 66,7 |
| строгая (только участки без подряда) | 33,3 | |
| Направления | традиционно престижные шоссе | 70,2 |
| менее престижные шоссе | 29,8 | |
| Удаленность от МКАД, км | до 30 | 36,8 |
| 31-60 | 31,6 | |
| 61-90 | 15,8 | |
| от 91 | 15,8 | |
| Тип коммуникаций | ||
| Водоснабжение | центральный/городской водопровод | 94,7 |
| индивидуальная скважина на участке | 5,3 | |
| Канализация | центральная/городская канализация | 77,2 |
| септик | 22,8 | |
| По данным IRN.RU | ||
Кроме того, подавляющее число поселков с участками без подряда, имеющих собственную инфраструктуру, обеспечены центральными коммуникациями, что создает в них более комфортные условия проживания за городом. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», в 95% случаев поселки, где предлагается земля без подряда и предусмотрена инфраструктура, имеют центральный/городской водопровод, а в 77% таких поселков предусмотрена городская/центральная система канализации.
Другая ситуация характерна для поселков с участками без подряда, где инфраструктуры нет или она минимальна. Здесь меньше поселков со смешанной концепцией, включающей не только землю без подряда, но также коттеджи и участки с подрядом. Основная доля поселков с минимальным набором инфраструктуры предлагает только участки без подряда. Большинство таких объектов рассматривается покупателями как дачное/ сезонное жилье. Причины: основная часть этих поселков расположена за 31 км от МКАД, и уровень обеспеченности коммуникациями в них заметно ниже, чем например, в поселках с участками без подряда, где есть собственная инфраструктура.
Таблица 2. Характеристика поселков с участками без подряда, в которых не предусмотрена собственная инфраструктура либо она минимальна
| Параметр | Критерии | Доля рынка поселков, % |
|---|---|---|
| Концепция строительства | смешанная (включая коттеджи/ участки с подрядом) | 38,2 |
| строгая (только участки без подряда) | 61,8 | |
| Направления | традиционно престижные шоссе | 58,2 |
| менее престижные шоссе | 41,8 | |
| Удаленность от МКАД, км | до 30 | 20,0 |
| 31-60 | 42,2 | |
| 61-90 | 21,8 | |
| от 91 | 16,0 | |
| Тип коммуникаций | ||
| Водоснабжение | центральный/городской водопровод | 70,2 |
| индивидуальная скважина на участке | 29,8 | |
| Канализация | центральная/городская канализация | 50,2 |
| септик | 49,8 | |
| По данным IRN.RU | ||
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», основную часть поселков с участками без подряда, в которых есть инфраструктура, составляют проекты, вышедшие на рынок до кризиса 2008 г. как коттеджные поселки. Многие из них расположены на престижных направлениях с развитой инфраструктурой, недалеко от Москвы и соответственно подходят для круглогодичного проживания. Вследствие ухудшения экономических условий и изменения конъюнктуры рынка (проблемы с финансированием строительства, смещение спроса в недорогие сегменты загородного жилья и т.д.) концепция таких поселков была изменена в пользу участков без подряда.
На фоне этого большинство поселков с участками без подряда, где инфраструктуры нет или она минимальна, появились на рынке в посткризисный период, когда спрос на дорогое коттеджное жилье снизился в разы. Львиная доля этих поселков расположена на менее престижных направлениях, дальше от Москвы, т.е. на менее освоенных территориях Подмосковья, где больше свободных площадок под застройку. Уровень обеспеченности коммуникациями таких объектов ниже, поскольку многие из них представляют собой жилье для временного/сезонного проживания.
Неудивительно, что между двумя группами поселков существует заметная разница в ценах на землю. По данным «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», в конце 2010 г. средняя стоимость сотки в поселках с инфраструктурой почти в 1,5 раза выше, чем в объектах, где инфраструктуры нет либо она минимальна: 317 000 руб. против 216 600 руб. соответственно.
Правда, максимальный уровень цен на землю без подряда в Подмосковье зафиксирован в поселке с минимальным набором собственной инфраструктуры. Это поселок «Риверсайд» в 29 км по Новой Риге, где в IV квартале 2010 г. участки под самостоятельную застройку стоили по 1,846 млн руб./сот. Несмотря на отсутствие собственной инфраструктуры в поселке, его жители смогут пользоваться обширной инфраструктурой комплекса NovaRiga, где предусмотрен детский сад, школа, медицинский центр, торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, аквапарк, гостиница для обслуживающего персонала, конный клуб, гостиница для животных.
Более подробная информация о текущем предложении участков без подряда в Подмосковье, а также динамика цен на землю после кризиса 2008 г., изменения структуры предложения поселков в данном сегменте содержатся в маркетинговых исследованиях, регулярно проводимых аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости».
Смотрите также: